新买的房子 咋只剩24年土地使用权
——南部县幸福花园商品房土地使用权争议调查
刚买到手的商品房，却只剩下24年土地使用权，原因何在？24年之后土地使用权到期，业主该怎么办？近日有读者拨打本报民情热线（028-86968696）反映，南充市南部县一个小区上千套商品房，出售时就只剩下24年土地使用权。本报记者2月24日来到南部县实地采访。
□本报记者 阮长安 王玉姗 文/图
业主有疑问
新房只剩下24年土地使用权
南部县居民杨立（化名）这个春节过得不省心——他2013年底才交房的新房，突然发现只有24年土地使用权。就这事他咨询过开发商、房管局和国土局，得到的答复是这块土地确实只剩下24年使用权。
杨立长年在外工作，买房子装修都是父母一手代办。2014年他回老家过春节时听邻居说起这事，赶紧翻出购房合同一看——“土地性质为商住，土地使用年限从2013年5月22日至2038年3月24日。”
杨立不明白，“国家规定一般的商品房是70年土地使用年限，但他2013年新买的房子土地使用年限到2038年就到期了，国家规定怎么到这儿就变了呢？”
新买的房子只有20多年土地使用权，到期后怎么办？杨立先后咨询了开发商、国土局、房管局，答复是“可以延期，但要交钱。”“同样是商品房，国家规定土地使用权70年后可以自动续转，为什么我20多年就要续转，还要另外交钱呢？”杨立百思不得其解。
开发商有说法
购房合同写明24年买不买随你
24日上午，记者来到杨立所在的南部县南隆镇幸福路，找到杨立所在的幸福花园小区。这是一个能容纳近4000户居民的大型小区，是当地一家名为新源的房地产公司开发。
在小区售楼部，新源房地产公司工作人员介绍说，这块地1998年就拿到了，当时是40年的土地使用年限，因为各种原因近几年才陆续开发，土地使用年限就缩水成20多年了。
“我们现场都公示了所有的证件和资质，包括国有土地使用权证、商品房预售许可证等，那上面明确写了土地年限的。”现场销售总管说，如果有购房者问到这些细节，他们都会一一告知。“反正这块地只剩下20多年使用权，买不买你自己决定。”销售总管说，“如果不放心，你可以咨询南部县国土局和房管局，我们南部县很多楼盘都是这样。”
土地使用年限咋这么短？
国土局：只剩24年合法，当地还有不少
2月24日下午，南部县政务服务中心国土局窗口首席代表袁怀舵就幸福花园的土地使用权问题接受了采访。他说，幸福花园这些商品房土地使用权只剩24年，从政策上讲是符合规定的。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让最高年限居住用地为70年”，但“不是必须要70年，在70年范围内都可以出让”。袁怀舵说，南部县旧城改造过程中，涉及多宗以协议形式出让的国有土地，其用途大多为“商住用地”，土地使用期限有10年、15年、20年、25年、30年、40年不等，这种出让都属合法行为。
袁怀舵说，具体到幸福花园这块地，是1998年协议出让的，用途为商住用地，使用期限是40年，所以到2038年就到期了。袁怀舵承认，当地这些土地使用年限不足70年的商品房还不少，有些甚至到2017年就会到期。
为何幸福花园有些房子的土地使用权是从2013年开始的呢？袁怀舵解释说，这与后期的土地转让及开发商分批开发拆迁策略有关。土地转让后要更换土地证，分批开发后，剩余土地也要换新证，所以这些土地使用证起始时间会有差异，但终止时间都是在2038年。
《房地产管理法》中明确规定，土地出让后“满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”。为何这块地1998年就被转让，但开发商一直拖到近年才开发，到2012年、2013年才陆续交房呢？南部县国土局回复称，这片土地的拆迁工作直到2007年才完成，随后开发商陆续分批开发，并不存在“两年未动工开发”的事实。
土地使用权到期怎么办？
国土局：续期随时可办，但要交钱
土地使用权到期后要怎么办？袁怀舵解释说，2007年10月生效的《物权法》规定，住宅用地使用权到期可自动续期，但“如何续、交不交钱，物权法没有明确规定”。
袁怀舵说，重新修订并于2007年8月生效的《城市房地产管理法》第二十二条又规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
实际中很多地方国土部门都是按照《城市房地产管理法》的规定执行——在土地使用权期满一年前，土地使用者可以随时申请续期，经批准准予续期的可以重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理相应土地登记手续。
他告诉记者，南部县的旧城改造涉及到了上万户居民，已经有“三分之二办理了土地使用权续期，还有三分之一、大概几千户尚未办理。”居民可委托开发商到国土局统一办理土地使用权续期，也可以自行带房产证、土地使用证及身份证等证件前往办理，“这个过程中按规定要交一些钱，用于补缴土地出让金。”
他还透露，去年南部县也曾有楼盘开盘时遇到这个问题，当事开发商自掏腰包400多万元，将100多套待售商品房土地使用年限续到了70年。
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专家提示：购房时看清剩余年限
省委党校法学副教授、国浩律师（成都）事务所管理合伙人罗尔男律师说，虽然现在住宅用地土地使用年限普遍在70年，但这个年限是从土地拍卖时算起的。考虑到土地转手、开发周期的因素，购房者拿到房子时，土地使用年限往往有一定程度的“缩水”。
她建议，购房者购房之前要注意开发商张贴在销售处的“五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》）。考虑到有的开发商同时开发几宗土地，购房者更需确认好自己购买房屋的实际情况，同时在签购房合同时应该注意合同上所写的土地使用年限，以免自己的权益受到损害。
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