办公楼当商住楼出售 开发商被判赔46万元
■ 南充晚报记者 何显飞
南部和顺庆的5位业主， 联合在顺庆区购买了6层非住宅房屋， 在与开发商签订购房合同时， 约定规划用途为“商住”。但在国土资源局办理土地使用证时，才得知土地用途实际为“办公”。 为此，5业主将开发商告上法庭。昨（28）日，记者从顺庆区人民法院获悉，该院日前认定被告存在欺诈，依 法 判 决 赔 偿 差 价 损 失46.37万元。
Part1 合同有诈“商住”变成“办公”
2011年秋，南部县与顺庆区的5位居民谢某、刁某、王某等5人，决定联合购买南充市某房地产公司开发的位于顺庆区S小区一栋非住宅房2至7层房屋。当年11月1日，房产公司与谢某等5人签订了《商品房买卖合同》 一式七份，合同约定，房产公司将位于S小区的一栋非住宅房出售给谢某等5人，建筑面积为1786.24平方米，房屋产权性质为非住宅，土地性质为出让，规划用途为商业、 住宅， 售价为900万元。当天，双方签订了《商品房交接书》，尔后房产公司将5名业主所购房屋交给了他们。
2012年3月，谢某作为5名业主的代表， 向房产公司出具了承诺书一份，承诺书载明“本人购买的S小区办公楼一幢……”。5名业主随后办理了房屋所有权证。据5位业主称，买到这些房屋后，他们均以为这些房屋的土地性质为商住房。但2012年开发商到南充市国土资源局给他们办理权属证书时，却不是这么回事。6层房屋分前后两次办理，第一次在办理2、3、7层土地使用证时， 载明土地用途为“商住”；可第二次在办理4、5、6层的土地使用证明， 土地用途却成了“办公”。拿到土地使用权属证书后，他们感到不解，就在他们准备找国土局交涉时，更让他们没有想到的是，国土局却下发文件， 明确称2、3、7层原登记为“商住”是因为工作疏忽造成的，这3层也应为“办公”，通知予以更改。谢某等业主向房地产管理部门进行咨询，办证部门答复说，开发此幢房屋的房产公司原申请登记备案手续就是“办公”，如果申请办理商住登记备案手续，还需补缴土地出让金48万元。2016年6月13日，谢某委托一房地产评估咨询公司，对位于S小区所购的房屋分摊土地面积257.3平方米的市场价值进行评估，该公司作出评估报告书认定“商业用途与办公用途差额为46.37万元”。
Part2 原告起诉 被告反称违约
2016年7月5日，谢某等5名业主向顺庆区人民法院起诉出售给他们房屋的房产公司，该院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
5原告在法庭上诉称：原告购买被告开发的顺庆区S小区项目的非住宅房2、3、4、5、6、7层房屋，在签订购房合同时土地性质为出让， 规划用途为商住， 原告缴清了房款并办理了房屋所有权证， 但被告给原告办的国有土地使用证上载明的土地用途却为“办公”，明显与合同约定的“商住”不符，被告房产公司的行为已严重违约。 经委托土地评估部门对所购房屋的土地规划用途“办公”和“商住”的差价作出评估，两者差价为46.37万元。被告的行为与双方签订的买卖合同约定不符，明显存在欺诈，严重损害了5原告的合法权益，请求判令被告赔偿原告经济损失46.37万元并承担房款总额2％的违约金18万元。
面对原告的指责被告称， 双方交易房屋时，谢某购买的就是办公楼。国土证分成两批次办理，前后有差异，是因为原告没有按时付款造成的， 是原告自己违约在先，本公司没有任何责任。因谢某本身购买的是办公楼， 第一批次办证时办成了商住，不管对错，均不侵害其利益，第二批次办成办公， 原告本身购买的就是办公，符合双方约定。原告要求赔偿于法无据，请求驳回原告的起诉。
Part3 认定欺诈被判赔偿差价
本案被告在出售房屋时是否存在欺诈违约是双方争议的焦点。对此，法院认为：原告等5人购买的被告公司开发的非住宅房规划设计明确为办公楼，国土局登记的地类用途亦为办公（另3层登记为商住的已明确为疏忽所致，已通知更改），而5原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的土地用途为商住，虽然均属非住宅用地，但“办公”“商住”在价值和使用价值上还是存在差异的，四川一房地产评估咨询公司认定两者的差价为46.37万元，该公司具有房地产估价机构资质，对其鉴定评估结果本院予以认可。被告出售给5原告的商品房土地规划用途与合同约定名不副实，存在欺诈，被告应对此承担相应的民事责任。但原告要求被告承担房款总额2％的违约金的请求没有合同约定，本院不予支持。
日前，该院作出一审判决，被告房产公司赔偿5原告46.37万元。
律师说法
履行合同不合约定 造成损失当赔偿
律师雷震：《合同法》 第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的， 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失， 包括合同履行后可以获得的利益， 但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告出售房屋的土地性质不是合同约定的“商住”而是“办公”， 给原告造成了46.37万元的价差损失，故法院判决照价赔偿。
南充晚报记者 何显飞 整理
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