南宁市拟对集体土地征收补偿安置政策进行调整，目前正向公众征求意见 第一区片补偿标准将达12万元/亩
《指导标准（征求意见稿）》中的土地综合补偿价标准表
南国早报记者罗暘实习生农艳芳
近年来，南宁的城市新区发展迅速。新区建设难免需要征用农村集体土地，而土地的征收补偿和安置，自然是被征地群众最关心的问题。8月21日，南国早报记者获悉，由南宁市国土部门起草的《南宁市集体土地征收补偿办法（征求意见稿）》等4个集体土地征收补偿安置方面新的政策文件，目前正面向公众征求意见。根据这4个新的政策文件（征求意见稿），南宁市各片区集体土地的征收补偿标准均有所提高，补偿安置形式和计算方式更科学，更有利于保障被拆迁人的合法权益。
现行办法：原有政策已执行5年
所谓“集体土地”，根据《土地管理法》，指的是农村和城市郊区的土地、宅基地和自留地、自留山，除由法律规定属于国家所有的以外均属农民集体所有。
目前，南宁市在集体土地征收工作中，实施的是2013年3月出台的《南宁市集体土地征收与补偿安置办法》（以下简称“旧《办法》”）。在城市建设和社会经济快速发展的情况下，5年前制定的旧《办法》，在一些方面已经显得不合时宜了。
此次调整征收补偿安置政策，南宁市国土部门根据实际情况，将旧《办法》的内容拆分，分别草拟了《南宁市集体土地征收补偿办法（征求意见稿）》（以下简称《补偿办法》）《南宁市集体土地征收安置办法（征求意见稿）》（以下简称《安置办法》）《南宁市集体土地征收补偿安置实施指导意见（征求意见稿）》（以下简称《指导意见》）和《南宁市集体土地征地区片划分及征地拆迁补偿指导标准（征求意见稿）》（以下简称《指导标准》）。
区片划分：多个村获调整“升级”
集体土地所处位置的开发价值不尽相同，近年来，南宁市一直采取划分征地区片的形式来对应不同的补偿标准。从第一区片到第四区片，标准逐级下降。在《指导标准》中，拟划分的第一区片最为接近城市中心，包括了快速环道内的行政村和白沙村等村。第二区片为第一区片以外，原绕城高速公路范围内的行政村和龙岗村等村。第三区片为第二区片以外，新外环高速公路以内的行政村和坛良村等村。第四区片为新外环高速公路以外属于青秀区、兴宁区、西乡塘区、江南区、良庆区、邕宁区等六城区范围内未纳入第一、二、三区片的区域范围。
南国早报记者对比发现，《指导标准》与5年前的《旧办法》相比，多个村在区片划分中将得到“升级”。在《指导标准》中“升级”到第一区片之列的就有那廖村、那历村、留村、那洪村、黄茅坪村、玉洞村、新村（良庆区）、那黄村、路西村。同时，居仁村、苏盆村调整到第二区片。三联村、东南村（西乡塘区）、共和村、那僚村、子伟村、冲陶村调整到第三区片。
补偿办法：各区片标准均有提高
区片划分发生变化后，对补偿会有多大的影响？根据《指导标准》，第一到第四区片的土地综合补偿价标准（农用地），分别为12万元/亩、10万元/亩、8万元/亩和6.4万元/亩。也就是说，第一区片的补偿标准，相当于第四区片的近一倍。与5年前相比，各区片的补偿标准也有了明显提高。
据悉，补偿标准的调整，主要参照人均GDP变化率、居民消费价格指数等数据来确定。经测算，征地补偿平均水平，由66522元/亩调整为74028元/亩，调整幅度为11.28%，符合有关要求。
增设特种养殖迁移补偿，是《补偿办法》的亮点之一。龟、鳖、蛇等特种养殖，近年来成为了一些农户的主要经济来源。由于养殖环境特殊、复杂，简单按普通养殖进行补偿安置不够妥当。《补偿办法》提出，对特种养殖采取支付迁移补偿费方式给予补偿。具体由养殖所有权人拟定搬迁方案，经专业评估后，由相关部门组织审定。园林绿化苗木拆迁补偿，也是首次出现在《补偿办法》中。被拆迁者可选择苗木迁移费或苗木补偿费来获得补偿。
此外，《指导意见》还特别明确了对配合征地工作的被拆迁户的奖励标准。在《征收土地方案公告》发布前、发布后45日内配合签订征地补偿安置协议并交地的，征地补偿费分别可上浮40%和20%。
“抢建”“抢种”：未经批准不予补偿
拆迁工作过程中的抢种、抢建企图骗取补偿的情况时常出现。《补偿办法》强调，征收土地预公告发布后，未经批准的抢种、抢建不予补偿。被依法认定为违法建设的建（构）筑物的，也一律不予补偿。对于已取得用地、建房手续的在建房屋，业主应在征收土地预公告发布后停工。否则，其继续建设和装修的部分，也不能获得补偿。
