经济参考报：大多数长租机构没有践行国家鼓励租赁的初衷
对租赁市场的整顿管理拉开序幕。近日，南京市房屋租赁管理办公室下发通知，要求在南京市开展从事住房租赁经营活动的企业10月31日前进行信息登记。逾期不办理信息登记但仍继续从事住房租赁经营活动的企业，将列入南京市租赁行业重点监控企业名录。
今年8月下旬以来，租房市场频登舆论风口，异常喧嚣。从炒房到炒房租；从租金到租金贷，租赁金融化背后的推动力量浮出水面，杠杆问题短期被放大，并被异化为资本助推下的长租公寓乱象。
业内人士指出，通过打包借贷、付款期限错配等方式，长租类租赁机构形成了一个又一个“资金池”，但租赁市场过度金融化隐患巨大，相关部门还需加强对机构相应资金的监管。
租赁机构“避谈”
租金变贷款现象频发
9月底，在北京工作的卢小姐怎么也没想到，从没贷过款的她，会在买房贷款时被告知征信显示有贷款未还，不能予以放贷。
北京租房、老家买房是大多数外地人的选择，卢小姐也不例外。卢小姐表示，近日她因购房一事回到老家办理公积金贷款，公积金中心告知她征信显示有一笔贷款未还完，因此不能放贷。她这才发现，8月在蛋壳所租的住房被做了贷款分期。
深圳一位租房者租住自如住房，每月通过京东白条交租。退租时，自如称费用已结清，并退回部分租房定金，第三方贷款平台也没有任何欠费提示。
但该租房者后来打印个人征信时才发现有长达15个月的逾期记录，逾期金额29元，就此背上信用污点。“我不可能因为29元逾期15个月而不处理。我到现在也没搞清楚怎么回事。”
对于上述部分“被贷款”的事实，在相关部门组织的讨论会上，蛋壳与自如相关负责人均表示已对租客进行了充分的说明。深圳市蛋壳公寓管理有限公司客服经理李燕妮说：“关于分期，我们给了租客足够的提示，不管是在官网页面，还是线下，都跟租客解释过，这是没有必要隐瞒的事。”深圳自如友家资产管理有限公司营销运营总监雷鸣说：“分期付款的产品在APP上都有明确的提示，非常透明。”
然而，深圳市消费者委员会的实际暗访录像显示，一些长租公寓中介服务商在当面与消费者沟通时，一直在用“分期”等含糊说法，避而不谈“贷款”二字，直至暗访员详细追问，才有一名负责人出面承认所谓的“分期”就是签一个“贷款合同”。
租赁机构的“避谈”导致租房“被贷款”事件频发。深圳市消委会相关数据显示，深圳长租公寓相关投诉数量增长迅速，原因大多与“租金变贷款”有关。
数据显示，2016年1月1日至2018年8月24日深圳市消委会收到有关长租公寓的投诉共292宗，其中2016年投诉量仅29宗，2017年投诉量101宗，同比增长248%；2018年截至8月24日，深圳市消委会已收到投诉162宗，同比增长305%。消费者的投诉主要集中在自如和蛋壳公寓两家企业上，占总投诉量的86.3%。
深圳市消费者委员会投诉部副部长魏兴表示，消费者投诉反映深圳长租公寓中介服务存在定金不能退、租金变贷款等方面问题，主要体现为消费者签署定金协议后才发现需要贷款，拒签租赁合同“定金不退”；在消费者不知情的情况下，“租金变贷款”等。
深圳市消费者委员会总监刘凤菊表示，收到的大量投诉显示，消费者没有接收到关于租房要贷款的信息，也没有思想准备来承受使用这一金融服务应该承担的责任和风险。
北京市盈科（深圳）律师事务所律师张茂荣表示，他看过自如友家和蛋壳公寓的合同，感受是“别说租客，即使律师看起来都相当费劲”。他认为，并不是租客签字了，就代表租客知情了，规则透明了。长租公寓中介服务商应当在与租客当面沟通时，清晰明了地告知贷款租房一事，而不是用“分期”这类字眼含糊带过。长租公寓中介服务商必须确保消费者对租房贷款的知情权，以使其慎重进行选择，而不是让消费者稀里糊涂地签一个贷款合同。
多地发文暂停“租金贷”
9月30日，上海市金融服务办公室发布《关于暂停本市小额贷款公司融资担保公司与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务的通知》，要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。与此同时，各区主管部门要结合2018年度现场检查，对辖区内小额贷款公司、融资担保公司开展个人“租金贷”业务情况进行排查。
上海金融办相关负责人表示，《通知》下发前，已开展个人“租金贷”业务的小额贷款公司、融资担保公司，应于10月12日前，将目前业务总体情况（包括但不限于业务规模、合作对象、涉及人数、风险情况等）、整改计划等报送至各区主管部门，并由各区主管部门汇总上报上海金融办。在《通知》下发后，仍违规开展此类业务的，将视情节严重程度，采取降低监管评级、责令暂停开展新业务、取消试点资格或吊销许可证等措施。
