四大关键词读懂2017年南宁楼市温度
青秀区“网红盘”受购房者追捧
11月29日，荣和集团突出重围拿下五象新区地块
广西地产年度力量颁奖盛典已经走过了7年，在以往的6年中，每一年都会有一个主题词对当年的楼市进行概括总结。而在跌宕起伏、精彩纷呈的2017年里，该用怎样的主题来为今年定调呢？
“X”——是一个具有多元化、创造性和想象力的字母，在数学里是个未知数，也代表着未来更多的可能。从2017年多变的市场调控角度来看，X等于变化；而今年越来越多房企开始握手合作拿地，X则代表乘法；毛坯升级成精装，更多新产品面世，X又可以被视为升级。这个词的含义甚至可以延伸更多，每个人都能从中找到自己的理解。然而在今年，X还与四个关键字息息相关、紧紧相连。正因为这四个关键字，才让2017年成为广西地产进入X时代的一年。
因此，X等于未知，X等于未来，X等于2017年南宁楼市的“变”“苦”“痛”“火”。(张冬）
市场的“变”
“变”——似乎每一年都是楼市最准确的定义词之一。因为政府调控在变、企业布局在变、产品革新在变、购房者也在变。当然，地价、房价也不停地在变。在2017年，变化是在多个层面发生的。但不少业内人士都指出今年最显著的变化，就是楼市变理性了、企业有更多转变了、产品也越变越好了。
市场变化回归理性 更多变量带来机遇
南宁日报社副社长、党组成员文学军谈到2017年房地产变化时表示，今年的楼市有三个比较显著的特点：第一是针对房地产市场有了特别细致的管理细则，层级往下落实，而南宁日报社也一直在加强这方面的舆论导向；第二是调控的成效非常显著，尤其是金融政策的变化，二套房首付比例提高及公积金的调整，给一些投机购房者增加了更高门槛；第三是从今年的大数据可以看到，住房正在理性回归，适当降温让“只住不炒”成为更多监管部门、开发商、购房者之间的共识。由此可见，楼市正在进入“平稳健康发展”新常态。因地制宜、因城施策的房地产调控政策在接下来一段时间依然将影响楼市走向，并产生深刻变化。
“变”除了体现在政策调控的变化上，有企业家也认为，今年广西的发展进入变量时代，这个变化对于房地产的发展尤为重要。荣和集团副总裁刘海涛表示，随着“一带一路”倡议的细致落实，以及北部湾经济区的发展利好，会给南宁和全广西带来发展机遇上的变量，因而目前全国销售排行前20强的品牌企业均已进入南宁并布局广西市场。这也说明广西市场的分量正在被越来越多企业重视。正因为有这样的变量和分量，荣和集团接下来会持续深耕广西，并进行多产业布局，包括特色小镇、城市更新改造的建设，持续保持在本地领先品牌的地位。
各大房企求新求变 在市场多元化发展
多元化发展，也是今年很多企业提到的自身转变的关键词。市场在变化，因此企业也要进行调整变化。龙光地产广西区域董事长郭晓洲对此表示，龙光正在推出多元化产品，面向市场既有针对年轻人刚需的快生活地铁物业，也有面向成功人士推崇的品质慢生活的高端改善产品。随着龙光地产在广西深入全面的发展，未来还会打造自有教育体系、生活医疗服务体系、旅游体系等，形成一个大的配套生活圈。
而今年在南宁开发了千亩产业大城的绿地（香港）集团，也正在全面多元化布局。集团副总裁、广西公司总经理顾敏琦表示，广西地产正在进入多元融合、运营升级的时代。因此，绿地以房地产为主业的同时，向关联产业基建、大消费、金融转型。今年还增加了康养、科创的产业。目前，绿地正在南宁兴宁东打造一座千亩多元化产业大城。该项目直接以集团名字命名为“绿地城”。根据市场需求变化，该项目会集商业中心、花园居所、亲子乐园、康养医疗、主题酒店、国际教育六位于一体，成为绿地在广西深耕多年、多元化发展的代表作品。
