去库存，内江因地制宜施“妙招”——内江市推进供给侧结构性改革去库存综述
◇内江日报全媒体记者 熊子虚
去库存，是供给侧结构性改革“三去一降一补”五大重点任务之一，关系到经济增长、社会稳定、民生大计。
对于平民百姓来说，买房是人生中的大事。但现实是，居高不下的商品房库存数量和群众热切的买房意愿。如何推动双方实现共赢，促进房地产平稳健康可持续发展？
今年以来，内江市围绕“去库存”这一重点任务，因城因时施策，在短短两个月内先后出台了《关于化解库存促进房地产业健康发展的实施意见》等三个重要文件，以强化金融支持服务、加大棚改货币化安置力度、加快农民工市民化进程，切实化解房地产库存。
数据显示，截至今年6月底，内江市已提前完成省上下达的2016年商品住房待售面积不高于390万㎡目标任务，去化周期由2015年底的22.7个月缩短至当前的17.3个月。
“钱”“地”双发力
有效化解房地产库存
我们先看一组数据：到2018年底，全市商品房库存规模比2015年底的577万平方米减少约26%，即在2016～2018年新增可售商品房约1050万平方米的基础上，力争实现销售约1200万平方米的商品房，库存去化周期控制在16个月以内。
“加大‘钱\’‘地\’政策支持力度，是内江市化解房地产库存的措施之一。”市住建局住房保障与房地产监管科工作人员吴雪斌告诉记者，内江市积极作为，通过强化金融支持服务以及科学分类管控增量，有力地推动了房地产业去库存。
在“钱”方面：
——改善住房金融服务、调整首付比例、合理确定贷款利率、科学调整公积金政策，一个个“给力”的金融支持服务，有效助推了房地产业去库存。截至今年6月底，全市已实现房地产贷款余额193.79亿元、同比增长13.29％；
——积极放开公积金支持去库存政策，适度扩大公积金使用范围，放宽公积金提取条件。今年1～6月，全市完成住房公积金提取4.23亿元、同比增长21.26%；发放贷款6.69亿元、同比增长31.53%，个贷率达到87.98%。
在“地”方面：
——科学管控土地供应规模和时序，强化土地供应和房地产市场联动，合理控制商品房供应规模，严格控制城市规划区范围内的农村居民分散的、新的农村宅基地建房，根据商品房库存规模及去库存任务完成情况，适度调节相应类型土地供应规模和节奏，统筹平衡商住、商业、商务等项目规模。同时，着力加大对公共管理与公共服务设施用地的供应量，提升居住配套环境，促进房地产存量销售；
——适度调整商品房供应结构，服务大众创业万众创新，在规划条件许可前提下，允许在建商品住房项目适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，引导和支持房地产开发企业将库存商业地产改造为孵化器和“众创空间”，把未开发房地产用地转型利用，按程序调整土地用途、规划条件，重新核定出让价款，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业、旅游产业等项目的开发建设。
货币化安置
棚改居民和房地产企业实现双赢
8月16日，市棚改居民购房服务中心，不时有棚改居民前来咨询、挑选住房楼盘。棚改居民陈淑华，便是其中一位。
陈淑华是内锻片区三桥南转盘棚户区棚改居民。6月30日，内锻片区三桥南转盘棚户区项目启动后，她十分欣喜，积极配合棚改工作，于7月6日签订了征收补偿合同。当天，她来到服务中心挑选了一套心仪的房源，并与房地产开发商、棚改办、银行签订了协议，完成新房的购买手续。
陈淑华，仅是内江市大力推行棚改货币化安置的受益者之一。
“大力推行棚改货币化安置，是内江市房地产去库存另一措施。据统计，今年1～6月全市已棚改4974套，货币化安置率为79.3%，本地购房转化率达 80%，若按85㎡/户测算，预计将消化库存34万㎡。”吴雪斌告诉记者，棚户区项目的改造不仅实现了棚改居民的“新居梦”，也有效地化解了房地产库存。
内江市坚持棚改与去库存工作相结合，在全国率先搭建“线上与线下相融合”的棚改居民购房服务实体体验店，通过建立“线上购房网络平台”为棚改居民提供征收政策、模拟计算、楼盘信息、房源对比等多种信息服务，实现居民线上选房。
不仅在线上提供服务，内江市还建立了“线下购房服务平台”，在引导房地产企业入驻同时，引入了征收、金融、房管等部门，为棚改居民提供“补偿+购房”的一站式服务。同时，入驻的房地产企业还给予棚改购房居民让利150元/㎡、免缴三年物业服务费及物业专项维修资金等优惠政策。
财政税收支持
商品住宅销售量明显上升
“去年10月，我得知在内江购房的相关优惠政策后，便在东兴区某楼盘购买了一套住房，获得了政策补贴13000多元。”郑扬强告诉记者，他是绵阳市三台县人，2013年通过人才引进项目到内江工作，而在此之前，他一直都是租房住。
当前，内江市正在实施“ 千名紧缺高层次人才进内江”计划和“甜城英才引进工程”。为了让引进人才“落地生根”，内江市出台了系列优惠政策，只要引进人才在内江本地购房，便能享受到“真金白银”的政策扶持。
除引进人才外，内江市通过鼓励和支持农民工和农民、大学生村官、普通高校毕业五年内大学生、农民征地拆迁货币化安置家庭、非内江市户籍人员等群体在内江购买新建普通商品住房，给予80元/㎡—150元/㎡的财政补贴。
同时，内江市全面落实财政部、国家税务总局、住建部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，即对个人购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
随着系列优惠政策的出台，内江市商品住宅销售呈现明显上升态势。其中，仅5月和6月就累计实现商品住宅销售80.96万㎡，约占去年全年住宅销售总量的三分之一。按去年（实施时间为6～12月，共7个月）符合财政补贴条件6900套、59.11万㎡测算，今年（实施时间为5～12月，共8个月）将助力消化库存7886套、67.55万㎡。
农民工市民化
引导农民进城购房落户
当前内江市城镇化率仅45.41%，距离80%左右的饱和水平还有相当距离，农民工进城购房潜力巨大。引导农民进城购房落户，不仅有利于房地产去库存，而且还将加快推进内江市新型城镇化建设进程。
“为了加快农民工市民化，内江市今年出台了一系列激励和支持政策。”吴雪斌说。
——在内江中心城区购买商品住房的农民工和农村居民，在购房时享受水、气、光纤入户优惠，在房屋登记时免收交易手续费、登记费，只收工本费。
——把农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，缓解农民工购房还贷压力。农村居民进城购房后，将依法享有与城镇居民同等的教育、医疗、卫生、文化等基本公共服务和城乡养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保障。
“若按2015年中心城区符合购房财政补贴农民居民5264套、44.74万㎡测算，预计今年将助力消化库存6016套、51.13万㎡。”吴雪斌预测。
值得关注的是，今年，内江市将逐步推行农民征地拆迁货币化安置，城市规划区范围内停建农民安置还房，对城市规划区范围内的农民征地拆迁安置对象，原则上实行货币化安置；对城市规划区以外的征地拆迁安置对象，原则上也要实行货币化安置。对尚未购买首套商品房的安置对象，可将购房作为货币化安置的硬性约束。
当前，由市国土部门已牵头起草的《内江市农村集体土地上房屋拆迁货币化安置暂行办法》正在征求各方意见中，政策全面实施后，预计每年将有效消化库存商品住房30万㎡。
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