南充市物业管理条例（三）
第二十六条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：
（一）阻挠、抗拒业主大会行使职责；
（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（三）违反业主大会议事规则、印章管理制度或者未经业主大会授权擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；
（五）擅自动用住宅专项维修资金；
（六）超越业主大会赋予的职责；
（七）侵占业主共有财产或者侵害业主合法权益；
（八）违反法律、法规的其他行为。
第二十七条 业主委员会委员、 候补委员有下列情形之一的，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：
（一）因物业转让等原因不再是本物业管理区域的业主的；
（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；
（三）因犯罪被判处刑罚的；
（四）存在本条例第二十六条所列禁止行为且受到县（市、区）人民政府城市管理行政主管部门或者街道办事处（乡、镇人民政府）批评教育、责令限期改正，逾期不改正的；
（五）连续六个月缺席业主委员会会议或者不履行业主委员会委员职责的；
（六）业主大会议事规则约定的其他情形。
业主委员会委员职务终止后，由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并公示， 自公示结束之日起十五日内向街道办事处（乡、镇人民政府）备案。
职务终止的委员应当自终止之日起五日内将其保管的档案资料、 印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十八条 业主委员会应当按照业主大会议事规则、 业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。 业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会会议不得以书面形式召开。
业主委员会会议应当有过半数委员出席， 业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认， 自作出决定之日起三日内予以公示。
业主委员会可以邀请物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会的代表以及业主代表列席会议。
第二十九条 业主委员会委员不得领取劳动报酬，经业主大会同意，可以给予适当工作补贴。
经业主大会同意， 业主委员会的工作经费、业主委员会委员的工作补贴，可以从业主共有资金中列支。
第三十条 业主委员会任期届满九十日前， 业主委员会应当书面告知街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会。街道办事处（乡、镇人民政府）应当指导、 协助召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内， 上一届业主委员会应当在街道办事处（乡、镇人民政府）监督下将其保管的有关财务凭证、 业主名册、会议记录等档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物， 移交新一届业主委员会。
业主委员会逾期未能换届改选、业主委员会不履行职责或者无法正常开展工作达六个月以上，由街道办事处（乡、镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十一条 业主委员会应当向全体业主公开主任、副主任、委员、候补委员的联系方式， 可以应业主要求每半年公示业主委员会委员、 候补委员缴纳住宅专项维修资金、物业服务费、停车费情况以及停车位使用情况。
业主可以查阅业主大会、 业主委员会所有会议资料， 并有权就物业管理事项向业主委员会提出询问， 业主委员会应当及时答复。
第三章 物业服务企业
第三十二条 物业服务企业应当具有独立法人资格， 具有承担物业服务的能力和专业技术力量。
物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的， 应当在签订物业服务合同之后十五日内，到物业所在地县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门和公安机关派出机构进行信息登记。
第三十三条 物业服务企业应当按照法律法规的规定、 物业服务合同的约定和国家、 省有关物业服务标准和规范的要求，诚信经营、规范服务，为业主提供相应的服务。
第三十四条 物业服务实行项目负责人制度。 物业服务企业应当按照物业服务合同约定， 指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。 除物业服务合同另有约定外， 项目负责人只能在一个物业服务项目任职。
物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并予以公示。
第三十五条 物业服务企业应当将下列信息公示并及时更新：
（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、 联系方式以及物业服务投诉电话；
（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等；
（四）业主年度交纳物业服务费用，住宅专项维修资金使用情况， 利用物业共用部位、 共用设施设备所取得收益的收支情况；
（五）房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项；
（六）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处置情况；
（七）其他应当公示的信息。
业主对公示内容有异议的， 物业服务企业应当及时答复。
第三十六条 物业服务事项应当包含下列内容：
（一）建筑物共有部位的维护和管理；
（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；
（三）公共绿化的养护和管理；
（四）公共道路及场地的清扫保洁和公共环境卫生的维护；
（五）安防监控、消防安全管理、安全巡查和防范等工作；
（六）二十四小时门卫管理和车辆停放管理；
（七）公共秩序维护和突发事件应急处置；
（八）物业服务档案、物业档案和监控视频等档案资料的管理；
（九）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
第三十七条 物业服务企业及其工作人员不得有下列行为：
（一）擅自改变物业服务用房的用途；
（二）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；
（三）除维修管道、线路等特殊情况外，擅自中断供水、供电、供气；
（四）擅自设置收费项目，提高收费标准；
（五）泄露业主、物业使用人的信息；
（六）阻挠业主大会召开、业主委员会成立或者履行职责；
（七）其他损害业主、物业使用人权益的行为。
第三十八条 县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门应当会同街道办事处（乡、镇人民政府）定期开展物业服务企业服务质量满意度测评； 建立物业服务企业及其项目负责人信用管理制度，健全物业服务评价体系， 实行信用记分管理，对物业服务企业的基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理。满意度测评结果和信用评价结果应当向社会公告。
满意度测评结果和信用评价结果可以作为建设单位和业主大会选聘物业服务企业、调整物业服务收费标准的参考。
物业服务企业服务质量满意度测评办法和物业服务企业及其项目负责人信用管理办法由市人民政府住房和城乡建设部门制定。
第三十九条 物业服务企业有下列情形之一的，由市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门录入物业服务企业信用档案：
（一）在招投标活动中相互串通投标、提供虚假信息骗取中标或者采取行贿等不正当手段谋取中标的；
（二）擅自终止物业服务合同撤离物业管理区域的；
（三）物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域， 或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的；
（四）未按照法律、法规的规定和物业服务合同约定履行安全管理义务，导致物业管理区域内发生重大安全事故的；
（五）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的；
（六）擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备用途的；
（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的；
（八）扰乱、破坏业主活动，或者对业主进行威胁、侮辱、殴打或者打击报复的；
（九）故意泄露业主、物业使用人信息的；
（十）物业服务质量明显不符合合同约定的；
（十一）违反法律、法规规定的其他情形。
第四章 物业服务
第四十条 在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当采取招投标方式选聘前期物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域房屋总建筑面积低于三万平方米的，经县级以上人民政府住房和城乡建设部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。
第四十一条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当邀请业主代表以及物业所在地县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门参加， 共同对物业共用部位、 共用设施设备进行物业承接查验。 住房和城乡建设部门应当以经审批的施工设计方案以及国家相关行业规范等为物业承接查验标准进行监督。
物业承接查验发现有问题的， 物业服务企业与建设单位双方协议处理办法，并且商定时间复验。对承接物业质量有争议不能协商解决的，可以向物业所在地住房和城乡建设部门申请复验裁决。
建设单位不得将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经承接查验或者查验不合格的物业，不得与建设单位恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益。
鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第四十二条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。
物业服务合同应当对物业服务收费标准、物业服务等级、物业服务项目、内容与标准等事项予以约定。
物业服务企业因物业服务成本变动超出正常市场风险范围提出调整物业服务收费标准的，应当与业主委员会平等协商，双方可以委托第三方机构对调价幅度的合理性进行评估。业主委员会同意提交业主大会决定的，应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料十五日后，召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，作出决定后签订变更协议。
市、县（市、区）人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务市场价格监测， 每三年至少开展一次物业服务成本监审或者调查，并向社会公布物业服务社会平均成本。 （未完待续）（市房管局物管科）
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