购买二手房支付定金和佣金交易未完成时房主去世
小东觉得自己有点“倒霉”：好不容易通过房产公司看中了一套二手房，不仅和房主签订了相关买卖合同，还支付了17万元购房定金和1.56万元佣金。不料交易还没有完成，房主就意外死亡。觉得房屋买卖合同目的无法实现，小东起诉到了法院，要求解除合同的同时，还提出了退还已支付款项并赔偿损失等诉求。最终，小东会胜诉吗？
■李圆圆任建波记者邓勇
购买二手房支付定金和佣金交易未完成时房主去世
1988年出生的小东，一直想买一套二手房。2019年5月，他作为买受人、小鹏作为出卖人，以及第三人绵阳市某房地产经纪策划有限公司（以下简称房产公司）作为居间人，签订了一份《二手房买卖经纪合同》，约定小鹏将自己位于游仙区的一套房屋出售给小东，总价78万元。签订合同时支付定金17万元，剩余61万购房款，则在2019年11月5日前手续完成时支付。同时，房产公司作为第三人，将为买卖双方提供代办合同手续、协助过户等相关居间服务。买卖双方应分别支付其佣金1.56万元和0.78万元，并对相关违约责任进行了约定。
合同签订当日，小东向房产公司支付了佣金1.56万元，并收到了小鹏出具的购房定金17万元的收条。然而，到了约定的完成手续日期了，小东却一直没能得到回应。一打听这才知道，小鹏已于2019年12月意外去世。觉得房屋买卖合同目的无法实现，小东将小鹏父母作为被告、房产公司作为第三人起诉到了法院，要求解除合同的同时，还提出了退还已支付款项并赔偿损失等诉求。
遗产继承人承担合同责任解除合同获得支持
游仙法院审理认为，小东与小鹏、第三人房产公司签订《二手房买卖经纪合同》，该合同应是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。如今小鹏已死亡，遗留有案涉房屋一套，应属于遗产，其法定第一顺序继承人为父母。小鹏生前签订了《二手房买卖经纪合同》，尚未履行完毕，其父母就应在继承遗产实际价值范围内承担合同责任。
本案中，房产公司认为居间合同已经履行完毕，但根据合同约定，其提供的居间服务内容不仅包括促成房屋买卖合同的成立，还包括为买卖双方办理产权转移登记手续提供服务。现在买方并未取得房屋所有权，故居间合同未履行完毕。其次，根据三方签订的《二手房买卖经纪合同》约定，买卖双方应在2019年11月5日前完成相关手续。但庭审中查明，在2019年9月，小鹏将案涉房屋用于抵押典当借款，并办理抵押登记，属于未按照约定履行房屋转移登记义务，且于2019年12月去世，按照一般社会常理，合同目的显然已无法实现，依法具有合同解除权。因此，小东诉请解除《二手房买卖经纪合同》的理由成立。
卖方涉嫌违约由其继承人返还定金和佣金
关于退还款项的问题。证据证实，小鹏已经收取小东支付的购房定金17万元。合同解除后，被告小鹏父母应在继承遗产的实际价值范围内向小东返还定金17万元，同时，因小鹏的违约行为致使合同解除，小鹏父母还应承担资金占用损失的责任。
关于1.56万元佣金的问题。首先，根据案涉《二手房买卖经纪合同》的约定，若因买受人或出卖人违约而未能完成房屋交易的，居间人不予退还已收取的佣金，守约方已经支付给居间人的佣金则由违约方赔偿给守约方。因此，小鹏父母
还应在继承遗产实际价值范围内赔偿小东已付第三人的佣金损失1.56万元。同时，小东主张房产公司未完全履行居间义务，法院认为，虽然房产公司对房屋状态未尽到审慎审查义务，存在过失行为，但过失行为与原告的损害后果之间不存在因果关系。
综上，法院判决解除小东与小鹏、第三人房产公司签订的《二手房买卖经纪合同》。由被告小鹏父母在继承遗产的实际价值范围内，向小东返还购房定金17万元、佣金损失1.56万元和相关资金占用损失。（本文人物系化名）
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