南宁老旧小区蝶变之路
□本报综合
编者按：2019年《政府工作报告》强调:“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”。今年5月份起,南宁市启动老旧小区改造工作,南宁市19个老旧小区列入首批改造先行先试范围。
老旧小区如同上了年纪的人,各种问题凸显,社会各方都在努力寻找解决之道。如今,老旧小区的改造工作推上日程表,规模宏大的老旧小区改造工作将如何推行?改造存在哪些难点,如何才能实现美丽蝶变?
结构老化、外观斑驳、功能陈旧、配套不齐……近年来,南宁市一些小区步入“老龄化”,各种问题接踵而至,严重影响城市形象和居民生活,成为城市发展的一块“心病”。今年起,南宁市住房和城乡建设局成立了城市更新管理科,从5月份开始启动老旧小区改造工作,并由其所属单位南宁市保障住房建设管理服务中心负责具体实施工作,将19个老旧小区列入首批改造先行先试的范围。老旧小区改造计划犹如和煦的春风,拉开了南宁市城市更新改造试点的序幕,吹进了小区居民的心里。
A、数据说话
根据相关的统计数据,目前,南宁市在2000年以前建成的老旧小区共1370个、约有22万户、涉及楼栋6573栋。其中,20世纪50年代建成小区9个,60年代28个,70年代98个,80年代340个,90年代895个。
而今年,南宁市上报的老旧小区改造试点项目共有19个小区,其中江南区2个、西乡塘区2个、兴宁区4个、青秀区11个。这些老旧小区主要建成于20世纪80至90年代,涉及楼栋75栋、户数3110户、建筑面积约18万平方米,估算投资超过1亿元。
B、现状调查
现状一：排水管道堵塞破损，一下雨就积水
南宁市皮鞋厂第二生活区位于江南区五一东路6-3号,是原单位房改房小区。走进该小区,只见房屋结构老化,外墙装饰斑驳脱落,配套设施缺失,道路破损,小区环境脏乱差。这让人难以相信,就在30多年前,这里曾是南宁市国营企业建设最好的小区之一。
“对于老旧小区改造,我们举双手赞成。”提到老旧小区改造,社区居民这样表态。
据介绍,该小区建成于20世纪80年代,而南宁市皮鞋厂已于2010年8月13日破产改制。小区目前无物业管理、无居民自治组织,只有留守人员1名,主要负责小区内水电、卫生费代收代交及水电维修等工作。
小区已经“上了年纪”,各种问题凸显。最让居民们闹心的,就是排水管网问题。由于小区排水系统已经老化,且存在设计缺陷,很多雨水管道破损,污水管道堵塞,导致小区内常常臭气熏天。“一旦下雨,小区路面肯定积水,而且污水井的污水还会溢出来倒灌进家里,根本没有办法住人。”住户谭大姐抱怨说。
“小雨小灾、大雨大灾,一下暴雨家里就成了水帘洞,漏水情况非常严重。”该小区顶楼居民刘先生回忆。
“小区建成时间较早,排水设施不够完善,污水管道相对细窄,再加上多年沉淀,管道容易堵塞、破损,污水外溢,雨后积水问题日益严重,给我们生活带来诸多不便。”住户奚祖贤说。
现状二：电线老化频繁，停电居民苦不堪言
多年来,该小区夏季频繁停电成了居民的一块心病。卢有明老人最担心的就是过夏天。一到夏天停电就很频繁,别说用空调了,就连电风扇都不敢用。用电负荷增加,一天停几次电成了家常便饭。“冰箱、空调等家用电器无法正常使用,都成了摆设。有时候正吃着晚饭,突然就停电了,不得不点蜡烛,这样的‘烛光晚餐’我们老人家可不太喜欢吃。”为此,小区的住户家里常年都配备了手电筒和蜡烛,以备不时之需。“夏天难熬,冬天更是难熬,想用取暖器取暖也不行,一跳闸不是一户两户跳,经常是好几户一起,有时小区外面的总闸都跳闸。”居民反映。
据了解,该小区共有5栋砖混结构居民楼,11个单元,住户121户。住户大多都是像卢有明这样的老年人,晚上突然停电给他们的日常生活带来不便,也存在一定的安全隐患。
