南宁公寓市场迎来全面爆发期 近期南宁超过20个项目推出公寓，成为市场抢手货
2015—2018年4月南宁市公寓供求量价情况
（数据来源：克而瑞广西片区）
近几年，南宁公寓市场异常火热。本月，南宁共有20多个项目集中推出公寓产品，南宁公寓市场进入“爆发期”，众多房企都主打公寓项目并推出优惠政策，值得关注。
供需火热 超20个项目逾千套公寓入市
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，“居住+办公”皆宜，用途灵活。据克而瑞统计数据显示，南宁近几年公寓市场异常火热，而今年更是公寓市场集中爆发的一年。有关数据显示，从2015年至今，南宁楼市公寓每年的成交面积均超过供应面积，公寓产品供不应求，成交均价也从8544元/㎡上涨至10677元/㎡。
据观察，今年5月，南宁公寓市场超过20个项目入市，供应套数逾千套，涵盖各城区，万科、绿地、荣和、龙光、天誉、新城控股、彰泰等房企主打的公寓产品纷纷入市。公寓户型面积从20㎡至80㎡不等，层高从3米至5米左右，价格区间从8000元/㎡至1.8万元/㎡，大多带装修出售。
各开发商在公寓产品的打磨上，也尽量迎合了客户的需求。如注重收纳的万科米公寓，将约会、会客、书房、就寝四大模式融入28㎡的公寓中；注重配套的绿地G公寓、南宁吾悦广场公寓自带大型商务商业配套；得益于地铁优势的彰泰城、盛天公寓、龙光·玖云著就吸引了沿地铁投资客的目光……
低首付低总价 公寓成投资市场主力
有人用“爆仓”一词来形容近期的公寓市场。为什么公寓开始集中上市？
业内人士指出，对投资客而言，公寓类商用物业不限购不限贷，成为没有“房票”的人们首选；对比一线城市的房价，南宁公寓以中小户型为主，投资门槛低，很多外地客户选择一次性付款；公寓成交均价和总价比住宅低，吸引不少投资客出手，销售情况非常火热。
“‘五一\’三天天誉城项目卖了80多套公寓，日均成交量近30套。所推房源售罄后，不少客户还在等5月下旬的新品。”天誉置业南宁公司营销副总经理梁秀昌表示，整体市场目前供小于求，购房者对市场预期很高。而在南宁吾悦广场营销中心，公寓样板间陆续迎来看房客，刚推出的公寓新品走量很快。
购房者在选购公寓时，有几点值得注意：公寓根据用地性质，分为40至50年产权的商办性质公寓和70年产权的住宅性质公寓两种。前者付款方式通常为商业贷款首付五成，后者则根据住宅政策，若之前没有购房，则按首套首付二成，如果已有2套则需按全款。40至50年产权的商办性质公寓不限购不限贷，拥有5米以上层高，但不能享受落户、学区等政策，物业、水电等日常费用较住宅性质更贵。购房者应针对自身需求，明确公寓性质做出正确选择。 （张莹）
（克而瑞广西片区）
■机构观察
近年公寓成交量持续升温，供不应求
目前南宁市小公寓、商住楼、写字楼的库存数据如何？这类产品对于大户型商品住宅持观望态度的投资客来说会不会成为新的猎物？克而瑞广西片区分析师给出了如下答案。
数据显示，南宁近几年公寓市场整体升温。纵观全国，各大热点城市如上海、杭州，公寓市场都供不应求。监测数据看来，2017年，南宁市公寓供应面积15万㎡，成交面积高达27.7万㎡，供需比严重不平衡。
目前的统计数字包括南宁市住宅和商办公寓。虽然南宁常年办公存量和去化相对艰难，但即使包括了商办，公寓仍旧供不应求，可见这一产品有相当强大的市场购买力。对于住宅，公寓目前的去化周期较长，但未来随着成交量上涨，去化周期预计会有所下降。
目前，南宁市场超过20多个项目推出公寓产品，这也佐证了公寓产品火热现象。龙光、荣和、绿地等都有主打的公寓项目，值得关注。
公寓为何走俏？最关键的在于大市场环境改变、购房政策从严、购房门槛大幅提高，购房者很难再将大量资金投入大户型房产，投资成本相对低的公寓才顺势走俏。
在购买公寓产品时，建议先了解项目是住宅公寓还是办公公寓，两者在是否能落户读书和日常费用分摊上都大有不同。购买选择上，尽量以中心商务区、地铁沿线的大品牌公寓产品为主。但是产品自身的优势也很重要，公寓类产品更考验开发商实力、物业水平、周边配套、招商能力、公共交通接驳和产品成熟度。（罗颢）
