南宁市2019年1-5月房地产报告 土地大溢价商品房成交均价破1.15万元/㎡
广西南宁天策地产策略中心/文
2019年上半年，南宁房地产市场好事多。
土地溢价同比上涨35%；2019年前四个月成交量同比增长超100%以上；中国东盟信息港南宁核心基地落牌；《南宁市城市轨道交通线网规划（修编）》公示，地铁3号线即将运营；《南宁市总体城市设计（草案）》公示》……
对此，从已知数据分析来看，虽部分区域受土地拍卖市场影响，出现价格波动，但仍属于正常范围内，我们预判南宁楼市整体走势平稳，但依旧建议购房者根据自身资金及工作生活情况，选择合适的区域板块楼盘尽快出手。
1土地市场
同比上升35%
整体看，2019年共出让住宅建设用地31幅，共2283.707亩，同比增加1051.72%，较2018年同期成交量呈爆发式增长。各出让数据显示，出让总金额136.5995亿元，同比增长696.43%；平均单价598.1478万元/亩，同比下降30.85%；平均楼面地价2922元/㎡，同比下降18.13%；整体溢价40.84%，较2018年上升35.32个百分点。
从土地成交溢价率看，青秀区是溢价率最高的板块，高达136%，良庆区板块楼面地价也屡创新高，3月底新成交的龙岗某地块实际楼面价已达到1.4万元/平方米，引发市场新一轮热议。
从近几个月土拍市场成交信息反馈，各大开发商拿地热情不减，龙岗片区、五象新区、吴圩板块等成为土拍市场热门板块。
2商品房市场
青秀均价破1.6万元/㎡
签约备案面积方面，2019年1月1日至5月7日，南宁市各城区总签约备案面积为4917096.12㎡，其中良庆区签约备案1513947.81套，约占南宁市总比31%；青秀区区签约备案面积865557.87㎡，约占南宁市总比18%。从备案面积占比情况来看，良庆区成为成交签约备案量最大的城区，占比达到31%，而五象新区成为良庆区成交签约量最大的区域，市场对于良庆区、青秀区、邕宁区板块购房热度不减。
价格方面，成交价格普遍在10500-12000元/平方米（含精装修）之间，价格呈现稳步增长态势。其中青秀区成交均价最高，达到16375元/㎡；良庆区11520元/㎡位居第二；兴宁区10528元/㎡居于第三。
3库存市场
可售库存周期5.5个月
由上列图表可以看出，目前南宁市房产存量为61214套，存量面积6798353.65㎡。根据今年商品房签约备案数据可知，1-4月份平均月去化量为12458套，月去化面积为1229274.03㎡，按照月均去化面积计算，目前可售库存周期仅为5.5个月。
虽然可售库存周期仅为5.5个月，但我们也注意到，南宁公寓市场已然进入“爆发期”，据不完全统计，目前南宁待售/在售的公寓产品有近30个楼盘，其中五象新区是公寓的集中地，其次是西乡塘区6盘。
4市场预判
整体走势平稳吴圩空港片区有望大热
地铁3号线即将运营，届时将进一步拉近西乡塘区、兴宁区、青秀区与五象新区的空间距离，沿线范围的地铁学区物业也将成为置业首选。而吴圩空港片区近期土拍市场受高度关注，各大开发商抢滩进驻该片区，加上该片区单价普遍仅为“5”字头起，价值洼地明显，吴圩空港新区也将极有可能成为下一片置业热点区域。
此外，广西南宁天策地产策略中心认为，南宁楼市整体走势平稳，但建议建议购房者根据自身资金及工作生活情况，选择合适的区域板块楼盘尽快出手。
（以上数据仅供参考，具体以官方数据为准）
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