记者跟随业主走访部门，关注如何解决群租房乱象 法规尚待完善 监管仍存空白
在南宁市鲤湾路1号小区，一房屋被分隔改装用于出租，其中厨房的地板被垫高，还设置了3个下水道，导致楼下业主家渗水。楼下业主供图
关注群租分租房乱象探讨篇
南国早报记者刘冬莲周如雨
在南宁一小区，由于楼上住房被分隔改装用于出租，导致楼下住户家里渗水，楼下业主四处维权，但楼上依然故我。8月16日，记者跟随该小区的业主走访了多个部门，发现各部门都没有很好的解决办法。
1遭遇
部门责令整改问题仍未解决
没有遭遇过房屋反复渗水的人，可能很难体会网友“潘”的心情。
她住在南宁市鲤湾路1号小区c栋。6月，她发现楼上的1601号房因为分隔改装，导致她家渗水。7月底，南宁市青秀区住房和城乡建设局给楼上业主下达了整改通知书，称1601号房超过设计标准或规范增加楼面、屋面、阳台荷载，同时，将没有防水功能的房间或阳台改为卫生间、厨房。部门责令楼上业主恢复原状，立即整改。之后，1601号房拆除了原来用轻质砖分隔的墙体。
8月13日，网友“潘”发现，她家的屋顶又渗水了。她到楼上查看发现，1601号房仍继续施工，准备分隔成5个套间用于出租，只是客厅、餐厅不设厕所了，改由原客卫分隔出3个卫生间，厨房也垫高15厘米，改成3个厨房并设3个下水道，分隔墙体也由轻质砖换成了一种板材。“这不是换汤不换药吗？”网友“潘”有些沮丧。
网友“火恋冰舞”是南宁市民族大道某小区的业主，她反映说，自从楼上住房住进了十几人后，她家屋顶开始漏水。她曾找过楼上业主、物业管理公司，还报过警，但都没能解决。后来，她拨打了市长热线，社区工作人员就此回应说：“社区已经知道了，但是也没有办法，你起诉楼上业主吧。”
邕江郡小区一名业主称，他楼上的3房2厅被改装成6房5卫，因为装修捅破地漏，导致他家厨房渗水。物业管理公司曾对楼上房屋停水、拆水表，但对方购来新设备又自行安装。对此，物管人员告诉他：“我们没有执法权，没办法。”
联系住建部门、12315，把情况反映给城管热线、市长热线……在本报开设的讨论群里，不少网友为解决群租房乱象支招。“都拨打过，而且不止一次。”网友“宁”说，他所在的新竹路1号单位小区估计有40套房子被分隔改装，他曾向各方反映情况，但是“然后就没有然后了”。即使单位发通知称将无法协助改装的房屋办理不动产证，也无法阻止这种现象。
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部门
法规尚待完善强拆没有依据
这些投诉为何大多不了了之？记者了解到，目前南宁市对分隔改装房屋进行有效约束的法规条文，主要是《南宁市房屋使用安全管理规定》的第十二条第六、七项条款。
南宁市青秀区城管局一执法人员说，他们对鲤湾路1号小区c栋1601号房进行执法，主要是依据这两个条款。该房屋将原增设在客厅和餐厅的厕所拆除后，继续进行分隔改装，但如果没有违反上述条款，他们也没有办法。此外，下达整改通知书，需要先取证。他们在处理这个违规改装的房屋时，仅取证就用了半个月。其中，他们还想了很多办法，包括半夜里派人到小区里蹲守。
据介绍，违反上述条款后，只是由城区房产管理部门责令改正，并予以罚款。个人违规的，处5000元以上1万元以下罚款；单位违规的，处1万元以上5万元以下罚款。对于罚款后仍不改正的情形，管理规定并没有明确进一步的强制措施，即便行政执法部门想对违规改装部分进行强拆，也面临无法可依的局面。
目前，对于鲤湾路1号小区1601房的运营公司利江公寓，青秀区已罚款5万元。但据记者了解，利江公寓不服处理，目前正在走听证程序。
另据介绍，针对一房租住超多人的现象，包括一套房子或一间房出租最多可住多少人、人均最低租住面积是多少等细节问题，南宁市尚未出台规定进行明确。也就是说，在目前的法规环境下，如果相邻利益受损需要维权，还得走诉讼程序。
有业内人士认为，正是由于法规不健全才导致现在的局面。此外，房东与二房东往往签订多年合约，任何一方毁约都会面临高额的违约金，这就将双方捆在一条利益链上。其他业主想让房屋恢复原状，自然是难上加难。
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疑问
改装成群租房是否涉嫌违法
采访中，有人认为，二房东公司化运作，将房屋分隔改装出租，改变了住房规划用途，把住宅变成了经营场所，已涉嫌违法。比如，物权法规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。而实际上，二房东将房屋分隔改装出租，大都未经过相邻业主同意。
在南宁市鲤湾路1号小区，不少房屋存在分隔改装出租的情况。8月16日，该小区多名业主向青秀区住建局、城管局反映情况。青秀区住建局有关工作人员认为，通过公司化运作将房屋分隔改装出租，把住宅变成经营场所，确实改变了房屋的规划用途，按规定应由规划管理部门责令改正并处罚款，“这部分职能由原规划局管理，机构改革后由自然资源局负责”。
随后，业主们到南宁市自然资源局咨询。该局国土空间详细规划科的工作人员称，他们没有接到过来自该小区的变更规划用途的申请。此外，他们主要管理的是一整块土地、一整栋楼的用途性质，单套住宅改变用途不归他们管理，“房东改变房屋内部结构的，应该找住建、城管部门”。
业主们解释已经找过住建和城管部门。对此，上述工作人员称可能存在监管空白，建议业主到南宁市市民中心自然资源局审批窗口咨询更详细的情况。
在市民中心7楼南宁市自然资源局审批窗口，工作人员称，他们不管单套住宅，建议业主们找3楼的南宁市不动产登记中心咨询。在3楼，工作人员称，他们只管理不动产信息的登记业务，对于业主们楼上房屋被二房东分隔改造出租，是否属于改变规划用途的问题，他们无法认定，“业主可以到法院起诉，由法院来判定”。
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观点
多提供安居房或是根本出路
广西方园律师事务所合伙人、副主任吴晖律师认为，将房屋分隔改装出租违反相关法律法规。比如，根据《商品房屋租赁管理办法》，改变原房屋结构、原有规划设计的，需要向规划、建设部门报批；重新报建的，则需要重新进行消防验收合格才能使用，否则就属于违法建筑；改变房屋结构和平面布局，把房间分割成若干小间出租或者按床位出租的，也不符合该办法“以原设计的房间为最小出租单位”的要求。
吴晖说，对于群租房乱象，北上广等地早就开始了整治和规范。据他所知，目前南宁正研究制定培育和规范住房租赁市场的相关措施，“希望后续出台的措施，可以缓解这一矛盾”。
广西社会科学院数量经济研究所所长、副研究员姚华表示，分隔改装出租房的顾客大多为刚毕业的大中专学生，以及刚进城的务工人员等。群租、分租的模式让这些人群减轻了负担，同时亦滋生扰民、过度占用小区公共资源、产生安全隐患等问题。
要解决这些问题，一方面，需要出台相关法律法规，制定相应标准，规定哪种情形可以改、怎么改，并顾及相邻业主的利益。另一方面，要提供足量、交通便利的安居房、公租房等，加快建设一些能让社会中下阶层人员租得起的房子，从根本上解决这个问题。
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