想要收益最大化?居周刊教你投资公寓正确姿势

南国城报 2018-06-07 13:16 大字

5月27日,购房者在天誉城售楼部咨询,项目LOFT备受投资者追捧。

南宁投资置业手册解锁公寓投资正确姿势

记者_周文彬摄影_吴雄潮

南宁各类公寓产品不断涌入市场,聚集了不少购房者、投资客的目光。如何选择合适的公寓产品,才能实现收益最大化?投资收益怎么算?居周刊教你打开公寓投资的正确方式。

眼光放长远,发掘有潜力区域

投资公寓,还可以把眼光放长远些。有的公寓由于配套的交通以及产业未成熟,目前价格会相对较低。但如果该公寓所处区域未来有发展潜力,同样值得投资,未来的租金回报或许更高。

业内人士建议,公寓所在的区域价值、潜力如何,直接影响公寓的租金收益。如果手头资金有限,不能在配套、交通等已成熟的区域投资公寓,不妨关注所处区域有发展潜力的项目。

如新会展板块核心地段的华南城,1期江南华府组团的公寓产品可享华南城引进的盛百汇超市、华盛奥特莱斯购物中心、兰桂坊美食街等商业配套,未来还有规划中的地铁4号线延长线和6号线“双地铁”助力,可谓公寓投资的“潜力股”。

广西辉煌房地产咨询服务有限公司常务副总经理蔡思荣认为,诸如新会展板块这样引进了大型配套,未来有发展潜力的地方,值得关注。陈亚春也指出,相思湖、龙岗等板块也是公寓投资的潜力板块。这些板块目前已聚集了不少品牌房企,优质配套规划落地,有着较好的发展前景。另外,日渐成熟的五象核心区,不少世界500强企业纷纷进驻,配套也逐步兑现,越发成熟,投资可期。

选择核心地段,抢占优质客群

买房先看地段,公寓投资亦是如此。地段决定了周围的客户群体,这些群体的年龄构成、收入水平及消费习惯,又决定了租金水平。

合富辉煌(中国)广西分公司副总经理陈亚春表示,在南宁,五象总部基地、东盟商务区、青秀万达商圈等白领、写字楼集中的区域,聚集大量白领办公人群,不乏外来人口,这类人群有一定的租房需求。选择在这些区域投资公寓,更容易出租。同时,在这些区域办公的群体,多是大型企业员工,收入水平相对较高,租金水平也会“水涨船高”。

地段还决定了周边的配套和交通,同样影响公寓的出租。刚参加工作的杨女士,打算在南宁租一套单间公寓,她最看重的就是周边的配套及交通。

在南宁,不乏这样占据优质配套和交通的公寓项目。如五象核心区的阳光城·时代中心,占据总部基地优质资源,将集聚南宁庞大的白领圈层。

南宁联发置业有限公司总经理助理佘仲强认为,公寓周边有没有大型商业配套,将影响生活便利度。同时,南宁人目前已感受到地铁出行的便利,公寓附近有地铁站,更能吸引租客。

项目统一运营,运营商要靠谱

如果说客群和地段是影响公寓投资的外在因素,运营水平则是内在因素之一。

市民蒋先生租住在西乡塘一LOFT公寓,他告诉记者,由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高,而这部分成本又往往摊到租金中。如果不能得到贴心的物业管理服务以及良好的安防环境,那还不如选择租住一般的住宅。

业内人士分析,运营较好的公寓项目,大多是统一运营管理,这是公寓能够升值保值的基础。不过,这仅仅是第一步。陈亚春指出,品牌房企的管理运营能力更强,具备更多抵抗风险的能力。所以,不要一听开发商说有统一运营的就兴奋不已,还要考察一下运营商的情况。通常从合作的品牌开发商就能够看出这家公寓运营商的实力如何。

纵观南宁市场,有着不错的统一运营管理的项目也不少。如五象的阳光城·时代中心,由ISO国家质量管理体系认证的阳光城统一运营管理,打造星级酒店服务模式。由于有运营商统一运营管理,业主无需担心LOFT的出租问题,可坐等收租。

■如何计算公寓的收益?

看一个公寓项目到底值不值得投资,还得看其收益如何。如果计算收益?居周刊总结了以下2种方法。

计算投资回报率,低于5%投资有风险

一般来说,公寓投资的回报主要来源于租金,可以计算租金回报率,计算公式为:租金回报率=(月租金×12)/购买房屋总价×100%。比如一套公寓总价为120万元,每月租金4000元,租金回报率=(4000×12)/120万元×100%=4%。值得投资的公寓,投资的租金回报率一般不低于5%。

计算投资回收年数,8~10年较为合理

除了计算租金回报率,还可以通过计算投资回收年数来衡量公寓的收益。投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。投资回收期越长,投资风险越高。反之,投资风险则减少。一般来说,合理的年数在8年至10年之间。

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