沙井市场整体活跃 购房需求仍在释放
■易居企业集团·克而瑞分析师 吴思逸 陈秋帆
随着近几年的提速发展，江南区可谓是“逆风翻盘，向阳而生”，朝着“活力新江南”的方向前进，城区面貌焕然一新。尤其是区域内被定位为未来城市副中心的沙井板块，经过多年的建设，交通、商业、教育、休闲娱乐等配套不断完善，多家全国型品牌房企进驻，多条交通要道打通路网畅达全城，多个商业综合体运营开业，沙井成为了不少购房者的置业之选。那么，沙井板块近十年的商品住宅市场、土地市场，排名情况有何变化呢？呈现怎样的曲线趋势？下面，通过大数据看沙井新变化。
●供求量价
2018年迎成交小高峰，购房需求释放
克而瑞数据显示，近10年江南区沙井商品住宅供求量整体表现上涨。其中，2009年至2015年板块在售项目较少，市场容量较低；2016年开始上涨明显，成交量为26.65万㎡，同比涨幅303.77%；2018年板块成交面积44.87万㎡，达到历史小高峰。可见，沙井板块购房需求仍在，市场将平稳发展。
价格方面，近10年沙井板块商品住宅均价保持上扬势头。2009年至2016年平缓增长，2017年在大市场整体向好的环境下表现良好，区域均价首次突破“7”字头；2018年，随着碧桂园公园壹号、绿地新里璞悦公馆、荣和公园里等新项目相继入市，商品住宅成交量迎来小高峰，房价突破“9”字头；2019年1—7月，区域商品住宅均价为9603元/㎡。
●板块排行
沙井板块位列区域第二，价值逐步凸显
2019年1—7月，在江南区各板块商品住宅成交中，经开区板块以成交面积25.71万㎡位列区域第一，沙井板块以成交面积19.8万㎡位列区域第二，占比分别为26%、20%。
其中，经开区板块目前主力在售项目有龙光玖誉城、大都郡、彰泰新旺角、威宁首府等项目，沙井板块成交主力有万科·悦江南、碧桂园公园壹号、绿地新里璞悦公馆、荣和公园里等项目。这些项目多临主干道或地铁2号线，交通出行方便，周边配套齐全或区域规划完善，未来价值将逐步凸显。
●库存情况
低库存、去化短，市场整体健康
从库存量看，截至2019年7月，江南区商品住宅库存为78.85万㎡，去化周期为7.11个月。其中，沙井板块库存面积为18.33万㎡，占区域总库存量的23%，在区域板块库存量排名第二，去化周期为6.15个月。整体看，沙井板块呈现低库存、去化短的特点，市场整体健康。
●土地市场
多家全国型房企进驻，未来或为区域土地供应集中地
丰富的土地储备将为板块吸引更多房企进驻，推动板块发展。在土地市场方面，沙井板块2016年前鲜有地块出让及成交，2016年后板块加快了土地供应节奏，并推出不少优质地块。
2017年，沙井板块迎来近9年来的土地供求高峰期。数据显示，2017年江南区共成交10幅商住用地，成交总建面为132.96万㎡。其中沙井板块占4幅，成交总建面为77.24万㎡，板块土地成交建面占区域土地总成交的58%。这一年，沙井板块成为中昂、绿地、碧桂园、万科等全国型品牌房企开发进驻的对象，阶段性内板块土地市场出现高热态势。
值得注意的是，2017年南宁出台新政，土地市场采用“限地价、限房价、竞产权移交房”新的挂牌竞价方式。同年沙井板块成交的4幅商住用地中，有3幅为“双限”地块，分别是现在的绿地新里璞悦公馆、碧桂园公园壹号、万科悦江南项目地块。限地价、限房价再加上产权房的配建成本，进一步压缩房企利润空间，2018年沙井板块土地市场仅成交1幅商住用地，即现在的荣和公园里·学府项目地块。
2019年，南宁土地市场由原来的“两限一竞”向“一限一竞”竞价方式转变，相比之下房企拿地门槛有所降低，龙光、中建信和、广西荣策相继拿地进驻沙井板块。而根据2019年南宁市计划供应住宅用地显示，沙井板块计划供应5幅地块，总占地约534亩。
■分析师点评
综合来看，江南区沙井板块相比区域内的其他板块，其未开发土地资源较大，储备用地较多。另外，根据今年2月初公示的《南宁市总体城市设计（草案）》规划文件，明确提出在“南宁都心”的最新城市规划中，沙井为四个城市副中心之一。不难发现，未来沙井板块或将成为区域内土地供应的集中地及发展的重点板块。
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