“小区经常停电不说,电费还比正常的收费高很多。”居民谭阿姨说,由于小区电线老化,耗电情况很严重,大多数时候,每度0.64元,比一般的居民用电要高出不少。
现状三：老人腿脚不便，怕爬楼盼加装电梯
仔细观察后不难发现,老人多且独居是这个小区的真实写照。小区各楼栋层数均为五至八层,看似不高,但由于没有便利的电梯,对年轻人来说问题不大的楼梯成了老年居民共同的“敌人”。
“我在这里住了30多年,小区环境不好,年轻人不愿意住在这里。”今年85岁的杨奶奶年轻时曾是附近小学的老师,她在这个小区住了大半辈子。老人腿脚不灵便,虽然只是住在二楼,但这几十级台阶的楼梯成了她最大的“拦路虎”。“买菜、散步或者下楼聊天打个牌,上下楼梯很艰难。每天下楼需要半个多小时,上楼更不用说了,至少一两个小时,只能小心迈步才可以。整天在家里待着也不行,因为医生叮嘱要时不时活动一下,不然腿脚就更不能走了。要是能在小区里装个电梯就好了,上下楼就不那么痛苦了。”杨奶奶说。
C、破解顽疾
改不改？老旧小区居民有自主决定权
老旧小区主要分布在中心城区,体量大且普遍进入折旧期,小区问题日益突出,大部分无物业管理、无自主管理。
老旧小区改不改?改什么?怎么改?居民作为老旧小区的居住人,最有发言权。为此,南宁市保障住房建设管理服务中心启动宣传动员,制作了以“美好环境与幸福生活共同缔造”为核心思想的宣传海报和宣传手册,在部分老旧小区进行粘贴和发放,并面对面地与小区业主代表、社区工作人员进行座谈交流。针对居民关心的改造内容、改造效果、改造出资比例等热点、难点问题进行了沟通,在小区居民相互之间形成了广泛热议、热心参与、支持拥护改造工作的舆论氛围。
怎么改？各方交换意见形成工作合力
老旧小区改造过程中碰到的都是“硬骨头”,怎么“啃”?南宁市保障住房建设管理服务中心专门组织人员前往广州、厦门、成都等城市学习考察老旧小区改造成果,梳理、修改、优化南宁市老旧小区改造试点方案。同时,组织各城区、各开发区住建部门召开南宁市老旧小区改造工作动员会,并多次组织街道办、社区工作人员召开座谈会、培训会,就老旧小区改造的相关政策、改造内容和阶段工作重点等问题进行对接、交换意见,统一工作思路,形成工作合力。
“皮鞋厂生活区是南宁市上千个老旧小区现状的缩影和代表。”南宁市保障住房建设管理服务中心相关负责人说,江南区以该小区作为试点,管理中心以及街道多次实地走访调研,认为小区处在医院周边人流密集区,缺乏空间增量,但对小区内的绿化、三线下地等都可以实施。因此,建议以空间重塑、提升小区利用率为切入点,在现有条件下实现改造,并在设计中融入更多健康、生态的功能理念,凸显小区的特色健康文化。
改哪些？涉及9个方面74项改造内容
参照外地经验做法,结合实际情况,南宁市编制了全市老旧小区改造内容,涉及楼栋设施、建筑修缮、服务设施、小区道路、市政设施、公共环境、房屋建筑提升、小区公共空间、公共设施提升9个方面共74项改造内容。同时,启动了南宁市老旧小区改造设计导则的制定,形成改造工作的标准化。
老旧小区的问题一个比一个棘手,实施起来难有统一“标准”。对此,南宁政府部门通过政策推动、社区引导,加速推进老旧小区的改造。据介绍,今年,南宁市上报的老旧小区改造试点项目共有19个小区。而试点项目计划改造的内容主要有:安装供水供电“一户一表”、三线下地、雨污分流、增设电动自行车停车棚及充电设施、规划机动车停车位、增设公共活动场所等改造项目。
D、改造方向
转观念：统筹实施老旧小区“微改造”不搞大拆大建
“城市更新”正成为高频词汇。今年起,南宁市住房和城乡建设局成立了城市更新科,由南宁市保障住房建设管理服务中心组织实施统筹推进19个老旧小区改造项目。
走访调查发现,不少市民对老旧小区改造存在一些“误解”“偏差”。“之前小区也进行过提升,但都是小修小改,像‘一户一表’、雨污分流这些都没有真正解决小区的难题。”有居民直言道。
