2011年德阳楼市十大猜想
□本报记者 冯显龙
“2010年德阳楼市风云总评榜”榜单揭晓，业界热议的2010年猜想尘埃落定。基于2010年德阳楼市的发展惯性，基于各项宏观调控政策的密集出台，基于德阳房地产市场的调整变化，业界对2011年德阳楼市的发展猜想浮出水面。
NO.1 房价波动？
早在2010年年初，也就是在影响至今的“国八条”2010年4月17日出台之前，德阳一开发企业就曾对德阳房价的上涨与下跌做出过大胆预测：五年迈过7000元/平方米大关。从2010年12月德阳楼市4566元/平方米的均价来看，五年里均以GDP8%增速计算，五年后房价达到7000元/平方米也不是没有可能。
当然，既然是关于房价波动的猜想，也有业界人士提出了德阳房价是“攀上7000元/平方米还是重回4000元/平方米”的揣测。重回4000元/平方米，将是现有均价超过10%的巨幅下跌？这个猜测能否成为现实，影响因素众多，变数很大，谁也说不清楚。
NO.2 德阳限购？
“限购令”之于德阳，虽不至于妇孺皆知，但恐怕也不是个陌生词汇。春节后率先出台住房限购政策的成都，其市场形势表现冰火两重天：“限购令”出台前3天，成都楼市成交超过4000套，“限购令”出台后5天，成都楼市备案成交仅513套。成都版“限购令”限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。不少业界人士认为，成都方案将被中西部城市效仿。
德阳会不会出台住房的“限购令”，日前尚无最新消息。但对于这个政策的关注，绝对是目前的市场焦点。当然，对于“限购令”，也是几家欢喜几家愁，因为“限购令”是针对住房，以商业地产开发作为主要产品形式的开发商将是机会，理由很简单，“限购令”落地，商业地产投资将升温。
NO.3 外企“抢滩”？
2010年，中国楼市的一个热点话题就是企业在二级城市里的“抢滩圈地”。最新消息，王石领军的万科挺进南充几成定局，目前，绵阳、德阳、自贡等二级城市已不乏恒大、保利、蓝光等开发商进驻的身影。
2011年，德阳楼市将迎来一大批外来开发商的身影，保利地产进驻德阳的保利国际城项目预计将在近期隆重奠基，华西希望集团在德阳的希望城项目售房接待中心即将精彩亮相，重庆企业鑫凯基在德阳市旌南片区的城市综合体项目已经进入亮相前的最后冲刺，西部国际商贸城项目、成都正基公司德阳项目、山东金鼎公司德阳项目，都将是德阳楼市的极大丰富。
NO.4 品质换代？
国家对于保障性住房的巨大投入以及住房数量的极大释放，都将给传统的房地产开发模式带来革命性的变化。对开发商来说，是做比保障性住房更高的品质来博取利润呢，还是做比保障性住房档次更低的以薄利多销呢？这是个不好选择的选择题。
2011年，德阳将呈现几个超级大盘，保利国际城占地2150亩，华西希望集团的希望城项目建筑面积75万平方米，他们一南一北的精彩演绎，将撬动旌南片区和黄河片区两个热点区域的价值提升，提高整个区域的房地产开发水平。另外，德阳城乡环境综合治理对城市环境的改善，这对于部分区域的房地产开发价值产生影响。如原来一些脏乱差的区域经过改造成为宜居之地，如本来就是热点区域的旌南片区和黄河片区因为南公园和北公园的建成而更加适合居住。市民对于生活环境认识的提高，购房者对于楼盘品质的审美变化，都将促使楼盘品质上一个台阶。
NO.5 卖轻轨房？
德阳与成都，两地相距41公里，德阳是全省距离成都最近的地级市。2010年1月30日，成都、德阳等八市共同签署了《成都经济区区域合作框架协议》，共谋区域协调发展。这对于购房者来说，实际上是交通的便捷、生活的方便。
购房者认识到出行的重要性，那么关系德阳居住生活的一个重要交通设施建设就格外引人关注，那就是成德绵之间的城际高铁。城际高铁经停德阳，德阳出行到成都以及绵阳将更加方便快捷，一些市民甚至提前畅想不驾车改乘高铁的出行生活，那么毗邻高铁附近的楼盘又在作何谋划呢？2011年，在德阳到成都段高铁即将开通之际，德阳楼盘谁先开启卖轻轨房的促销序幕呢？
