买别墅层高缩水 状告开发商获赔3.5万元

■ 南充晚报记者 何显飞

一对夫妇， 购买了一套别墅。接房后，他们发现楼层高度与合同相比明显缩水，遂将开发商告上法庭, 索赔30万元。两级法院均认定被告违约， 一审判决开发商赔偿7.5万元， 二审改判赔偿3.5万元。

购买百万别墅 发现层高不足

中年夫妇傅康与宁馨，2014年11月26日与一家房产公司签订《商品房买卖合同》， 购买该公司在嘉陵区开发的楼盘中的一栋别墅。合同约定该商品房建筑层数为3层， 层高为首层3.6米，二层3.5米，三层3米……建筑面积230.18平方米， 总价款1904622元。合同签订后，傅康、宁馨向房产公司如数缴纳了购房款。

当房产公司通知接房时， 傅康、宁馨发现所购别墅房间层高不够，便自行委托一家测绘公司对房屋进行了测量，结果一层净高3.085米， 二层净高3.41米。

2018年10月，傅康、宁馨向嘉陵法院状告开发商，要求其承担违约责任。

起诉开发商 一审判赔7.5万

二原告在法庭上称， 购买别墅是改善性住房， 房屋层高不够影响居住质量。 请求法院判令房产公司支付违约赔偿款30万元。

被告房产公司则辩解称，根据《住宅设计规范》 的规定， 卧室、 起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米。而案涉商品房为住宅， 起居室无论层高还是净高均远远超过《住宅设计规范》的强制要求。同时，双方签订的《商品房买卖合同》的性质是预售合同， 合同约定的层高为暂测层高，实际层高以最终测定为准。因此，本公司不应当承担违约责任。

法院审理认为，原被告签订的《商品房买卖合同》， 系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同履行自己的义务。该合同第三条约定案涉房屋首层高度为3.6米，二层高度为3.5米，现房产公司交付的房屋层高低于合同约定，已构成违约， 房产公司应当承担违约责任。但傅康、宁馨要求赔偿30万元的金额过高，综合本案的实际情况，法院酌定由房产公司赔偿7.5万元。

再交格式合同 最终无法免责

一审判决后，房产公司不服，向南充中院提出上诉，请求改判驳回傅康、宁馨的全部诉请。他们认为，一审没有对诉争商品房层高的具体数值进行认定， 作出的判决缺乏事实依据。 二审中，房产公司又向法院提交了《购房合同补充协议》，其中有一条约定，只要实际层高大于或等于2.2米， 购房人不能提出异议。房产公司称，傅康和宁馨已在补充协议上签字， 本公司并没违约。但傅康和宁馨对此却称，他们并不知道这一条， 是房产公司让他们签的字。

南充中院二审认为，房产公司在与傅康、 宁馨的商品房买卖合同中，明确载明二楼层高为3.5米，但经法院测量，案涉房屋二楼主卧净高为2.98米，即使加上楼板的厚度，层高仍未达到约定的标准，势必会对傅康、宁馨的居住品质造成一定的影响。虽双方在购房合同补充协议中有条款约定只要层高大于2.2米， 买房人对此就不能提出异议。但这份补充协议是房产公司提供的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除房产公司责任的含义，在房产公司没有举证证明他们尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对傅康、宁馨产生法律效力。结合房产公司的违约程度、造成的后果，近日，南充中院终审改判房产公司向傅康、宁馨赔偿损失3.5万元。该判决目前已生效。（文中购房人为化名）

律师说法

合同违约如何担责

全省十佳律师事务所———四川罡兴律师事务所主任任静：《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定， 给对方造成损失的， 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失， 包括合同履行后可以获得的利益， 但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案被告构成违约，法院酌定赔偿损失。

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