购房者需要好产品 转变应该从心出发
政策在变，企业在变，最终都是希望能将好的产品奉献给老百姓。房子的核心功能就是用于居住。大唐地产集团南宁城市公司执行总经理崔永杰对此表示，市场在变，更应以客户需求为核心。这句话也成为大唐地产在南宁深耕多年、开发10余盘的缩影。因为老百姓对产品品质的追求、对美好生活的向往是不变的，而开发更好的产品始终是大唐集团的目标。
拿出好产品，是每个企业的目标。中海地产南宁公司总经理陈澄对此说道，中海地产正在追寻南宁人居的最佳答案，因为越来越多房企进入南宁和广西，所以对于产品品质提出了更高的要求。未来，在产品创作上将更加精细化，更符合消费者的需求。产品的变就应该是往更好更优的方向去变。
有专家分析，品牌开发商群体开始从粗放、规模化向精细化方向转型，产品和服务的提档升级也逐渐成为他们市场突围的必然选择。未来的市场必然是同质化的产品卖不掉，个性化的高创意性产品会受到市场追捧。这就决定了创新需要尽快从产品研发的基础层面上开始。像今年南宁市场上，合院型产品、精装系产品、三错层产品等均具有开发商特点。用心开发的产品受到了格外的追捧。（张冬）
销售的“火”
2017年与购房者“买房的苦”相伴相生的另一个关键词莫过于销售的火。销售有多火呢？购房者买不到房，很多开发商卖断货，提前完成年任务。
供需维持高位 上半年工程速度赶不上销售速度
“不担心房子卖不出去，工程速度赶不上。”五象湖某楼盘一现场销售经理表示，在2017年3月到5月，没出去做拓客，也没其他营销手段，就是暖场活动都能吸引上百人来现场，最后干脆连暖场活动都不做，但是销售速度却没降下来。
走访发现，今年很多楼盘开盘现场火爆，千人抢房画面时不时见诸报端。而很多楼盘即便不做集中开盘，顺销也能很好走量。比如位于兴宁区的成熟楼盘盛天东郡，每周都有近百套房源出售。
“真不懂哪来那么多有钱人。现在我们业内人士想买房都要托关系还买不到房。”一业内人士感慨2017年上半年“买房难”，甚至火爆的楼盘还出现了验资才能有买房资格的现象。
实际上，今年的整体楼市偏火已是大家的共识，即便在限价等政策出台之后，整个市场需求依然旺盛。这一点，从今年年终数据可见一斑。
根据广西中原研究中心提供的数据显示，南宁前11个月住宅供应853万平方米，同比增长10%。全年供应预计在950万平方米左右。成交来看，1—11月合计成交住宅827万平方米，同比下降11%，虽相比2016年有所萎缩，但整体市场供需量仍维持高位，处于供需旺盛态势；受限价影响，开发商推货节奏放缓，上半年市场供应明显下降，但下半年随着大量新项目入市，供应明显加速。天誉置业南宁公司董事长刘红卫表示：对于天誉而言，今年都处于供不应求的状态，截至目前，天誉城项目已完成约40亿元的销售额。
全年走量不错 房企提前完成年度任务
销售的火爆甚至让开发商和开发楼盘提前完成了年度任务：彰泰集团表示，今年在全区销售量已经突破了100亿元，而保利则在11月份就已经提前完成了50亿元的销售目标。不少房企在接受本报记者采访时表示任务量虽然还差一些，但是年终还剩最后一个月，按照目前的走量，完成任务毫无悬念。
广西保利置业集团营销公司常务副总经理苏劲松接受采访时表示，今年上半年可谓环境比较好，很多公司业绩比较理想，甚至出现断档没货的情况。但是下半年政策的变化，限价限购出台，对行业还是存在一定影响。比如房企的销售节奏会出现调整，但是消费需求没有明显变化，依然旺盛。他预计，明年上半年调控依然不会松动，整个市场将会延续今年的态势。
