因外墙砖需改造，小区业主收到2791万元维修方案外墙落砖成隐患 责任费用谁担当
今报记者李俭芹
南宁市枫林路某小区2013年建成后，陆续有外墙瓷砖脱落坠下，存在安全隐患。今年8月10日，业主们收到物业公司维修外墙的计划方案，都是由业主埋单。其中一方案可以“根治”外墙掉砖，预计花费2791万元。业主质疑：这个问题在保质期之内就已经出现，为何开发商不“根治”，却要大家在房屋刚出五年保质期时，花光公共维修资金这一“养老金”？9月4日记者了解到，公共维修资金的监管方并没有受理该维修方案。外墙掉砖这个隐患该由谁来担责，成为最具争议的问题。
事件
5岁新房维修要花2791万元
8月10日，该小区物业公司发布《关于小区各楼栋外墙更新改造方案的公告》（以下简称“公告”）称，从2016年起，小区各楼栋外墙砖陆续发生零星脱落现象。为确保小区业主人身安全，需要将各楼栋外墙砖铲除，并使用防水涂料更换原来的外墙砖。经向专业机构咨询，改造费用预计约为2791万元。因小区2013年交付使用，至今已超过5年，外墙砖质保期已届满，无法通过房屋质保途径解决外墙砖更换改造问题。因此，改造费用由小区业主共同承担。小区已交存的物业专项维修资金共计1402万元，可通过业主表决并向监管部门申请，用完已交的专项维修资金。资金不足部分费用1389万元，再由小区业主共同分担出资。
公告设置了两种整改方案供表决，除了上述方案，还有一个局部维修方案，即对已经发现的安全隐患进行维修。维修的费用按237.2元/平方米预计，同样由业主承担所有的费用。
服务该小区的物业公司，是开发商集团下的子公司。发布公告之前，物业公司已于6月7日向开发商方面反映了外墙脱落的问题。开发商方面书面回函称，是根据政府部门的文件要求采用新工艺，设计合法、施工规范、验收合格。在质量保证期届满的情形下，开发商表示无需承担该小区外墙脱落质保整改责任。
业主
早已出现掉砖为何不早解决
该公告一出，业主们立即“炸锅”了。据了解，仅3天时间，就有400多名业主联名签署了反对意见函。
业主们认为，小区房屋交付不久就陆续出现外墙砖脱落的现象。2015年底，小区就搭设安全防护网，对数处外墙砖进行了一次排查和翻修。但业主认为，当时这项工作并不彻底，“现在小区外墙上仍然能够看到当初排查时做的标记，但并未整改”。
业主们还称，上次维修后，小区仍偶有外墙砖高空坠落的现象发生，今年这一现象更频繁了。他们认为，外墙砖并非是在质量保证期过后才出现的问题，而是在质保期内就发生了严重脱落，现在只是问题的延续。
另外，业主与开发商在质保期限问题上也有分歧。开发商认为，外墙是硬装修面而非属于主体结构，国家规定的质保期限为两年，据此早已过保质期。但业主认为，《建设工程质量管理条例》中规定，外墙面的防渗漏保质期是5年，而外墙砖是外墙的一部分，起着防渗漏作用，因此质保期应当也是5年。“今年刚刚拖过保质期，物业公司就提出了大型维修方案，为何不在质保期内进行这样的大修？”
开发商
工艺规范但区域适应性差
9月4日，开发商方面向媒体回应了该小区的外墙砖脱落问题。
开发商相关负责人表示，在开发阶段，公司施工组织科学合理，施工工艺规范严格，在成品保护阶段，严格按照相关规定进行了相应的拉拔试验，结果合格；在项目验收阶段，顺利通过建设工程质量安全监督站的验收，完成竣工备案。出现某小区外墙砖脱落的情况，经初步判定，该是因采用保温隔热新型墙体材料工艺所致。
该负责人称，该保温工艺是根据政府部门的文件要求实施，属于新技术尝试的范畴，具有技术革新性质，符合当时的政策规定和技术发展形势，企业必须严格遵循并积极响应。从目前的情况来看，该种工艺对于潮湿多雨且日照较强的南方城市适应性不是很好。主要原因在于，保温隔热新型墙体材料与外墙砖装饰面在膨胀系数上具有差异性，在常年日晒雨淋的外力作用下容易形成空鼓，由此导致外墙砖粘附力受损而脱落。然而，从技术层面而言，保温隔热新型墙体材料工艺对于建筑节能和提高居住舒适性具有重要意义，政府在当时的历史条件下大力倡导推行该项技术，其政策初衷并无问题，只是从技术实践效果来看，该种工艺的区域适应性差，对于南方城市不宜过多采用。
在开发商认为的两年质保期内，相关负责人称，他们已经承担了相关质保责任，对于发现的质保事项积极组织外墙整改维修工作，并于2016年完成外墙检测搭建安全平台的验收工作。但是现在已经过了质保期，公司无需承担额外的质量保证和维修整改义务。但基于社会责任和服务业主的精神，他们还是会积极配合，并在工程管理和技术方面提供必要协助。
根据开发商提供的材料，记者看到，2015年，开发商曾组织维修并承担维修花费。
部门
资金监管部门未受理方案
9月4日，记者从南宁市房产资金管理中心了解到，该小区的物业公司的确向他们口头咨询了提取公共维修资金改造外墙掉砖的方案，但资金中心并未收到材料。
相关负责人称，首先，提取公共维修资金要双2/3（户数和面积均达2/3）业主同意才能提取，不论全部取完还是只取80元，业主的表决起着关键作用。其次，该项维修由谁来承担责任还有争议。目前，资金管理中心已经收到了业主的反对意见。
外墙质保期究竟该怎么算？记者多方咨询后，从广西建设工程质量安全监督总站了解到，在房屋质量的要求中，一般主体结构的质量保证期是50年。从工程上来看，外墙一般是墙体结构，而外墙砖等属于修饰装修部分，对于外墙砖脱落的问题，在规范中没有详细的质保规定，因此，墙砖质保期还要看购房合同中的约定。
记者在该小区走访时，发现各楼栋基本都有墙砖脱落的迹象，有些已经修补，有些还是“疤”，有些存在鼓包。该小区楼高均为30多层，一旦外墙砖从高处掉落，如果砸到人，后果不堪设想。
记者注意到，小区堆起多处竹竿，据称是搭防护棚所用。根据物业公司公布的预算，搭棚花费10多万元，暂时由物业公司垫付。
但这种方案，只能是暂时的。业主们表示，虽然他们不同意使用公共维修资金，但处理外墙砖脱落的问题已刻不容缓，希望监管部门尽早介入、厘清责任。
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