小区自管 几家欢喜几家愁

南国早报 2019-03-24 16:18 大字

实行自管8年多的南国花园商城,如今争议较多。 广西广达集团住宅小区从2017年3月开始实行自管,目前不少业主对自管表示满意。 南国早报记者 苏华摄

走访篇说说小区管理那些事

编者按

今年2月底,业内知名物业管理公司保利物业撤离南宁保利凤翔花园小区,成为南宁各小区居民热议的话题,也引发业内关注。炒掉物业以后,小区如何管理?小区业主自管效果真的好吗?业主与物业之间如何才能和谐共处?针对小区管理中的一些问题,本报今日开始推出“说说小区管理那些事”专题策划,深入走访部分小区现状,分析存在的问题,并探讨解决之道。

南国早报记者周如雨李俭芹

说起自家小区的物业管理,可能不少业主会有种种不满。对物业公司的服务不满,怎么办?一些小区在成立业委会以后选择了更换物业公司,一些小区则选择了自管。目前南宁一些小区实行自管以后,真的能解决之前存在的矛盾和问题,让业主们满意吗?本报记者对南宁多个自管小区进行了走访。

案例1

昔日认可“好模式”今日却变争议多

近期,南国花园商城成为业界热点。该小区2010年成立小区业主委员会后,前期物业服务公司撤离小区。同年,该小区成立业主股份制公司——南宁市永安物业服务有限公司(以下简称“永安物业”),实行“自管”。第一届业委会的两年任期到期后,小区没有再进行业委会选举。时隔8年后,小区部分业主通过自媒体和社交网站,诉说股份制公司“自管”的种种不是,要求再次成立业委会。

据了解,2004年,南国花园商城交付使用,一共800多户。2010年1月,小区业委会成立,并发出倡议:“业主团结起来成立自己的物业公司,一起努力管理好我们自己的家园。”当初的倡议称,“物业公司想多赚钱,业主想少付钱,两者永远都是有矛盾的,如果合二为一,矛盾就没有了”,并认为“物业服务费付给哪一家公司都是付,为什么不能我们自己办公司赚自己的钱呢?”不少业主称,当时听起来感觉确实很不错,就支持了这个做法。

成立业主股份制公司自管以后,小区真的实现了当初的愿望吗?据悉,近期,小区出现了再次成立业委会的呼声,业主的意见主要分化成两种:一些持有永安物业股份的业主支持由业主股份制公司自管,另外一些没有股份或者持有股份较少的业主,则更希望重新成立业委会,强有力地监督永安物业。

该小区部分业主称,2010年1月,业委会5名成员或者家属全部成为永安物业的股东,其中,主任家属和副主任还成为永安物业董事会成员。曾在上一届业委会担任委员的成女士认为,业委会和物业公司之间“一锅捞”,既当运动员,又当裁判员,根本没有起到监督作用。记者了解到,除此之外,还有200多名业主在多次扩股时加入到该公司。据参股的成女士证实,近年来入股的业主每年分红回报率100%。没有参股的业主认为,广大业主的公共收益被少数业主攫取和分享。

这些年来,小区经历了物业公司管理和业主股份制公司自管,哪种方式更令业主满意呢?业主的看法同样呈现出明显的分化与对立。

记者从经开区住建局了解到,南国花园商城小区目前的争议是小区业委会筹备组人员的身份。该局相关负责人称,小区业主分成了几派,其中一派认为,永安物业大股东不能担任筹备人员,另外一派则认为同为业主,筹备业委会是每个人的权利,“目前没有政策和法规限定业主作为筹备人员的身份”。他希望业主团结起来,才能顺利成立业委会。南宁市住建局相关负责人称,业委会的成员出资参与业主股份制物业公司,这种做法在南宁也是个例,还没有相应的法律来限定。但从情理上来说,该模式确实不合理,业委会作为物业管理的监督机构,如何监督自己呢?

