业主拖欠物业费21个月 列举物业公司五大“罪状”仍败诉
随着小区物业管理制度的普及，业主与物业公司的矛盾也不少，其中最为普遍的就是业主拒交物业费问题。对此，业主们主要的理由则是物业公司服务不周。近日，游仙区居民刘先生就遇到了这样的问题。尽管在案件审理过程中，刘先生一口气列举了物业公司的五大“罪状”，但最终还是以败诉收场。
■陈慧芳张倏越记者邓勇
A拖欠物业费21个月成被告列举物业公司五大﹃罪状﹄
1985年出生的刘先生，于2015年10月入住游仙区滨江东路某小区。从2016年10月到2018年6月期间，刘先生共拖欠了21个月的物业费及垃圾清运费共计3274元。几经催收无果后，物业公司起诉到法院，请求判令刘先生支付相关款项并承担违约金。
面对物业公司的诉求，刘先生则表示，自己不愿意交物业费的原因，是觉得小区物业在管理上存在诸多问题，并列出了五大“罪状”：1.小区电梯内、楼道间等区域内贴满了各种广告，此举物业公司从未召集小区业主商议，这些广告费的用途也没有对业主进行公示；2.小区公共绿化带及消防通道长期停满了车辆，且对外来车辆收取一次两元不限停车时长的费用，此行为造成了安全隐患的同时，也损害了小区业主的权益；3.自己的房屋在装修期间失窃了价值2000元不等的装修建材，却被物业告知小区内监控被损坏，最终只能自行承担损失；4.曾发生两次楼上装修时掉落东西，导致自己户外雨棚玻璃被砸碎，物业也没有采取任何有效措施；5.联系物业处理房屋漏水问题，最终不了了之。
B均不能构成拒交理由判决支付并承担违约金
游仙区人民法院在审理时认为，本案争议焦点在于：被告刘先生抗辩的几大理由能否作为拒交物业费的理由？结合本案证据，法院作出了如下分析：
家中被盗系他人的犯罪行为所致，物业虽对监控设备有管理责任，但不能成为拒交物业费的理由；
楼上掉落物导致被告雨棚损坏，涉及他人侵权，应向相关住户主张赔偿；
根据小区房产公司与刘先生签订的商品房买卖合同，房屋渗水可能涉及房屋质量问题，应向合同相对方主张；
关于公共区域的问题，物业公司认为，仅用临时抓拍的照片不能完全反映原告对小区管理不到位。
法院认为，以上几点均不能构成拒交物业费的合理合法的理由。原告作为小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，且向被告刘先生以书面张贴的方式予以催收，被告刘先生应按合同约定的标准支付物业费和垃圾清运费，共计3274元。关于违约金方面，现刘先生未按期支付物业费已构成违约，应依照合同双方约定违约金计算标准予以支付。
综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，法院最终判决被告刘先生在规定时间内向原告物业公司支付物业费3148元、垃圾清运费126元、违约金157元，合计3431元。
◎法官提示
在业主拖欠物业费的案件中,很少有业主会胜诉。法官指出，成立业主委员会是当务之急。由业委会来监督物业的工作，并为业主们争得应有的利益。如物业服务确实问题很大，业委会可组织业主解聘物业服务企业。业主平时应注重收集物业服务不达标的证据，及时向业主委员会或物业反映。同时，业主自身也应注意履行合同约定义务，按时交物业费，不能随意以物业服务不到位或履职不力为由拒交物业费。
物业服务企业在能力范围内应把自己的工作做到最优最好。对业主反映的问题应及时解决，物业收费服务标准应向业主公示。此外，相关主管部门要定期检查物业服务企业的工作，会同社会力量在诉讼前尽量化解矛盾。
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