一些小区想换“管家”遭遇解聘难 旧物管赖着不走 新规定该咋出手
关注物业管理条例修订
南国早报记者郭燕群雷倩倩
小区业主委员会选聘了新的物业管理公司，但旧物管却迟迟不肯走；新旧物管交接不顺利……时下，不少小区遭遇物管解聘难。连日来，在《广西壮族自治区物业管理条例（条例修订草案征求意见稿）》南国早报QQ征集意见群（QQ号：399105086）里，网友们就物业管理公司服务评价、退出机制等问题建言献策。
1难题
不少小区遭遇物管解聘难
业主支付物业费，物业管理公司提供相应服务，两者本是合同关系，应当遵循平等自愿原则。然而，在南宁市，一些小区按流程解聘物业公司时，却面临困难。
张女士是南宁市北湖路一小区业主。因不满意前期物业管理公司的服务，小区业委会就解聘事宜与开发商的前期物管打起了官司。早在两三年前，该小区业委会就在官司中胜诉，但物业管理公司不服，拒绝撤离的同时继续提起上诉，一直拖到现在，二审判决结果还未出来。其间，该物业管理公司继续管理小区各项事务。
采访中，不少市民所在的小区都曾遭遇物管解聘难。陈先生家住双拥路附近一小区。业委会选出来后，小区曾更换过3次物业管理公司。每次都有一些“后遗症”。例如，业委会曾两次代表全体业主向前物管公司追讨余存的电梯维护费。陈先生说，今年小区物管合同到期，想要更换物管。但小区有500余户业主，在投票表决时，仅有约180户业主投票，未能达到“双过半”的条件，投票箱至今未开箱。而原来的物业管理公司不愿离去，依旧代管小区事务。
业主胡先生认为，城市小区规模越来越大，这也意味着公共收益越来越多。在不少小区，这部分收益通常由物管公司和小区业主共同协商，按一定比例分配。一些原本应撤离的物业管理公司往往不愿放弃已到嘴边的“肥肉”，不愿撤离。
还有业主表示，小区重新选聘物管后，即便原物管按时撤离小区，但交接后仍存诸多问题。林女士家住长堽路一小区。近日房屋漏水，找不到漏水原因，便到小区物业管理处，想查看房屋管线结构图。不料，她被告知，因上一届物业服务公司不满被解聘，交接时什么材料都没留下，房屋管线图也就无从查起。
2现状
监管处罚尚欠一些“力道”
目前，南宁市小区前期物业管理公司一般由开发商聘请。根据现行物业管理条例，前期物业管理公司的期限至小区业主委员会成立后另行聘请物业公司时终止。一般购房合同也有这样的约定。
早报QQ群网友“墨舞邕州”既是业主又是一名律师。他认为，业主大会成立后，业委会有权按业主大会的表决，另行聘请物业管理公司。前期物业管理公司收到解聘通知后应无条件服从，办理交接并退场，不得以业委会解聘程序违法为由，拒绝退场。
但在现实生活中，确实存在不少这样的情况：前期物管公司为了继续谋取利益，往往以业主大会表决程序违法、业委会解聘程序违法为由拒绝退场。当业主报警，民警到场后，物管公司即以前述理由抗辩，公安机关往往以物业管理服务纠纷属于民事纠纷为由，建议双方诉至法院。当业主委员会起诉到法院后，有可能好几年仍未得到最终结果。物管公司便以法院未结案为由不退出。
前期物管赖着不走咋办？“墨舞邕州”建议，在“物业服务合同”的相关规定中，增加一条内容：“物业服务合同期满或者被解聘后，应当7日内交接完毕并退出，认为业主委员会解聘违法的，可向街道办事处或乡镇人民政府申请调解，调解不成的，可向人民法院起诉，但不影响前款规定的执行。”
现行的自治区物业管理条例中，对物业退出没有明确规定，只规定了物业自服务合同终止或者解除之日起10日内，拒不移交相关资料，可处于5万元以上10万元以下罚款。而南宁市物业管理办法则规定，物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出小区的，由市房产部门责令限期改正，可并处1万元以上5万元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。
凯悦国际小区的业主李先生认为，这些处罚力度不够，“对于一个公共收益几百万元，甚至上千万元的小区而言，几万元罚款显然只是‘毛毛雨’。”此外，执法部门的监管也还不够到位，“罚款后往往没有督促物业企业改正违规行为”。
对此，李先生建议，加大对赖着不走的物业管理公司的处罚力度，提高罚款额度或出台其他惩戒机制。
3建议
由第三方定期评价小区物管
在业内人士看来，南宁的一些小区，物业市场的进入和退出机制失灵，物业服务长期深陷“低质低价”的怪圈，业主与物管普遍缺乏信任，致使矛盾重重。
南宁市中联金牌物业管理有限责任公司负责人王先生认为，业主与物业管理公司之间缺乏信任，其中一个原因是对物业服务的质量还没有一套客观中立的评价标准和机制。他说，物业管理企业根据服务等级标准向业主收取服务费，费用定价经物价部门审批。但假设一个物管企业按一级标准，收取了业主的服务费，它是否按标准提供了相应质量的服务？业主和物业站在各自立场上，评价标准不统一，容易产生争论。这时，就需要第三方机构来核验。
他建议，可以每年定期由权威第三方对小区物管提供的服务进行评级审核。小区可根据评级的结果调整收费标准。这既让服务质量透明化，也有利于优胜劣汰，提高物管企业的服务水平。
早报QQ群网友“H.C”则认为，物业管理公司目前资质等级是否与物业收费等级相符，物业停车位收费是否合理合法，这些小区物管的服务情况应由有关部门每年定期核查，并在小区公示。
“H.C”认为，物业服务也是业主购买的一种“商品”，若商品不符合质量标准，业主该如何维权？目前的征求意见稿中，明确提出了各政府部门的职责，但尚未明确出现纠纷或违规现象时，当事人反馈问题的通道。他建议，是否可以借鉴“12315”消费投诉热线的方式，开设统一的物业管理监督举报电话，并制订相应的处理流程。一旦业主与物管间出现纠纷，可及时向相关部门反映。
4征求意见稿
物管赖着不走拟被按日连罚
为解决这些问题，此次征求意见稿规定，物业服务合同依法解除或者终止后，物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款；物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起对其处以每日1万元罚款。而对于未按规定交接的物业服务企业，征求意见稿提出了最高处以20万元罚款的规定。
此外，《广西壮族自治区物业管理行业信用信息管理办法（试行）》也已印发实施。目前，自治区住建部门正着手搭建全区物业管理行业信用信息管理系统。通过系统对物业服务企业信用等级进行评定，并对相关信息公示。届时，物管靠不靠谱，市民通过信用查询便可知晓。
业内人士表示，通过对物业服务企业实施信用档案管理，对有优良业绩的信用物业管理公司进行推广，对有信用不良记录的公司进行约束和惩戒，有望使违规违约投诉多的无信用物管企业没有市场。
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