大数据看凤岭北： 如何成为南宁高端改善住区
■易居企业集团·克而瑞 分析师王莹
配套能级高、资源丰富的凤岭北，向来是高端人群必争之地。克而瑞数据显示，近年来，凤岭北由于土地供应兑减，新盘供应乏力，板块稀缺价值进一步凸显。
据统计，2019年，凤岭北多个楼盘将推出新品，可供应选择的产品更加丰富，“低调”了一阵子的凤岭北将“王者归来”。
■供求
近3年供应下滑，2019年或再度上涨
近年来，随着学区、大型商业、地铁、火车东站等优质配套的逐步落地，凤岭北的价值也备受购房者认可。克而瑞数据显示，近10年里，凤岭北板块历经3次成交小高峰，随后因板块内可开发土地稀缺，多盘陆续清盘，自2017年起连续3年供应下滑。不过，这一态势在2019年或有明显转变。
2001年，凤岭北板块启动建设。在之后十几年的建设周期中，凤岭北板块出现过3次成交高峰，分别是2009年、2015年和2016年，成交量均超百万平方米。对比这3次成交高峰，可以发现，除了市场向好等大环境因素，大盘效应十分明显。
2009年，荣和大地首开时万人选房；2015年，万科城、霖峰壹號等大盘发售，推动板块成交；2016年，万科城、荣和·悦澜山、霖峰壹號等盘持续热销，成交再上台阶。这段时期可以说是凤岭北成交最为辉煌的时候，此后因可开发土地以及在售楼盘日渐减少，2017年起板块供应持续下滑。
“僧多粥少”，是凤岭北板块供求的写照。但是今年下半年，凤岭北存在发力的空间，供求预计均有所上涨。例如凤岭北板块万科城、吉祥·凤景湾、霖峰壹號、荣和公园大道、荣和·悦澜山等都有新货推出，新盘荣和公园大道·华府、融创·九熙府、荣和东站广场、凤翔·容州文化中心预计会正式发售。对于改善型群体而言，下半年凤岭北板块房源较为充足，可重点关注。
■房价
1—5月均价15817元/㎡，位列板块TOP5
作为南宁的高端居住区，凤岭北板块的房价走势十分稳健。
克而瑞数据显示，2009年，凤岭北商品住宅均价达4910元/㎡，楼市价值已经备受认可，房价仅次于东盟商务区、金湖板块、朝阳板块等核心板块。2019年1—5月，板块房价达15817元/㎡，在南宁40个板块中房价位列TOP5。
如果将凤岭北板块与全市房价走势进行对比，可以发现，2011年起凤岭北板块开始超过南宁楼市整体均价，2014年起这一差距逐步拉大。对购房者而言，目前凤岭北板块置业门槛相对较高，资金实力雄厚的购房者可考虑出手。
■产品
品牌房企扎堆，再改豪宅产品居多
目前，凤岭北板块聚集有荣和、中国铁建、万科、保利、霖峰、联发、北投、江宇、融创等品牌房企。其中，荣和无疑是凤岭北的“大地主”，整体已开发项目近50个。目前，区域主力在售项目有7个，均价主力区间在1.3万~2.1万元/㎡之间，产品以120~150㎡的大户型为主，侧重再改豪宅产品，改善特性明显。
从产品面积段来看，克而瑞数据显示， 2018年—2019年5月凤岭北板块商品住宅成交4317套，其中120~150㎡户型成交2148套，占比达50%，占据半壁江山。
从单价段和总价段来看，2018年—2019年5月南宁市成交均价超1.5万元/㎡的商品住宅中，成交套数的14%集中于凤岭北，占比在南宁40个板块中位列前三。今年1—5月，凤岭北板块商品住宅套均总价为205万元。
■土地
近6年供应紧缺，土地价值凸显
近年来，随着凤岭北日益成熟，总规划用地面积约21.67万㎡的凤岭北开发量已超八成，片区可供开发的土地自然越来越少，土地稀缺性明显。
从凤岭北住宅用地供应走势可以看出，经历了2012年供应高峰后，2014年至今凤岭北板块都鲜少有地块出让。
从2014年到现在，凤岭北住宅用地（包含纯住宅、商住用地）仅荣顾、中国铁建、荣和、融创能有所斩获。目前，中国铁建·云景山语城已发售，荣和公园大道·华府、融创·九熙府即将发售，荣顾新盘书香门第近期刚亮相。
凤岭北近几年土地供应寥寥，根据2019年南宁市土地供应计划，今年凤岭北板块也无住宅用地供应，区域在售楼盘其实都是在消化几年前拿地时的土储。除了以上4个项目，目前区域仍有一定土地储备量的楼盘也备受关注，如万科城、荣和·悦澜山、吉祥·凤景湾、霖峰壹號、美泉1612、凤翔·容州文化中心等。
●分析师点评
对于改善群体而言，凤岭北板块经过15年发展，已经十分成熟，自身及周边有多个大型商圈，学区资源优质，交通通达性较高。凤岭北板块如今已进入价值凸显期，土地紧缺、配套的优质决定了区域的价值，目前改善、豪宅产品居多，适合经济实力雄厚、喜欢成熟区域的购房者。
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