在城市中心区，许多城中村中临近主干道的住宅，都被改做了商铺、旅馆、餐馆等商业用途。而商业用房的拆迁补偿标准，是高于住宅的，对于这部分自行“住改商”的住房，该如何认定补偿？《指导意见》明确，权属登记为商住混合的被拆迁住宅，只有首层可参照国有划拨土地上商业用房标准给予评估补偿。对于权属登记中没有商业用途的住房，房屋拆迁补偿仍按住宅进行核算。不过，若已经依法取得了工商营业执照和税务登记证，则可按相关规定获得停产、停业补助费。
安置办法：产业用地开发管理将加强
集体土地被征收后，为解决被拆迁农户的谋生问题，可按规定安排一定面积的产业用地，用于发展第二、三产业。《安置办法》首次对产业用地的开发建设管理作出了详细规定。根据《安置办法》，产业用地的面积，拟由《旧办法》规定的安置人口人均40平方米，调整为按被征地单位被征收农用地面积的一定比例来确定。其中第一区片按7%，第二区片按5%，第三、第四区片按3%。这一计算方式目前已被大多数省市所采用，有利于调动被征地村（组）对安置人口资格进行严格审核的积极性。经抽样测算，以上述比例计算的人均产业用地面积，均不低于实行《旧办法》时的40平方米。
产业用地落实后，要得到合理利用，才能为被征地村民带来更多收益。《安置办法》提出，产业用地指标的使用方案，应按规定召开村民会议或村民代表大会讨论通过，再向所在乡镇政府（街道办）提出申请。方案逐级审查上报后，最终由城区政府（开发区管委会）审核认定。如有村民小组由于人数、农用地面积较少等原因，产业用地面积小或偏远，不便于开发利用的，也可以将产业用地指标货币化，市财政将出资收购产业用地指标。
近年来，市场上出现了不少用划拨取得的产业用地建设的住宅项目，并公开以明显低于同地段商品房的价格对外销售，其实这就是俗称的“小产权房”。《安置办法》明确，村集体经济组织可利用产业用地进行独立开发、合作开发、入股或出租，但禁止用于单一商品房开发或国家法律法规禁止性、限制性的项目开发。
目前，《补偿办法》等4个文件正在南宁市政府法制网（http：//www.nnfzb.gov.cn/）上公开征求意见。市民可登录该网站公开征求意见平台，提交意见和建议。这4个文件正式实施前，《南宁市集体土地征收与补偿安置办法》继续有效。
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根据《指导标准》拟调整的征地区片划分情况：
第一区片：快速环道内的行政村及降桥村、鸡村、皂角村、北湖村、连畴村、苏卢村、西津村、大塘村、屯里村、屯渌村、永宁村、罗赖村、和德村、振兴村、明华村、心圩村、大岭村、四联村、新村（西乡塘区）、陈西村、西明村、石埠村、仁义村、南乡村、同乐村、智和村、东南村、邕津村、三津村、乐贤村、杨村、留村、那洪村、黄茅坪村、平阳村、白沙村、玉洞村、新村（良庆区）、那黄村、新兴村、那廖村、三岸园艺场、青山园艺场、凤岭园艺场、三屋园艺场的区域范围。
第二区片：第一区片以外，南宁市原绕城高速公路范围内的行政村及五合社区、莫村社区、通福社区、金葫社区、蓉茉社区、那舅社区、那廖村、三塘村、那况村、围村村、路东村、路西村、兴贤村、石西村、老口村、和安村、永安村、忠良村、乐洲村、金鸡村、罗村、苏盆村、高岭村、居仁村、坛泽村、渌绕村、平乐村、那平村、新团村、新兰村、那马社区、龙岗村、和合村、孟莲村、梁村、公曹村、红星社区、那元社区、新兴社区、蒲津社区的区域范围。
第三区片：第二区片以外，南宁市新外环高速公路以内的行政村以及洞江村、德福村、民政村、友爱村、坛棍村、西龙村、四平村、五塘社区、英广村、那笔村、四塘社区、同仁村、那陀村、大邓村、福禄村、三联村、东南村、同江村、锦江村、那德村、古思村、华联村、新联村、平丹村、平垌村、定宁村、坛白村、光明村、康宁村、祥宁村、永红村、那备村、新桥村、明阳社区、吴圩社区、共和村、那僚村、子伟村、冲陶村、坛良村、光和村、屯亮村、州同村、广良村、良信村、良勇村、张村的区域范围。
第四区片：南宁新外环高速公路以外属于青秀区、兴宁区、西乡塘区、江南区、良庆区、邕宁区等六城区范围内未纳入第一、二、三区片的区域范围。
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