龙胤控股集团总裁龙文彬接受本报记者采访时候表示，今年的市场表现非常好，龍胤花园别墅项目今年销售额是3亿元，在别墅销售中已经属于佼佼者。（粟园圆）
拿地的“痛”
要总结今年的土地关键词，“痛”应该是许多开发商不能言说的苦。实际上，近年来，拿地难已经成为不争的事实。而随着今年竞争的进一步加大和土地政策的改变，拿地难问题更加严峻。
市场竞争激烈 大牌开发商拿地比例达75%
今年9月份，位于大学西路北侧、新村大道西侧的地块开拍，引来了招商、联发、盛邦、彰泰等10余家房企争夺。这样的大品牌房企抢地的画面在2017年的土地市场上连连上演，而地价也多次创下新的高度。
实际上，在今年的土地拍卖现场，优质地块常常引来10多个大牌开发商角逐。土地市场竞争白热化。一名不愿具名的业内人士无奈地表示：“参加了十几场土拍但都没拿地，土地市场的竞争太激烈，溢价率太高，民营企业拿地越来越难。”这正是当下拿地房企的现状：供应量有限、竞争激烈、价格走高、拿地越来越难。广西中原研究中心数据显示：今年1—11月，南宁市供应商住用地（住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）191.6万平方米，与去年同期相比下降4.3%；成交合计184.7万平方米，下降1.2%。而这些地块的75%都被收入了以万科、恒大、荣和为代表的品牌房企囊中。中小房企只占25%，且多数是以旧改熟化投资方式拿地。除公开拿地外，今年万科、华润等品牌房企接连竞得旧改土地熟化投资人资格。此外，金地、旭辉、蓝光、龙湖等外来品牌房企对南宁市场虎视眈眈。
盛邦集团总裁魏存秀表示：“现在拿地不像以前容易了，而且将会越来越不容易，因为土地供应有限，而房企对土地的需求却一直居高不下。”不过就在几天前，盛邦集团刚刚通过熟化人拿下了东沟岭40多亩的旧改地块。
楼面价同比涨24.5% 成本上行考验房企营利能力
一方面是土地市场的竞争激烈，另一方面是拿地成本上涨也成了拿地难点。
广西中原研究中心的数据显示，今年南宁整体成交楼面价高达3667元/平方米，比去年同期上涨6.1%。而在下半年大量地块采用“双限一竟”新竞买规则后，实际楼面均价达到4174元/平方米，同比上涨24.5%。
该研究中心的观点认为，由于供应下降，南宁楼市供需仍处高位，使得房企土地储备不多，而外来房企的入场让土地市场竞争异常激烈，拿地成本居高不下，加上土地招拍挂市场挤牙膏式的供应节奏，让房企对于土地资源的渴求度不断提升，但“限地价、竞自持”的方式又考验着拿地房企的营利能力。
根据另一统计数据显示，2017年南宁“双限一竞”地块未来住宅可售毛坯均价为7255元/平方米，远低于2017年前10个月7810元/平方米的毛坯售价。从各城区来看，江南区、良庆区、青秀区和西乡塘区均是如此。
这让房企们选择另辟蹊径，在二级市场通过各种渠道，寻找新机会来补仓。实际上，拿地房企间的联合开发已成为趋势。据不完全统计，目前南宁至少有超过30个项目或地块采用联合开发模式，大至上千亩，小至二三十亩地块均有涉及，包括万科、碧桂园、绿地、融创、保利、联发、彰泰等品牌房企均有参与。（粟园圆）
买房的“苦”