同日，上海住建委发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，要求代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人“租金贷”及相关业务。代理经租企业不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”产品，不得在签约前收取定金或设置其他条件，不得收取与个人“租金贷”业务相关的其他费用。个人“租金贷”贷款合同和住房租赁合同应当分别签署，有关住房租赁租金贷款的内容不得出现在住房租赁合同中。
9月28日，南京市房屋租赁管理办公室首次发布的“房屋租赁风险提示”指出，个别中介机构和住房租赁企业故意隐瞒贷款事实，引导、诱骗或强制租房人办理租金贷，导致租房人“被贷款”，面临贷款合同不易撤消、退租时难以退贷、贷款逾期失信等多重风险。
9月19日，广州相关部门联合发布的《广州住房租赁行业倡议书》指出，鼓励银行机构在符合金融监管规定和政策的前提下，支持专业化住房租赁经营业务，规范发展住房租赁相关贷款业务，加强授信资质审核和风险管理，严格住房租赁的放贷审批手续。
倡议提出，住房租赁企业不诱导、引导和强迫承租人参与任何有金融风险的行为；不用承租人或出租人资金建立资金池；不截留租金、挪作他用以及期限错配；不在未经承租人同意的情况下或采取虚假宣传等方式诱导承租人签订贷款合同；不未经监管部门批准从事发放贷款业务；不以住房租赁名义从事非法集资活动。
颇受非议的“租金贷”在多地严监管下暂时消停。截至目前，已有北京、上海、杭州、深圳、西安、南宁、天津、南京等地针对长租市场发布管控政策，北京、上海和西安等城市对“租金贷”启动调查；银行方面，北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务。有业内人士透露，目前九成以上有租房贷业务的金融机构都暂停了此项业务。
资金错配 中介“资金池”何时休
记者了解到，租赁机构“金融化”明显。利用租客的信用套取资金，再用该资金哄抬租金价格收房，一方面直接哄抬了房租，另一方面，该模式下资金杠杆高企，一旦资金断裂，将极大危害房东与租客的权益。
目前来看，套取资金的方式包括，以租客月租分期，提前获得半年至一年的租金收益；或者租房者一般以季度或半年付租金，而租赁机构付给房主则为按月付。中间的差额便形成了“资金池”。
中原地产首席分析师张大伟表示，租房贷具体来说，就是选择分期的租客，在签订《租房合同》的同时，还需要签订一份《贷款合同》。《贷款合同》中标明：本合同项下贷款期限为11个月。贷款起始日以贷款本金划离乙方账户之日为准，甲方同意乙方委托第三方支付机构/银行以资金代付的方式将本合同项下的贷款本金数额于贷款之日起从乙方账户受托支付至房屋资产管理人的指定账户。也就是第三方平台会将一年租金一次性付给租赁机构，租房者再按月还贷。
“但现在这种做法在严管下几乎没有了，资金不再是银行等金融机构放款给租赁机构，而是银行直接与借款人单线放款。”张大伟说。他同时指出，除了租金贷外，租赁机构作为中间人因收租与付租之间的错配，因而形成了另一种“资金池”。
链家地产一位置业顾问介绍，现阶段自如一般是与房主一次性签订3-5年的长期租赁合同，视房屋状态和格局进行装修或N+1的拆分，然后租给租户。
上述置业顾问表示，虽然租客是按季度或半年付租金，但中介付给房主则是按月付。“每年房租还需扣除一个月的租赁管理费，因为可能涉及装修，第一年还需视房屋情况扣除45天至90天的空置费用。”
张大伟说，虽然一套房源资金量看似有限，但长租类租赁机构房源量达到较大规模后，该“资金池”规模则不可小觑。以60万间房源，每间房平均月租3000元计算，“资金池”规模或达百亿元级别。
以自如为例，官网显示，自如已进驻全国9个城市，拥有30万业主，140万自如客，管理60万间房源。同时有数据显示，自如2015年租金收入45亿元，2016年达到了90亿元，2017年的租金收入突破160亿元。
2018年初，自如获得40亿人民币A轮融资。自如CEO熊林介绍，以2016年自如过手租金超过90亿元为例，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。
“也就是说，自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费可以获得充足的现金流，这部分现金流可以形成一个浮动的资金池，同时，自如方面通过信用筛选不断提高租户整体优质率，从而成为自如1号兑付的保障。”熊林说。
