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限价令,为什么限不住房价?

南国城报 2017-10-19 13:17 大字

陈永海 执行总编辑 扫码 关注大海看楼 扫码 关注楼市头条

陈永海 执行总编辑

2016年十一黄金周至今,南宁市出台楼市“限价令”已经一年多时间了,房价被限住了吗?

没有。绝对没有。只要你对南宁楼市行情稍有了解,都会知道这个答案。

国家统计局发布的数据显示:7月南宁新建商品住宅价格环涨1.3%(涨幅全国第二),8月南宁环涨0.6%(涨幅全国第六),至此南宁房价环比已是8连涨。具体价格,9月南宁商品住宅成交均价10479元/平方米,环涨5.92%。

看着房价蹭蹭蹭地往上涨,政府当然不会袖手旁观无动于衷。你都看到了,今年以来,南宁先是出台了“5·26”调控新政(主要措施是“五限”——限房价、限地价、限贷、限交易、限装修价),然后又在9月22日出手加码调控(暂停二套房公积金贷款、机构二套房拿证满两年方可转让)。可见,南宁在楼市调控方面还是与时俱进,跟得上形势的。

BUT,南宁的房价为什么还涨得这么猛?这里用了“猛”字,是因为官方统计不包括每平方米两三千元的装修部分,还有部分开发商顶风作案的“外收”部分(每平方米数千元)。你到各区域看看,单价8000元以下的“亲民房”已是屈指可数,真是心疼买房人。

政府的三令五申都限不住房价,原因业界人士都能给出十条八条(包括对南宁住宅市场整体看好)。

这里只说三条。

1、城市发展的需要。《南宁市“十三五”新型城镇化规划》提出:2016年至2020年,南宁市城镇常住人口将增加67万,达到481万;农业转移人口落户城镇98万,常住人口城镇化率将达到65%;到2030年,南宁将建设成为特大城市。城市要发展,就得有人,有很多人;很多的人来了,就得买房;购房需求滔滔不绝,房价就得涨。

2、南宁不是南宁人的南宁。一旦楼市天气转好的时候,开发商就四处放风外地买房客比例飙升啦,南宁人不买房子就被外地人买完啦。不少外地人包括广西区内和外省人士在南宁买房不假,但要说外地人买完南宁的房子就是危言耸听了。而且,外地人在南宁买房,目光主要锁定五象、凤岭等热点区域,所以这两个区域的房价都在领涨。

3、地价在涨。地价房价,历来都是水涨船高,互为伟哥。2016年9月底凤岭南地王的横空出世,直接点燃了这一轮房价暴涨的导火索。后来各区域纷纷拍出高价地,更让南宁楼市小高潮不断。

这一轮在压抑中爆发的涨价,让南宁楼市告别冷热不均的局面,区域价差迅速缩小,各个区域都有楼盘轻松突破万元大关。就连相思湖以西那片向来性冷淡的地方,都兴奋了起来,房价迅速突破9000元。

有时候我经常在想,这么多的买房人,究竟是从哪里冒出来的?10年前,东盟商务区房子卖4000多的时候,大家嫌贵;5年前,凤岭北房子卖7000多,大家也嫌贵;现在,南宁很多区域的房价都已破万,大家倒心安理得了,纷纷加入追涨大军。

都说购房者经过政府和开发商的多年教育,已经变得理性了。现在看来还是老样子,习惯买涨不买跌。买房人不理性,房价当然就疯狂。

房价真的还能这么继续涨下去,不,涨上去吗?这个问题真的不好回答。因为有多少房价上涨的理由,就有多少泡沫必破的卓见。

看一下大势吧。眼下房地产似乎已是四面楚歌。今年以来,已有上百城市发布近180次楼市调控政策,限购、限贷、限售全面升级,“购租并举”“租售同权”呼啸而来,房贷利率一再上浮,热点城市持续降温。而在宏观层面,全国土地摸底调查、央行行长首提警惕房地产泡沫、国家级住房租赁条例或加速出台,预示着房地产的玩法可能要彻底改变。

这样的大背景下,南宁这一轮房价翻红上涨,是楼市神话又一续篇,还是传说中的“最后一次盛宴”?

过去20年的经验告诉我们,房地产市场的数次反复,并非由供需、土地或开发商,而是由宏观经济、人口流动、货币政策来决定的。市场大势、个人的进退盈亏,皆系于此。

如果说一定会有一次危机或泡沫,那么它已经离我们越来越近了。

面对这场危机并存的盛宴,很多人既不甘又不安。不甘的是,由于自己的瞻前顾后,错失良机,入宝山而空手归。不安的是,担心成为最后的接棒者,进得去,出不来。

如果是自住,任何时候都是买房时机。如果买房是为了资产的保值升值,你还得打量一下“限售”这个门槛:买一套房子,两年后交房,交房一年之后得不动产权证,得证两年后方可转让,也就是说这套房子得5年以后才能交易变现,你想跑路都不行。

5年时间,一切皆有可能。谁知道5年以后的中国楼市会怎么样。

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