低价买套二手房入住两年被拍卖

签订合同购买了一套二手房，且已经入住，就差办理过户手续了，却被突然告知房子进入拍卖程序，要求立即搬离，这让王伟彻底懵了。为了讨要一个说法，他起诉到了法院……

■汪江张黎绵阳日报社融媒体记者邓勇

购买一套二手房尚未过户却要被拍卖

2017年，在朋友介绍下，王伟和从事房产中介的刘鹏相识。过程中，刘鹏表示手上有一套房子，因房产证还没有办下来，可以便宜出售。同年12月，王伟、刘鹏以及刘鹏所在的绵阳市某房地产经纪有限责任公司（以下简称中介公司）签订了一份《二手房买卖经纪合同》，约定将位于游仙区的1套房屋以35万元的价格出售给王伟，签订合同时支付购房定金7.5万元，办理过户手续时支付首付款11万元（含定金），剩余尾款24万元则以办理按揭贷款的方式支付。2018年3月，三方又签订了一份《补充协议》，在支付了首付款后，王伟搬入上述房屋居住。

想着已经缴纳了部分房款，并且签订了相关合同，即便过户手续迟迟未能如约办理，但王伟认为，这都是迟早的事情。然而，2020年4月突然出现的一则公告，给了他一个晴天霹雳：“法院出具了一则公告，通知要将这套房屋启动评估、拍卖程序，要求我迁出房屋。”王伟立即找到刘鹏和房产公司讨说法，却一直未能得到一个满意答复。无奈之下，他起诉到了法院，请求判决解除相关的《二手房买卖经纪合同》及补充协议，并要求刘鹏退还首付款11万元及双倍返还购房定金，同时赔偿房屋增值损失18.4万元。

案涉房主另有其人卖房人属于无权处分

那么，好端端的房子，为何会进入到法院的拍卖程序呢？随着案件的审理，这背后的“隐情”也慢慢浮出水面。

经查，涉案房屋系案外人陈波于2010年9月购买，当时价格为30万余元，该房屋一直登记在开发商名下。2017年5月，陈波与李涛签订了一份《房屋买卖经纪合同》，以30万元的价格将房屋出售给李涛。不过，由于涉案房屋在银行办理了按揭抵押贷款并办理了抵押登记，贷款尚未还清，所以房屋产权登记一直未能变更。也正是在这样的情况下，李涛找到了刘鹏，把房子低价处理了出去。

后来，因陈波与他人之间的债务，涉案房屋被涪城法院、三台法院查封，并已由涪城法院进入评估、拍卖程序。庭审中，王伟陈述签订房屋买卖合同时，并没有查询房屋的权属情况，也没有见过陈波与开发商的买卖合同，认为刘鹏将登记于他人名下的房屋卖给自己，其行为属于无权处分。

解除合同退还购房款还需双倍返还定金

游仙法院审理认为，现涉案房屋仍登记在开发商名下，且已被法院查封并进入评估、拍卖程序，原、被告均已无法通过涉案合同履行而完成涉案房屋物权登记变更，那么王伟请求解除涉案《二手房买卖经纪合同》及《补充协议》的诉讼请求，法院予以支持。

本案中，原、被告约定并已履行的7.5万元定金，已超过了合同标的额的20%，根据民法典中“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力……”等相关规定，刘鹏应当双倍返还的定金金额为7万元（35万元×20%）。

关于王伟要求赔偿房屋增值损失18.4万元的诉讼请求，法院认为，首先，根据涉案合同签订及履行情况看，王伟在订立合同时，应当知道涉案房屋并非刘鹏所有，其无权处分，应当预见到存在的较大风险，故对于合同解除后损失的发生，原、被告应当承担同等过错；其次，原、被告约定的房屋价款明显低于市场价格，考虑合同订立情况，应以当时市场价格为基础计算损失，确定为6.6万余元。因定金罚则已足以弥补原告房屋增值的可得利益损失，故对原告要求被告赔偿房屋增值损失18.4万元的诉讼请求，不予支持。

综上，法院判决解除《二手房买卖经纪合同》及《补充协议》，由刘鹏在指定时间内向王伟返还购房款11万元，并返还双倍定金，王伟搬离案涉房屋。（本文人物均为化名）

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