资料显示，2017年8月15日，中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划正式成立，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。
“对租赁类企业资金监管难度成为租赁行业最大的隐患。机构的资金池不受监管，一旦挪作他用，必然会有经营风险。”张大伟说。
张大伟认为，一方面，银行应严格把控，涉租房贷款需直接对应至个人账户，并按月发放，最大程度避免违规行为；另一方面，政府应加强对机构与资金的监管力度，抬高租赁机构的违规成本。搭建资金监管平台，租户、房主资金点对点，租赁机构收取服务费等费用，以避免租赁机构私设“资金池”，防范金融风险，也避免资本的垄断推涨租金价格。
“红利”的诱惑风险凸显
豪宅研究院院长朱晓红此前在微博表示，长租公寓与一些房企及机构经营者所迷恋的不是市场前景，而是打包的政策红利，这些红利体现在土地、金融、税收、行政、服务、人才等各个方面。
链家旗下贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，租赁时代将迎来新纪元。目前在所有房地产领域当中，住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。截至2018年6月底，全国超出40城市多次发布相关政策。
9月22日，《厦门市促进住房租赁企业发展财政扶持资金管理办法》提出，住房租赁企业自持住房，或是租入、代管或受托实际运营的非自有产权住房，用于对外租赁的，对其经营住房租赁业务并在厦缴纳的地方级税收，予以60%的奖励。此外，对于比上年增加租赁住房并对外出租，且平均每套（间）租赁主档建筑面积不低于30平方米的，按每间/套600元给予一次性经营奖励。同一间/套住房不重复享受奖励。每家企业每年增量奖励金额不超过200万元。
“我国推动租赁住房的原因是，降低租住成本，提高生活质量。但从目前来看，大多数运营的长租机构没有践行国家鼓励租赁的初衷，哄抬房价、垄断房源，租赁金融化等现象频现。”上述业内人士说。
一位业内人士坦言，对于租赁机构来说，最有吸引力的是金融方面的支持，比如支持发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。据不完全统计，目前金融机构已为住房租赁市场提供了3万亿元授信。
近年来，长租类租赁机构融资繁杂，包括企业自身股权融资、债权融资、银行授信、住房租赁专项债、产业基金、发行REITs等。
根据相关数据整理，具体来看，截至8月底，长租类租赁机构股权融资方面，融资总额达359亿元左右。其中，魔方公寓融资3亿美元、V领地、蛋壳各2亿美元、自如40亿元、未来域9.5亿元、you+29亿元、湾流6.5亿元等。ABS债券，魔方公寓3.5亿元，自如在2017年8月和2018年3月共发25亿元。REITs方面，新派公寓2.7亿元。
除此之外，白皮书显示，2017年10月，中信银行与碧桂园集团签署长租住宅保障性基金战略合作，授信300亿元。建设银行广东省分行与保利、碧桂园等33家房企签订住房租赁战略合作协议，授信额2000亿元。建行广东分行、工行广东分行分别与广州市住建委签署战略合作，各授信5000亿元。工行北京分行给北京城建、首开、中粮等企业提供相关授信6000亿元。中国银行给万科、中海等房企在租赁领域授信2000亿元额度。
广东省租赁协会会长刘昕此前坦言，长租领域就像一个金矿，每个人都去淘金，但如果没有在上面做好安全措施，就会很容易倒塌。
目前来看，我国租赁市场的监管基础薄弱。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示，租赁行业涉及的监管部门包括住建、国土、规划、消防、民政、工商、公安等，九龙治水难度大。从实际效果看，地方对于租赁市场的监管，通常仅以“约谈、检查”等手段为主，缺乏约束力，租赁监管难以落地。
李宇嘉表示，由于第一手数据缺失，监管者不得不从各大中介机构获取租赁数据。但是，中介机构的市占率有限、经营策略不同，统计口径亦有差别，即使将各家信息拼凑起来，也很难反映出市场全貌。
李宇嘉认为，租赁市场目前最大的问题在于中低价位、中小户型的“适租型”租赁房太少。应尽快修复租赁市场监管的基础设施，包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。再基于此，从上到下制定住房租赁发展规划。
（原文标题为：《中介“资金池”抬升租赁市场资金杠杆》）
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