二手房交易卖家反悔 法院判卖家双倍返还定金
买房，相信对于大多数人而言都是一件大事，每一个细节和程序都应该十分小心谨慎。二手房买卖相比较于新房来说流程更加复杂，所以在交易中产生的问题就会更多，当购房者看中了一套房子，且买卖双方达成意向并缴纳定金后，卖方却在这个时候反悔了，那么定金应该怎么办呢？是原数返还，还是买家可以以违约为由要求双倍赔偿呢？针对一起二手房交易案件，绵阳市中级人民法院做出了终审判决。
■刘立冬梁亚红记者邓勇
交易过程中卖家突然反悔买家要求双倍返还定金
今年41岁的李先生，一直想购买一套二手房。2018年5月，在房屋中介公司的介绍下，他认识了正在出售房屋的刘女士。一番考察后，李先生对刘女士位于涪城区跃进路北段的房屋很是满意。很快，李先生和刘女士到中介公司签订了一份《二手房买卖经纪合同》，合同中约定，签订合同时李先生向刘女士支付定金2万元，对违约方适用定金罚则。合同签订当日，李先生向刘女士支付了2万元定金，刘女士也给李先生开具了定金收据一份。
值得一提的是，刘女士所销售的房屋，实则为其丈夫梁先生的婚前财产。为此，在
签订相关合同时，刘女士还提供了丈夫梁先生的身份证及房屋产权证复印件，并出示承诺书一份，该承诺书写明梁先生委托刘女士签订二手房买卖合同并收取定金。
然而，就在李先生满心欢喜的等待办理后期手续时，他突然从中介公司处得到消息，梁先生不同意卖房了，并且退回了自己当初缴纳的2万元定金。“合同都已经签好了，现在突然说不卖了，那就是违约。按照相关规定，他们应该承担相应违约责任，双倍返还我的定金。”在与对方商量无果后，李先生将刘女士和梁先生起诉到涪城区人民法院，要求两被告双倍返还定金。
法院一审判决卖家存在违约需双倍返还买家定金
涪城区人民法院在一审时认为，本案争议焦点在于二被告是否应当承担双倍返还定金的责任。就本案分析，案涉房屋系被告梁先生婚前个人财产，被告刘女士本无权处分。但刘女士在签订案涉《二手房买卖经纪合同》时，其与梁先生系夫妻关系，并且提供了梁先生的身份证及房屋产权证复印件，以及记载了梁先生委托刘女士签订二手房买卖合同并收取定金的承诺书一份。为此，刘女士的行为相对于原告李先生
而言，已构成表见代理。李先生按照合同约定交付2万元定金后，二被告明确表示不同意卖房构成违约，据此，李先生要求二被告承担双倍返还定金的主张成立。后期经查明，相关二手房买卖经纪合同及承诺书上梁先生的签名捺印均系刘女士所为。
因刘女士已退还原告2万元，故法院最终依照《中华人民共和国合同法》相关规定，判决梁先生、刘女士在规定时间内再返还原告李先生定金2万元。
当事人不服提起上诉法院终审维持原判
因对涪城区人民法院判决表示不服，随后，梁先生和刘女士上诉至绵阳市中级人民法院，请求撤销原判，依法改判。在二审诉讼中，上诉人刘女士补充提交了中介方工作人员与自己的微信聊天记录，用以证明2万元不属于定金，且认为一审法院认定自己的行为属于表见代理，属适用法律错误，只愿意承担部分违约金或资金占用利息作为补偿。被上诉人李先生则强调2万元的定金性质。
绵阳市中级人民法院认为，本案的争议焦点主要在两个方面。第一：刘女士的行为是否属于表见代理。根据相关法律规定，构成表见代理需满足以下条件：行为人无权代理却以被代理人名义与相对人订立合同；客观上需有使相对人相信无权代理行为人具有代理权的事由；相对人主观上是善意、无过失的。故刘女士的行为是否对梁先生构成表见代理应从上述三个方面分析。首先，根据二手房买卖经纪合同及承诺书上梁先生的签名捺印均系刘女士所为这一事实可知，刘女士并没有取得梁先生的授权却以梁先生的名义与李先生订立合
同；其次，由于刘女士与梁先生的夫妻关系以及其出具的有梁先生签名捺印的承诺书，使李先生有理由相信刘女士具有代理权；第三，现并无证据证明李先生签订二手房买卖经纪合同时明知承诺书上梁先生的签名系刘女士伪造，而李先生既无义务也不具备能力审查承诺书上梁先生签名的真伪，其对于刘女士无代理权的事实无从知晓，故其应为善意相对人。综上，刘女士的行为应属表见代理。
争议焦点二，关于刘女士收取2万元款项的性质问题。虽然上诉人补充提交聊天记录用以证明此2万元不属于定金，但此聊天记录的内容并不足以证明其主张。在二手房买卖经纪合同第三条中明确约定了2万元为定金的情况下，刘女士收取李先生所支付的款项并出具收据，此笔2万元应认定为定金。现上诉人明确表示不同意卖房构成违约，故其应承担双倍返还定金的责任。
最终，法院认为，本案一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。并依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定判决驳回上诉，维持原判，且为终审判决。
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看中心仪的房子，除了付清首付、申请贷款、签好合同外，只有房子过户完成后才真正属于你。所以在购买二手房之前，一定要弄清楚哪些二手房不能买，买了却不能过户。
二手房交易五种情况不能过户
1、房产证在押中
购房之前，查档是第一步。购房者需要问清楚：原房主是否有房屋贷款未还清？或是申请了房屋抵押贷款？如果房产抵押中，需要先还清贷款取回房产证后才可以实现顺利过户。同时，如果房子还做了其他担保也需要先还清才能办理过户。
2、房屋其他产权人卖房意向不一致
有的房屋属于共有财产，即房屋权利人不止一个。购房者需要知道，只有一个产权人签字同意卖方的合同是无效的。因此过户时，需要房产证上所有产权人到场签字，或者让产权人出示授权书委托他人签字。如果房屋是在夫妻婚姻存续期间购买，即使房产证上仅有一人名字，也需要配偶知情同意签字确认卖房。
3、房屋正在被查封
如果你购买的二手房，被法院、检察院等国家机关查封和扣押，其所有权的转移是不得对抗公权力的，因此查封期间的房屋肯定是无法过户的。
4、特殊性质的二手房
购房者要警惕特殊性质的二手房，如军队、医院、学校的房子，未满5年的经济适用房及小产权房、法拍房等，这些房子由于其特殊性容易受到交易的限制。
5、违章建筑、鉴定为危房的二手房
如果二手房有违建，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、过户或通过任何合法途径抵押贷款的。而鉴定为危房的房子已经失去了居住的价值和意义，购房者在买房之前就要了解房屋的年龄和结构等情况作出判断。（综合）
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