小区里各类公共收益越来越多,但往往变成糊涂账 小区钱袋子 如何管才好

南国早报 2019-05-27 16:18 大字

时下,不少小区不能及时公示小区公共收益开支情况,令业主产生疑问。图为南宁市北湖路一小区的公告栏。 南国早报记者 郭燕群摄

关注物业管理条例修订

南国早报记者雷倩倩郭燕群

广告费、停车费、铺面租金……如今,小区里各类公共收益越来越多,如何管好“钱袋子”是一个焦点话题。自《广西壮族自治区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》南国早报QQ征集意见群(群号:399105086)开通以来,不少网友就小区公共收益的使用和监管问题建言献策。

现象

钱袋子往往变成糊涂账

物权法规定,小区公共收益归全体业主所有。但在一些小区,因“管家”管理不善,公共收益成了“糊涂账”。

早报QQ征集意见群群友“扎西”住在南宁市明秀东路一小区。该小区自2003年投入使用以来,一直没能成立业委会,所有钱款都由物业公司负责收支。“扎西”说,五六年前起,物管不再公示小区收支情况,业主对于停车费收入、广告收益等一概不知。曾有业主要求物业管理处公示收支情况,但被拒绝了。

这种情况并非个例。群友“阳光”是防城港市某小区的业主,他说,因为物业管理公司不公示收支情况,他对物管是否乱收费、公摊水电费是否合理等问题颇为疑惑。

据了解,目前,尚未成立业主大会的小区,公共收益多由物业管理公司代为管理;业主大会已成立的小区,可自行决定公共收益由业主委员会自行管理,或通过物业服务合同约定,委托给物业服务企业管理。但自管的小区却出现了麻烦。

2017年,南宁中华苑小区成立业委会后,通过投票,决定采取自管模式。业主谢先生说,两年来,业委会对小区进行了改造升级,探索出了一套成功经验,但迟迟未能解决小区“钱袋子”交给谁管理的问题。这两年来,小区收取的物业费、公共收益都存在指定的个人账户,保管银行卡的是业委会另一名成员,密码则由第三人负责保管,需要支出款项时,三人必须同时操作。但这毕竟不是正常的物业管理方式,易受到业主质疑。

业委会曾想到银行开设联名账户,但因为没有先例,无法开户。另外,业委会既不是经营机构,又不属于社团组织,无法取得社会统一信用代码,因此也不能以业委会名义开户。如此一来,自管小区的物业费和公共收益就处于监管的“真空地带”。

在记者采访中,不少业主和物业管理公司都认为,在小区管理中,“钱袋子”最容易引发矛盾。

征求意见稿

将公共收益存入监管账户

针对上述问题,征求意见稿明确规定,公共收益是指公共收入在扣除30%的物业管理服务成本后的净收入。另外,公共收益由物业服务企业存入物业所在地居(村)民委员会在商业银行开设的监管账户。物业服务企业、业主委员会应当每半年与居(村)民委员会、专户管理银行核对一次账目,并在物业管理区域显著位置公示公共收益收支、增值和结存情况。必要时,业主大会可以对公共收益进行审计,审计费用从公共收益列支。

公共收益涉及小区的内部资金,居委会直接参与管理是否合适?南宁市西乡塘区上尧街道办相关工作人员就表示了担心和疑惑。这名工作人员认为,如果由居委会在银行开设小区公共收益的监管账户,只能是对公账户,但是,居委会通常已经以自己的名义在银行开设了单位账户,应该以什么名义开设另一个账户?他感觉操作起来有一定难度。

谢先生建议,业委会成立并获得辖区住建部门的批复后,可到办证大厅办理业委会公章。那么,征求意见稿能否增加相关规定,支持业委会到银行开户,以方便自管小区对资金进行规范管理。

建议

应进一步明确提取流程

将公共收益存入监管账户,今后怎么提取?会不会用起来不方便?对此,各方有不同看法。

在物业管理公司工作的石先生说,将公共收益存入监管账户是一把双刃剑。一方面,这个做法让公共收益的收支情况更透明,有助于缓和物管和业主的矛盾;另一方面,在小区环境需要维护时,程序可能更繁琐。据他介绍,目前,小区专项维修基金用起来流程复杂、审批时间较长。按惯常操作,公共收益可作为专项维修基金的补充。当小区公共部分需要维修时,通过一定比例业主同意,就可以从业委会或物管账户支取,省去了向专项维修资金管理机构申报的流程。

也有业主担心,公共收益存入监管账户后,管理部门为了规避风险,在支取时必定设置一定的审批手续,业主就难以对属于自己的收益自由支配。他认为,应该进一步明确提取和使用的流程。

“存入监管账户后,如果不能按业主意愿使用,将导致本来属于全体业主的福利难以享受,那么公共收益归全体业主就成了一句空话。”家住南宁五象新区的方学业是一名律师,他认为,将公共收益存入监管账户,加强了监管,但同时要防止正当使用受阻。他建议增加相关规定,明确“业主大会按法定程序决定,提出分配与使用公共收益的,监管账户的居(村)民委员会不得拒绝”。

在监管公共收益的过程中,业主若发现问题该如何维权?方学业建议,在现有条款的基础上,增加如下内容:对公示公共收益收支、增值和结存情况有异议的,业主大会、业主委员会可决定要求审计,或十名以上的业主可书面联名要求审计,居(村)民委员会不得拒绝。

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