买房终究是一件辛苦的事情，但依然有越来越多的人有买房需求。因为有一套属于自己的房子，是一件能苦尽甘来、甘之如饴的事情。2017年，不少购房者都觉得在今年购房很苦，这种苦不仅仅是看着房价起起落落，手里的预算却感觉越来越不值钱，更多时候是购房准入门槛的提高，让不少人有钱都难以求得一套房。就算买到了房，这种苦甚至还在延续。延迟交房、质量不过关、物业管理差、房产证难办……一系列问题都贯穿在买房的苦楚里。作为弱势的一方，得到的关注似乎远远还不够。
一房难求 深夜排队PK万人抢房
从新一轮的宏观调控来看，广西尤其是南宁开始执行严格的限价政策，在数据上可以见到成交量和成交额都得到有效控制。但不少购房者的实际感受是，在严格的政策调控下，新楼盘的推货量似乎变少了，这等于能抢到房子就等于赚到，哪怕多付出一些代价。
施女士今年3月初刚刚购入天健·西班牙小镇。在当时调控风声越传越紧的前夕，该项目在开盘前一天晚上7时就已经有人在售楼部排队。第二天开盘仅仅过了10多分钟，97%的房源就已经卖出，而现场还有近千户业主在苦苦等待摇号。
施女士表示，她与丈夫几乎是凌晨就出门前往售楼部拿号排队。南宁作为发展越来越好的大都市，未来房价一定会涨，调控只是提高人们买房的门槛，像西班牙小镇这样的好户型，真的是奇货可居，她认为一定是早买早好。于是，施女士如愿在开盘当天抢到一套104平方米的新房。当时成交价每平方米不到6800元，而现在该片区同类型房源最高价格已经接近万元，每平方米9000元上下已经非常普遍。此外，像保利·领袖前城、恒大雅苑等项目，都在2017年经历了业主深夜排队抢房的情况。
除了深夜排队，为了买一套好房子，甚至有不少业主还经历万人抢房盛况。今年的嘉和城就是如此。6月嘉和城布洛克组团开盘，逾万名业主到场参与认购摇号，傅先生就是其中一个。回忆起当时的场景，傅先生幽默地说，当时确认摇到自己的号码时，真的是有一种中500万元彩票大奖的感觉，然后去选房区的时候，用奔跑那是夸张的说法，准确来说叫冲刺，百米大冲刺。等待摇号的时候最辛苦，因为买到一套称心如意的房子真的不容易。像嘉和城户型好、园林好、配套好的小区，价格还非常诱人，万人抢房可见它的受欢迎程度。
房价又涨 只见旧人笑PK不见新人苦
辛苦抢到房源的业主固然是开心的，因为南宁正在往人口高速流入的大都市的方向发展，未来房价肯定会稳中有涨。从今年涨价趋势来看，1—11月份住宅成交毛坯均价7901元/平方米，同比上涨6.1%，达到历史新高。这已经是南宁出台政策限地价、限房价、限售之后，房价又一轮新增长。而五象新区、青秀区等热点区域，房价早已突破万元大关，部分高端项目也已经朝着2万元进发。
家住五象新区万达茂的陈女士，两年前购入新房时每平方米6000元不到，然而在今年，万达茂房价已经扶摇直上，到达万元大关。谈到这一点，陈女士直言当时的购房眼光实在是太精确了，品牌好、项目好、商业好，如果是现在再买真的是买不起了。
对于像陈女士这样早已购入房产的人而言，房价涨幅就等于是自己的财富升值。然而还是有极大一部分人看着高企的房价望而却步，难以入市。目前仍在仙葫租房的阙先生，直言现在这个阶段购房很辛苦，首先是开盘房源并不是特别多；其次在年中看好的项目，过了几个月房价居然上涨了15%，而且有的项目还需要验资、绑定车位、绑定精装的准入门槛。这让仅有20多万元首付款的阙先生选择性并不多。
说起买房的苦其实还有很多。首付比例的提高、公积金贷款政策的收紧、各种绑定销售等等，都在说明市场也还有更多变好的空间。也许在下一轮调控来临时，能够关注更多购房者的苦。（张冬）
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