产业助推区域发展 “洼地”空港潜力巨大
■易居企业集团·克而瑞分析师周文彬
提起南宁市吴圩空港经济区，很多人的第一印象便是“洼地”。从数据来看，空港板块的确“洼地”特征明显：今年1—7月，商品住宅成交均价排在南宁市40个板块末位。
但这并不足以体现空港板块近年来的发展。不可忽视的是，在产业发展的助推下，空港板块楼市处于上升期，同时土地市场放量明显，已展现出巨大的潜力。未来，成交表现长期处于末位的空港板块，或在江南区乃至整个南宁激烈的板块“排位赛”中实现后来居上。
●供求及库存
成交量上升库存压力小，市场发展较健康
若单从空港板块的商品住宅成交走势来看，近10年虽有所波动，但整体明显上升。
克而瑞数据显示，2009年，空港板块商品住宅成交面积为1.89万㎡；2019年1—7月，空港板块商品住宅成交面积已达11.96万㎡。相比之下，空港板块商品住宅成交量10年间翻了6倍。
不仅如此，空港板块2019年1—7月的商品住宅成交面积已超过2018年全年成交量。简言之，2019年，空港板块商品住宅成交量将创下新高。
空港板块商品住宅供应量同样处于上升态势。2019年1—7月，空港板块商品住宅供应面积达14.27万㎡。与2009年3.05万㎡的供应面积相比，相当于涨了4.6倍。
从供求走势方面看，空港楼市处于明显的上升期。同时，由于去化持续上升，商品住宅库存量及去化周期整体都在下降，库存压力较小。不过，由于供应也在持续攀升，空港的库存并未吃紧，维持在相对合理的水平。
数据显示，进入2019年，空港板块商品住宅库存量及去化周期下降尤为明显。截至7月，空港板块商品住宅库存量为15.95万㎡，去化周期（按照区域近12个月的去化率计算）为10.2个月。相比1月18.32万㎡、22.3个月的库存量及去化周期，下降明显；库存规模维持在8—12个月的去化周期，市场发展较为健康。
●价格对比
商品住宅成交均价处于末位，“洼地”特征明显
虽然处于上升期，但空港仍属于“洼地”，主要体现在板块成交均价上。
数据显示，今年1—7月，空港板块商品住宅成交均价为5610元/㎡。这样的价格水平，既明显远低于南宁全市成交均价（今年1—7月南宁市商品住宅成交均价为11695元/㎡）；同时也处于南宁40个板块的末位，与其他板块的差距较大，是名副其实的“价格洼地”。
尽管如此，从空港板块今年以来的商品住宅价格走势情况看，整体稳中有升，展现出较大的潜力。数据显示，今年7月，空港板块商品住宅成交均价已悄然突破“6”字头，达6016元/㎡。与1月均价5258元/㎡相比，呈现稳中上升的态势。
●产品结构
产品面积段回归刚需，品质不断升级
空港板块的发展潜力，不仅表现在供求量价及库存的走势上，还体现在产品结构的变化上。
2009—2011年，空港板块商品住宅成交面积段集中在90~100㎡，产品定位刚需。到了2012—2015年，200㎡以上的别墅及普通住宅产品逐渐成为空港板块的成交主力，产品逐渐偏向改善型。但从开发商的品牌来看，多为中小型本土房企。
2016年起，随着绿港·阳光里、精通瑞城、盛天·领秀府、云星·钱隆御园等项目相继入市，空港板块商品住宅成交逐渐演变为以90~110㎡房源为主。
从数据来看，空港板块近3年商品住宅成交面积段集中在90—110㎡，累计占比达42.73%，产品面积段逐渐从改善型的别墅及大户型普通住宅回归到刚需产品，这有利于提高项目去化速率。
不过，这并不意味着产品品质的下降。相反，由于这些项目普遍出自品牌房企之手，使得空港的产品品质得到提升。这些项目主打空港板块此前少有的低密小高层住宅，居住舒适度高。部分项目还将装修住宅产品带到了空港，使得产品品质不断升级。这同样是促使板块去化提升的重要因素之一。
接下来，广西农垦联合绿地、融创打造的项目以及振业、山湖海等房企旗下项目均会陆续入市，产品涵盖高层、小高层等，将使空港板块的物业类型更丰富。
其中，由广西农垦和世界500强企业绿地联合开发产城融合项目悦桂绿地新世界，占地2000余亩；由广西农垦和融创联合开发的文旅项目，占地约3000余亩。这两个超级大盘或将为空港尤其是明阳片区带来更为明显的产品品质提升。
●土地市场
品牌房企抢滩进驻，今年将迎来供求高峰
近年来，南宁市吴圩空港经济区的建设，在临空经济发展大浪潮中初显成效，可谓产业助推区域发展。这也使得嗅觉敏锐的品牌房企纷至沓来，抢滩进驻空港板块。
目前，广西农垦、绿地、融创、云星、振业、盛天、绿港、精通、雅力富、山湖海等品牌企业均在空港板块布局项目，其中更有体量高达2000余亩、3000余亩的大型项目。这些企业多为品牌房企，不乏世界500强企业，或将为空港发展带来巨大潜力。
品牌房企的抢滩进驻，也得益于空港板块持续走高的住宅用地（纯住宅用地+商住地）供应，同时助推板块住宅用地成交攀升。
2015年以前，空港板块仅在2010年出现过地块集中供应和成交。进入2015年，空港板块住宅用地明显放量，虽然存在波动，但整体供求呈上升态势。2019年1—7月，空港板块住宅用地成交总建面和供应总建面均为65.56万㎡，为近10年最高，预计全年土地供求将达高峰。
与此同时，由于品牌房企抢滩进驻、整体供求持续上升，空港板块住宅用地楼板价稳中有升。今年5月，山湖海拿下的GC2019-034号地块楼板价达3060元/㎡，空港楼面地价突破“3”字头。
■分析师点评
从价格看，空港板块仍是“洼地”。但不可忽视的是，空港板块商品住宅市场在供求量价和库存走势，以及产品结构、土地市场展现出强大的发展潜力。随着后续白沙星光、五一路、经开区等板块进入开发尾声，空港有望在江南区的板块竞争中后来居上，或在南宁楼市的板块“排位赛”头牌队伍中占据一席之地。
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