案例2

小区自管几年业主有赞有弹

2012年,市民李女士(化名)在位于长堽路一里的橄榄宿小区购买一套商品房。当时小区物业公司收费不高,小区各方面管理得还让人基本满意,李女士住得很满意。

自从业委会成立后,李女士注意到,小区的氛围开始变得紧张起来:业委会认为小区物业公司侵占了部分广告费且想提高物业收费等,侵害了小区全体业主利益。于是业委会“踢”走了原来的物业公司,随后小区开始进入由业委会负责的“自管”模式。

“从我个人感觉而言,自管真不如物业公司管理。”李女士介绍说,她家住在7楼,有一次她在洗澡时发现,一只老鼠从厕所下水道里爬出来,吓得她赶紧裹着衣服跑出卫生间。然而,当她向自管后负责该领域的工作人员反映时,对方却认为不可能,是她在“讲假话”。

李女士说,她第一次见有老鼠从厕所下水道爬出来,这间接证明目前小区环境远不如物业公司管理时干净,而且在除四害上也不如物业公司专业、规范。为了预防老鼠再从下水道里爬到家里,现在她家的便盆每天都用木板盖住,只有用的时候才挪开,“但是上厕所时,总担心突然冒出一只老鼠来”。

该小区业主龚女士表示,小区实行自管后,她认为有一些方面比原来物业公司管理时好,比如过年时业委会会利用盈余资金买点年货分给业主。但有一些问题自管起来似乎效果不佳。

龚女士透露,从年前开始,包括她家所在的8楼及楼下两户人家均出现漏水问题,她们曾向业委会求助,希望安排工作人员上门检查,但业委会表示,该楼栋年龄已经超过保修期,要业主自己解决,他们会负责协调。于是她们几户只能不断与9楼住户沟通,但直到现在仍未查清漏水症结在哪,更别提什么时候才能解决这一问题了。她坦言,在这个问题上,业委会应该更积极主动参与解决问题,“毕竟我们交纳了物业费,应该享受这方面的服务”。

记者在走访中了解到,小区其他居民对自管的认可度较高,认为比物业公司管理时更安全。

案例3

解决难题优化配置用心管理获认可

位于南湖边上的广西广达集团住宅小区仅有两栋楼,是一个拥有将近20年楼龄的老旧小区。该小区在2017年3月之前,一直由物业公司进行管理,然而多年来物业公司在管理上难达到业主要求,导致双方摩擦不断。

“当时小区被停水,我这70岁的老头子挨骑着自行车到江边去洗衣服,这样的情况持续了10天。”小区目前自管委员会负责人蔡先生说,由于物业公司长期服务不到位,一些业主就用拒绝交纳物业费的方式进行抗议,小区一些公共设施陷入没钱维修的困境,时间一久就问题频出。2017年3月,小区出现停水问题,随后物业公司撤出小区。

蔡先生表示,为了不让小区陷入无人看管的状态,他与其他几名热心业主成了了自管委员会,对小区实行自管。他们先是解决居民关注的停车难问题,改造、利用小区内原有的小花园,将其变成生态停车场,小区停车位从30个变成45个,不仅满足了小区原有住户的停车需求,还能出租部分车位给小区以外的人;其次,他们针对原居民及租户的轿车停放、电动车充电等方面实行差异化收费,让小区原居民享受相应的福利,“利用市场调节的手段进行创收后,得到的资金可以解决物业管理费低下导致入不敷出的难题,还能利用盈余部分对小区老旧水表、老旧设施等进行改造等”。

蔡先生坦言,没有规矩不成方圆,他们自管委员会每月会公布账单明细,做到每笔账目清清楚楚,接受小区其他业主的监督,“由于管理到位,目前大家积极交纳物业费”。

记者在现场走访期间,不少业主对目前小区的管理竖起大拇指。他们认为小区自管后,小区居住环境比以前更好了,一些老旧的公共设施也得到维修、改善,“最重要的是,在物业费不涨的情况下,我们业主享受了更多的福利”。

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