想要收益最大化？居周刊教你投资公寓正确姿势

5月27日，购房者在天誉城售楼部咨询，项目LOFT备受投资者追捧。

南宁投资置业手册解锁公寓投资正确姿势

记者_周文彬摄影_吴雄潮

南宁各类公寓产品不断涌入市场，聚集了不少购房者、投资客的目光。如何选择合适的公寓产品，才能实现收益最大化？投资收益怎么算？居周刊教你打开公寓投资的正确方式。

眼光放长远，发掘有潜力区域

投资公寓，还可以把眼光放长远些。有的公寓由于配套的交通以及产业未成熟，目前价格会相对较低。但如果该公寓所处区域未来有发展潜力，同样值得投资，未来的租金回报或许更高。

业内人士建议，公寓所在的区域价值、潜力如何，直接影响公寓的租金收益。如果手头资金有限，不能在配套、交通等已成熟的区域投资公寓，不妨关注所处区域有发展潜力的项目。

如新会展板块核心地段的华南城，1期江南华府组团的公寓产品可享华南城引进的盛百汇超市、华盛奥特莱斯购物中心、兰桂坊美食街等商业配套，未来还有规划中的地铁4号线延长线和6号线“双地铁”助力，可谓公寓投资的“潜力股”。

广西辉煌房地产咨询服务有限公司常务副总经理蔡思荣认为，诸如新会展板块这样引进了大型配套，未来有发展潜力的地方，值得关注。陈亚春也指出，相思湖、龙岗等板块也是公寓投资的潜力板块。这些板块目前已聚集了不少品牌房企，优质配套规划落地，有着较好的发展前景。另外，日渐成熟的五象核心区，不少世界500强企业纷纷进驻，配套也逐步兑现，越发成熟，投资可期。

选择核心地段，抢占优质客群

买房先看地段，公寓投资亦是如此。地段决定了周围的客户群体，这些群体的年龄构成、收入水平及消费习惯，又决定了租金水平。

合富辉煌（中国）广西分公司副总经理陈亚春表示，在南宁，五象总部基地、东盟商务区、青秀万达商圈等白领、写字楼集中的区域，聚集大量白领办公人群，不乏外来人口，这类人群有一定的租房需求。选择在这些区域投资公寓，更容易出租。同时，在这些区域办公的群体，多是大型企业员工，收入水平相对较高，租金水平也会“水涨船高”。

地段还决定了周边的配套和交通，同样影响公寓的出租。刚参加工作的杨女士，打算在南宁租一套单间公寓，她最看重的就是周边的配套及交通。

在南宁，不乏这样占据优质配套和交通的公寓项目。如五象核心区的阳光城·时代中心，占据总部基地优质资源，将集聚南宁庞大的白领圈层。

南宁联发置业有限公司总经理助理佘仲强认为，公寓周边有没有大型商业配套，将影响生活便利度。同时，南宁人目前已感受到地铁出行的便利，公寓附近有地铁站，更能吸引租客。

项目统一运营，运营商要靠谱

如果说客群和地段是影响公寓投资的外在因素，运营水平则是内在因素之一。

市民蒋先生租住在西乡塘一LOFT公寓，他告诉记者，由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高，而这部分成本又往往摊到租金中。如果不能得到贴心的物业管理服务以及良好的安防环境，那还不如选择租住一般的住宅。

业内人士分析，运营较好的公寓项目，大多是统一运营管理，这是公寓能够升值保值的基础。不过，这仅仅是第一步。陈亚春指出，品牌房企的管理运营能力更强，具备更多抵抗风险的能力。所以，不要一听开发商说有统一运营的就兴奋不已，还要考察一下运营商的情况。通常从合作的品牌开发商就能够看出这家公寓运营商的实力如何。

纵观南宁市场，有着不错的统一运营管理的项目也不少。如五象的阳光城·时代中心，由ISO国家质量管理体系认证的阳光城统一运营管理，打造星级酒店服务模式。由于有运营商统一运营管理，业主无需担心LOFT的出租问题，可坐等收租。

■如何计算公寓的收益？

看一个公寓项目到底值不值得投资，还得看其收益如何。如果计算收益？居周刊总结了以下2种方法。

计算投资回报率，低于5%投资有风险

一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金，可以计算租金回报率，计算公式为：租金回报率=（月租金×12）/购买房屋总价×100%。比如一套公寓总价为120万元，每月租金4000元，租金回报率=（4000×12）/120万元×100%=4%。值得投资的公寓，投资的租金回报率一般不低于5%。

计算投资回收年数，8~10年较为合理

除了计算租金回报率，还可以通过计算投资回收年数来衡量公寓的收益。投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）×12。投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。一般来说，合理的年数在8年至10年之间。

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