■开发商观点
含公寓在内的绿地三大投资品形成居住、公司运营、商务接待闭环
★绿地香港广西公司区域营销副总监兼南宁绿地中央广场项目营销总监 艾金彪
通过对南宁公寓市场分析与考察，绿地中央广场规划了含公寓在内的三种业态的投资产品，形成居住生活、公司运营、商务招待闭环：2017年推出的G公寓销售火热，主要满足中心区白领自住需求。今年4月推出的酒店投资新品，带租约销售，投资回报率大，去化率已超70%。即将面世的M-TOWN5.09米层高办公LOFT，办公属性更强，更加适合教育、美容、设计等经营性业态。楼上是法国高端商务酒店，可以与楼下商办业态功能互补。
南宁作为面向东盟的桥头堡城市，会带来更多需要灵活办公空间的微创企业，能同时满足居住商办需求的公寓产品还是值得入手。但投资前要了解几个细节，例如每户间承重梁是否可以打通，不具备改造性的产品租赁价值较窄。此外，项目是否占据成熟的中心地段，周边配套、地段、交通、电梯、公摊率、居住商办规划等都会影响出租回报率。（罗颢）
以投资型公寓开拓市场，未来将推两大区域公寓新品
★南宁天健房地产开发有限公司营销策划总监 蒋叶红
天健进入南宁的首个项目就是东盟商务区的天健·商务大厦、天健·国际公馆。当时，片区以甲级写字楼为主，企业运营成本高，运营成本地、待孵化的中小企业望而却步。瞄准市场空白，天健打造了写字楼+公寓式酒店的“立体社交微经济”小型商务综合体，满足商务高端人群配套需求。2012年5月，天健国际公馆面世，推出80~100㎡均价15000元/㎡公寓型写字楼，严格按照商务办公形式运营。首开当天加推，足以证明这样的产品还是很受投资客欢迎的。
相较于目前精装时代高额的“入场费”，公寓市场还是会以价格优势一路看涨。天健对于公寓产品的运营和开发较为专业，未来还会以更为灵活的方式和投资回报率，将公寓产品带入天健·西班牙和天健城项目。（罗颢）
日均成交30套公寓，购房者对市场预期高
★天誉置业南宁公司营销副总经理梁秀昌
“五一”三天，天誉城公寓产品卖了80多套，日均成交量近30套。目前仍有大量客户到天誉城看房，新房源预计到5月下旬才推出，让房源更为紧俏，住宅的购房者和公寓产品的购房者数量基本持平。
天誉城含公寓在内的住宅类产品热销和附近开盘的几个住宅类项目销售情况不错，为五月开了个好头。市场因为限价等诸多原因，整体市场供需关系供小于求，加上购房者对市场的预期很高，我们看好五月的楼市。
从南宁大桥到青山大桥的邕江沿岸是未来城市名片级形象主轴， 区域内LOFT、住宅产品热销说明市场对五象新区的认同感越来越强。在南宁住宅产品价格受限情况下，五象新区成为新一轮投资热点。（王文斌）
产品的市场认可度是企业品牌、口碑等综合实力的体现
★广西地矿建设集团董事长、总经理 夏红刚
DK国际在2014年选址，看中的是五象核心区未来发展的预期，市场对于项目的期望值也很高。住宅部分一经推出就已经售罄，公寓部分目前属于蓄客登记阶段。公寓总共出售面积在10000平方米左右，项目预计7月推出，目前产品意向登记已经超过有超过八成。目前南宁住宅、公寓产品都比较火热，特别是五象新区。DK国际公寓产品项目定位“总裁公寓”，因为其地处总部基地核心区域，大家对城区认可度比较高，周边世界五百强企业林立，加上5.09米层高，让DK国际的公寓产品尚未正式推出就已经出现众多购房者表示要购买。
南宁楼市一些项目的火热很大程度上取决于区位优势，也就是我们俗称的地段。地段好，能够让项目整体价值得到质的提升。地段包括周边的环境和配套，成熟配套是楼盘热销的主要原因。而五象新区价值挖掘则是一个非常典型的区域，除此之外，项目的产品属性、定位以及品质和价格高低也是影响项目是否热销的原因。就公寓产品而言，是否受到市场追捧是一个企业品牌、实口碑等综合实力的体现。
（王文斌）
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