租赁纠纷三成执行不能法官总结四招防范风险
南国早报记者王斯通讯员农懿楚
欠下巨额租金后“跑路”，收了租金不交商铺……近年来，类似的租赁纠纷频发。而相当一部分纠纷中，当事人即便赢了官司，也因对方无能力履行，导致执行不了。2018年12月29日，南宁铁路运输中级法院（简称宁铁中院）召开新闻发布会，通报该院在租赁合同纠纷中“执行不能”的案例。数据显示，该院受理的租赁纠纷执行案件中，有三成左右“执行不能”。法官为当事人总结出4招加以防范应对。
租赁纠纷频发
三成“执行不能”
2015年1月1日至2018年3月1日，南宁铁路运输法院指定管辖南宁市青秀区、西乡塘区内发生的租赁合同纠纷一审案件。虽然不再指定受理租赁纠纷，但此前生效的租赁纠纷仍由宁铁两级法院执行。据统计，今年以来，宁铁两级法院共受理执行案件946件，其中租赁纠纷执行案件占比近九成。而租赁纠纷中，三成左右属于法院穷尽一切措施，也无法执行到位的“执行不能”案件。
许某在承租南宁某实业公司的场地用于商业经营后，一直拖欠租金。后经南宁铁路运输法院审理后，判决许某支付场地使用租金472.4万元。判决生效后，许某未履行义务，南宁某实业公司申请强制执行。立案执行后，执行法院发现，许某下落不明。经网络司法查控，也未发现其名下有任何财产。许某户籍地在福建，执行法院又委托当地法院调查，均未发现有可供执行财产。该案只能暂时终止执行。
在另外一起租赁纠纷中，原某租赁南宁某公司的商铺开小卖部，可该公司在收取原某5.11万元租金后，并未将符合约定用途的铺面交给原某。经南宁铁路运输法院审理后，判决南宁某公司退还原某租金5.11万元、赔偿经济损失4500元。可判决生效，进入执行阶段后，执行法官也未能查到该公司有可供执行财产，出租的商铺也不存在，公司法定代表人下落不明。2018年7月30日，对该起案件以终结本次执行程序结案。
针对租赁风险
法官支招防范
针对租赁纠纷中的这些风险，宁铁中院执行局副局长刁翼方提醒当事人，可采取下面4招防范风险。
一是在租赁合同签订前，房东要充分预估租赁风险。要预估对方支付租金的能力谨慎出租，根据对方的经济状况等决定是否租赁或确定租赁的期限。比如：若发现对方属于无固定收入的人员，可以考虑短期出租或者不予出租。在商业出租活动中，若承租人是企业，有一定的实力，可以要求企业提供担保，以其资产等设立抵押或提供担保，以此来做好预防措施；二是承租方在签订租赁合同时，注意审查出租房的处分权及出租标的的实际情况。审查出租人是否对出租标的享有相应处分权利、审查出租标的实际情况等，防止他人通过虚假出租方式骗取租金；三是随时做好申请诉前、诉中财产保全的准备。一旦纠纷发生，发现承租人有财产的，立即向法院申请诉前或诉中财产保全；四是纠纷发生后，配合执行法院查人找物。尽可能向执行法院提供被执行人的下落及其财产线索，如现金存款、有价证券、房产信息、车辆下落、外币账户、到期债权等，以提高对被执行人财产查控的效率。
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