南宁市保障住房建设管理服务中心通过对试点小区开展入户调查和宣传工作了解到,仍有部分居民寄希望于通过危旧房改造“拆旧建新”的途径来改善家庭居住条件,并借此增加家庭人均居住面积。为此,管理中心旨在采用“微改造”这种“绣花功夫”的政策导向,向居民进行详细深入的说明,并计划通过增加改造试点项目、扩大改造试点范围的方式,发挥成片改造的示范带动效应,提升改造效果,让更多居民从身边的改造项目看到“微改造”在改善居住条件方面起到的关键作用和真实效果,逐渐扭转依赖“拆旧建新”来改善家庭居住条件的固有思维,以更积极、更支持、更主动的态度全力配合政府做好老旧小区改造工作。
“其实老百姓积极性不高,还有很大一部分原因是因为资金的问题,特别是涉及共用区域改造资金的分担。希望政府能继续加大财政投入力度,尤其是多渠道引入资金。同时也要探索建立居民、市场等多方共同筹措资金机制。”相关业内人士分析指出,只有让百姓真正感受到城市管理精细化带来的变化,补齐短板,提升城区品质,才能提升社区居民的幸福感和获得感。
找定位：达到“形象提升配套完善管理到位群众满意”
南宁市保障住房建设管理服务中心相关负责人说,南宁市将老旧小区改造作为一项重要的民生工程,目的就是要让社区居民实实在在享受到南宁改革发展成果,要让百姓获得感、幸福感不断攀升。“改不改”“怎么改”“改哪些”都由居民自主决定,让老旧小区改造赢得市民支持并顺利推进,建立起一套基层治理、后期管理的长效机制,使城市改造走出大拆大建的怪圈,达到“形象提升、配套完善、管理到位、群众满意”的效果。
6月28日,住房城乡建设部副部长黄艳一行专题考察调研南宁市老旧小区改造工作,对南宁市在城市发展的大格局中创新工作机制,将推进老旧小区改造工作与机构改革相融合、与智慧城市建设相融合、与基层治理相融合的工作路径及所取得的阶段性成绩给予了高度肯定。希望南宁市在下一步工作中继续加强统筹协调,因地制宜、科学合理地制定改造标准,创新投融资机制,加大金融对老旧小区改造的支持,落实“共同缔造”理念,健全长效机制,切实让人民享有更多的获得感、幸福感、安全感。
E、他山之石
●南京
多个社区把有限改造资金用在“里子”翻新上,地下室变成党群活动中心、残疾人之家、儿童乐园、社区图书馆,成为社区居民常来常往的“家”；创意植入,垃圾中转站华丽转身变社区书屋；思路出新,腾空公房,植入养老服务中心,助浴间、洗衣烘干间、助餐小食堂一应俱全,分门别类、因地制宜微更新对症下药。在主城区,城市空间从“增量扩张”向“存量提升”转变,城市更新更加关注零星空间、小微空间的品质提升,让居民在家门口获得幸福感。
●杭州
对老旧小区实施“微更新”,更突出整体功能的更新,在保障消防、安防等基本功能的基础上,着重完善养老、托幼“一老一小”服务体系,同步推进加装电梯、停车、道路、垃圾分类、社区服务等各项功能建设。
●北京
北京在破解老旧小区物业管理难题方面颇有心得,通过推行“职业经理人”物业管理模式、成立国有物业服务企业等方式,探索各具特色的老旧小区物业管理新路子。“职业经理人”物业管理模式就是职业经理人作为小区物业管家,组建服务团队,业主所缴物业费除按比例支付职业经理人薪酬和服务团队管理费外,剩余部分全都用于小区建设与管理,且资金使用公开透明,职业经理人履职情况由街道负责考核监督。而北京朝阳区则以老小区物业管理转型升级为重点,专门成立的国有物业服务企业承担兜底服务,吸纳试点小区及周边的准物业、小型物业、产权单位维修班、居民自管会等力量广泛参与,构建老旧小区物业服务联合体,提升物业服务整体效应。
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