NO.6 资金链紧？
业界人士普遍认为，2011年开发商的资金链将比去年和前年都更紧张，一方面进一步加息将导致开发商的资金利息成本上升，另一方面贷款变困难将是大概率事件。
对于消费者来说，购买期房将面临更大风险。一专业人士说，期房就是图纸，开发商万一出现资金链断裂，就会停止项目施工，但购房者既已拟定购房合同，还得继续缴纳按揭贷款，这将是购房者的一个巨大心理折磨。因而，购房之前全面深入考察开发商实力与信誉是必要的。
也有业界人士认为，当然心理考验对开发商也是同时存在的，融资成本增加、资金链绷紧的开发商压力增大，自然也就会降低他们对市场的预期，在销售策略上也会有所保留，消费者有可能得到价格实惠。
NO.7 商业井喷？
连番加息，通胀压力可想而知，为手头的钱寻找条相对可靠的出路成为不少人当下思考的重要问题。在市场调控期，住房市场投资空间已越来越窄。近期各地楼市出台的“限购令”近乎直接掐断住宅投资的念想。从外地的市场实际情况来反观商业地产，一是不在“限购令”限制性购买范围内，二是比购买二套住房首付六成的成数更低，三是商业地产更具有商业的成长空间，商业地产将迎来投资春天。投资购买商业地产的可能会超过住宅投资，2011年商业物业的供应会有明显的增长，商业物业的价格会比住宅更坚挺，这是政策调控对住宅投资资金产生挤出效应后向商业物业投资转化的结果。德阳恒大国际商贸城、彩泉天街等商业地产楼盘会不会出现抢购风潮，值得期待。
NO.8 区域多极？
在德阳楼市，多年以来都是“一南一北”两个热点区域占主角。2011年，这一格局有可能得以改变。
在上风上水的黄河片区，希望城项目将巩固和提升该区域价值。希望城项目占地231亩，规划总面积75万平方米，大型超市、高档百货、国际电影城、甲级写字楼、星级酒店等业态汇集，是德阳首座地标性建筑，将彻底改变黄河片区商业配套缺失的格局，为德阳呈现全新的现代化城市商业中心。在城南门户的旌南片区，保利国际城将成为这个区域的价值支撑，也将是德阳楼市的城南新标杆。
“一南一北”之外，长江西路跨铁路桥贯通通车，天元片区是否会迎来价值井喷？德阳恒大国际商贸城、西部国际商贸城等项目的上马能否让该区域成为德阳楼市“一南一北”之外的第三极？业界期待。
NO.9 办公进“楼”？
在九和公司汇通大厦之前，德阳楼市是没有一个楼盘以主打写字楼的形式出现的。汇通大厦的出现，开启的是德阳写字楼专业开发的全新篇章。
汇通大厦的定位是甲级写字楼，用一企业负责人的话说，这对于办公条件相当简陋的德阳中小企业来说，还是具有相当大的吸引力的。德阳中小企业会不会进“楼”办公，还得看汇通大厦能不能真正贴近中小企业主们的心理需求。
NO.10 价差拉大？
对于2011年的楼市猜想，一些人认为置业顾问流动性增强跳槽成风是一个，但更多的人却把“十大猜想”的最后一个锁定在了最高房价与最低房价的价差上。
2010年德阳楼市产品结构失衡的矛盾已经显现，这主要是因为市场主要缺少低价位住房和高端物业，譬如成都主城区电梯住宅有5000元/平方米左右的低价物业也有均价2万以上的高端物业，价差达到了3-4倍，而德阳电梯公寓最低价4200元/平方米左右，最高价6000元/平方米，价差不足1.5倍，供应的差异性不够，低端不低，高端不高，房价都集中在4500-4600元/平方米左右，形成中端物业激烈的竞争。业内人士认为，随着东山片区、临湖区域以及罗江白马关等地高端物业的发展，德阳将出现10000元/平方米以上的高端住宅，将提高产品的差异化从而拉大价差。
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