住建部公布《住宅项目规范(征求意见稿)》,提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易 公摊若取消 房价怎么走
□雷倩倩罗暘
2月23日,“公摊面积”一词引爆话题。住房和城乡建设部在近日公布的《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称《规范》)中提出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。房地产交易能否真的告别“公摊面积”?若该《规范》得以落地实施,是否会对购房成本、购房税费、物业费等产生一系列连锁反应?
1、对购房成本会否产生影响
近日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中就包括《住宅项目规范(征求意见稿)》。《规范》第二部分2.4.6条提出:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
2月23日,南宁市民汤先生在朋友圈看到这则消息:“有人说,去掉公摊,房屋总价会随之下降,但我认为这种想法是一厢情愿”。
汤先生2018年在南宁市良庆区红玉路附近购买了一套商品房。按照合同,该套房的建筑面积为92.78平方米,套内使用面积70.8平方米,分摊的共有建筑面积为21.98平方米。汤先生说,若按套内使用面积计算总价,该套房的价格约为67.68万元。在真正购房时,职业顾问则是按建筑面积计算总价。最终这套房价格为88万余元。
当时,为了应对限价政策,在制作合同时,开发商在购房合同上写的总价是67.68万元。另一部分价款转移到了装修合同里。为此,在精装部分汤先生支付了20余万元。
汤先生说,即便开发商利用了“建筑面积”和“套内使用面积”的概念打了擦边球,购房者也只能承受。事实上,购房时最为关键的不是单价的计价方式,而是总价的数额。
南宁市某房地产公司销售工作人员卢女士也认为,即便该《规范》落地,对消费者的购房成本影响可能也比较有限。按“建筑面积”还是按“套内使用面积”交易,只是计价方式的改变,房子的总体价格可能并未变化。今后,若改成按套内使用面积计价,单价或会更高,这对购房者而言可能需要一段时间适应。
2、会产生一系列连锁反应吗
那么,若取消公摊面积,会产生哪些连锁反应?
一名税务部门相关人士表示,目前,符合条件的购房者,可享一定的契税优惠政策。如:对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收。在税收优惠政策实施过程中,对住房面积的核定以建筑面积为标准。因此,若新规范实施,优惠政策对住房面积的认定也可能从“建筑面积”调整为“套内使用面积”,这也就意味着,购买建筑面积110平方米(套内使用面积一般约90平方米)的购房者,原来无法享受契税优惠；若新规范落地,这类购房者也能享受契税优惠。
也有人担心,居住品质会因此缩水。因为若按套内使用面积计价,房地产商会把套内使用面积做到最大化,公摊面积能省则省,以实现销售金额最大化。如:在同一单元同层内排布七八套住房,将“一梯四户”变为“一梯七户”。对此,在某房地产开发公司工作的一级结构师温先生表示,开发商能如此操作的空间并不大。商品房在建造前对于公共部分有一定的标准和要求,比如楼梯间、电梯间宽度等,开发商不能突破最低限度去压缩公共空间。对于现代建筑而言,采光通风都是需要考量的因素,过于压缩公摊部分,影响房屋品质,最终购房者会“用脚投票”,开发商这样做并不划算。
那么,取消公摊对装修费、物业费等会不会有立竿见影的影响呢?在南宁市民陈先生看来,即便取消公摊,若不改变行业内的“潜规则”,这些成本依旧不会降低。陈先生说,此前,他在南宁市西乡塘区购买了一套89平方米的房子,按套内面积计价。装修时,他选择了“包工不包料”的方式安装水电。即便公摊部分不需要安装水电,但在结款时,工人仍是按建筑面积计价。
南宁市某房地产公司负责销售的卢女士表示,目前,南宁的小区物业多按建筑面积计费,即便未来房产计价方式改为按“套内使用面积”,但考虑到成本,物业费和房价相似,总价是不易下降的,此时,就只有提高物业费的单价了。
3、若取消公摊需落实配套政策
事实上,在目前国家相关部门印发的《商品房买卖合同》示范文本中,已提供了两种商品房销售可操作的方法:其一,按套内建筑面积计价；其二,按建筑面积计价。
从事建筑造价工作多年的雷女士告诉笔者,对于普通购房者而言,如何计算建筑面积、公摊面积是非常复杂的事情,难以操作。但若按套内使用面积来计算,无疑更为直观,对购房者而言交易更透明。比如以前同为100平方米的房子,一套公摊比例20%,另一套30%,购房者更多关注的是总价,但“公摊面积”取消后,房子的实际大小显而易见,购房者就会进行对比。
雷女士说,业内多采用建筑面积计价,也是因为在现阶段的实际操作中,很多政府部门制定的建筑面积、造价的计算和分摊规范、规则,都是与建筑面积直接挂钩,而非与套内面积挂钩。因此,多年来,房产市场都习惯于按建筑面积计价,目前,若按套内建筑面积计价买房目前恐怕仍有一些局限。一些相关的规范、规则都需要调整。
南宁一家房地产销售公司的相关负责人认为,在大家都使用套内面积销售计价的情况下,客观上对项目的设计规划要求就更高。比如过去同是100平方米建筑面积的房子,套内面积是75平方米还是80平方米,消费者可能注意不到区别,甚至压根没注意到得房率有差别。但如果在销售阶段要拿套内使用面积来进行推介,消费者对这一细节就会一目了然。谁的设计“功力”更高,得房率更高,品质更好,自然就会更容易得到消费者的青睐。
广西一家房企营销部门负责人则认为,“取消公摊”是对房地产市场的进一步规范。市场只有越规范,才越能健康持续发展。这对认真踏实做设计、规划、施工的房企是利好。
目前,《规范》仍存变数,多名业内人士认为,要等本地出台具体实施办法后才能确定。比如过去两年实行“限地价、限房价、竞产权移交房”政策形成的大量限房价项目,都是以建筑面积来设置限价的。3000元/平方米的精装修指导标准上限,也没有明确是建筑面积还是套内使用面积。这些细节,都有待在实施办法中明确。
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