马云和任志强，你会押谁？
陈永海 执行总编辑
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判断一个城市未来房价是涨还是跌，主要看这个城市人口是流入还是流出。人口流入的城市，未来房价必涨无疑；相反，人口流出的城市，肯定涨不动。
关于楼市的未来，马云和任志强都有惊世骇俗的预言。
今年4月在杭州举行的全球峰会上，搞互联网的马云大放厥词“未来房子如葱”，说8年后中国最便宜的东西可能就是房子。11月，做房地产的任志强在公开场合怒怼“崩盘论”：我没太搞懂为什么你们老说房价高，我觉得还早着呢。
若是马云和任志强设局打赌，你会押谁？
这是个难题。估计很多人特别是未购房者，听了马大爷的话肯定觉得很爽，8年后可以轻松买房了，耶！但冷静下来又觉得不靠谱。未来房子如葱？葱是按斤卖的，而房子是按面积卖的，具有可比性么？而且，葱很便宜么？那天我特地到小区的小超市考察了一下，小葱卖6.5元一斤呢，如果房子拆了卖砖头钢筋水泥块，能卖到6.5元/斤这个价格么？
为什么8年后房子最便宜？报道中语焉不详，好像马云只说了一句——过去8年内，中国的房价整体上处于大幅上涨的状态；8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。这是什么逻辑？涨了8年，再过8年就得大跌，真的以为楼市就是股市，得周期性坐过山车？况且，中国楼市涨了也不止8年，而是黄金10年。
天知道8年后中国楼市会发生什么事情。马云的话说完就完，谁会等到8年后才买房？除非你是傻子。
满头白发的任志强已有一段时间不放炮了，但还是语出惊人威力依旧。跟马云的突发奇想一惊一乍不同，强哥从商品房占有量、地价、调控、人口、居住习惯等方面进行系统论述，抛出一个玉树临风的观点：房价不是太高，而是太低，离合理水平还差得很远。
我们该不该再相信强哥一次？
如果必须在马云和任志强之间押一个，我会选择老而弥坚的强哥。很简单，商品房不可能如马云所言“未来如葱”——如果像那样谁来盖房子？美帝的房地产市场发展了这么多年，也没见他们的房子像根葱，相反，房地产大亨特朗普还坐上了总统的宝座。因此，我怀疑这话是马云在恶毒地骂开发商“你们是哪根葱”。
任志强的观点，单从市场层面来看是有道理的。10年前，甚至上世纪80年代，都说房价涨得太猛了，房子太贵了，从房价一千多元，喊到上万元甚至数万元。我们的眼睛只盯着房价，却忽视了另外一个问题：为什么人们一边喊贵一边义无反顾地买房，而且买得起房？
原因很简单，钱多。不管买房的钱是自己挣的，还是啃老的，或是向银行借的，这年头就是钱多。北京、上海、深圳的房价为什么这么高？一是人多，二是钱多，不涨才怪。钟摆式的调控，只能把楼市不断推向高潮。
任志强的观点也有值得商榷的地方。比如，过份强调市场因素而忽视政策因素。2016年底以来，最高决策层就再三重申坚持房子是用来住的，而不是用来炒的定位，明确了房地产未来方向。今年以来，楼市政策悄然变天，调控的主要目的不是打房价，而是打交易。通过限购，减少投资机会；通过限售，拉长变现时间；通过限贷，增大投资成本。既削弱房产的投资属性，又降低交易数量和频率，让房价趋于稳定。
什么是长效机制？是租售并举，而不是房产税。商品住房、租赁住房、共有产权房……租售并举的住房制度，将合理引导需求：买得起就买，买不起就租。总而言之，住有所居。
你这么说的意思，是不是未来房价还得下降？当然不是。社会主义初级阶段的基本国情，决定发展还是主题。房地产市场不会大起大落，停止发展。所以，房价显著下降不是这一轮调控的选项。
如何判断房价走势，有人总结了一句话：长期看人口、中期看土地、短期看金融。深入浅出地说，判断一个城市未来房价是涨还是跌，主要看这个城市人口是流入还是流出。人口流入的城市，未来房价必涨无疑；相反，人口流出的城市，肯定涨不动。这就是近年来一二线城市房价大涨、东北城市房价不涨的原因。
南宁未来房价是涨还是跌？我的看法是：涨。
南宁这座城市没什么特色，就是宜居，很多北方人来了就不想离开，就买房子住下了。作为自治区首府，广西各地的有钱人都乐意在南宁拥有自己的房产。可见，南宁是一座人口流入的城市。南宁的房子不只卖给南宁人，还卖给北方人和广西各地的有钱人。房价能不涨吗？
房企拿地是否积极，也是楼市好不好的一个风向标。今年6月以来，南宁采取新的土地出让形式，不但限地房、限房价，还竞产权移交住房面积，但开发商们拿地的积极性依然高涨。半年时间20多幅“双限”商住地被哄抢一空。
上周两天时间成交6幅共700亩“双限”地，其中彰泰拿下的五象新区良玉大道旁115亩地块，以6000元/平方米刷新片区楼面价。若加上3.15万平方米产权移交住房成本（以3000元/平方米计算），可售楼面地价高达7770元/平方米，而这一地块毛坯销售均价不得超过9460元，可见土地拍卖现场的惨烈程度。听说这一地块的火爆拍卖，就像一把火，直接烧旺附近的楼盘销售。
开发商积极拿地，说明他们对楼市充满信心。开发商拿高价地，最后埋单的还是买房人。限价地长出来的限价房，会不会成为刚需福利？这个我不知道。我知道的是，前阵子南京一大批限价房集中上市，简直成了一场闹剧：刚需没资格买，有钱人连夜排队抢购。
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