卖房者不是产权人 交易失败赔偿15万

漫画

家住游仙区的薛先生欲购买一套二手房，通过中介公司看好房子后，与卖方签署了《二手房买卖合同》，不料遭遇卖家中途违约。薛先生要求卖家赔偿15万余元违约金，同时要求中介公司退还1.58万元中介费，结果如何呢？

■张倏越王军记者邓勇

事件

二手房交易失败买方上诉索要违约金

1991年出生的薛先生想买一套住房，于是找到一家房地产经纪公司，希望对方能为自己找到满意的房源。2017年5月，该公司向薛先生介绍了一套位于游仙区某小区的房屋。实地查看以后，薛先生对房子很满意，很快便和房屋出卖人李某某在该房地产经纪公司的见证下，签订了《二手房买卖合同》，约定了合同的标的、价款、定金及违约金事宜。随后，薛先生向李某某支付了3万元定金，向房地产经纪公司支付中介费1.58万元。然而，当薛先生准备办理相关后续手续时，李某某却一直推脱。后来，李某某告诉他，因为交易的房屋尚未取得产权证，且自己并不是房屋的产权登记人，所以此前双方签订的《二手房买卖合同》无法履行。2017年年底，薛先生收到了李某某退还的3万元购房定金。

“合同都签好了，因为对方的过失导致最终交易没有成功，这就是违约，对方应该按照合同约定进行赔偿。”薛先生认为，根据当初双方签订的《二手房买卖合同》，违约方应支付房产交易总价20%的违约金。而根据涉案房屋的交易总价，违约者李某某应赔偿薛先生15.2万元。

同时，薛先生还认为，既然该套房屋买卖没有成交，房屋中介就应该退钱。为此，他要求法院判令该房地产经纪公司返还自己此前交纳的中介费1.58万元。

判决

获赔15万元违约金追讨中介费被驳回

法院认为，薛先生与被告李某某签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移、买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失的，人民法院应予以支持。”之规定，李某某无权处分合同标的物，薛先生作为买受人，要求李某某承担违约责任的诉讼请求于法有据，该项诉讼请求予以支持。

另一方面，对于薛先生以自己与李某某之间签订的《二手房买卖合同》无法实现为由，主张该房地产经纪公司返还已收取的中介费的请求，法院认为，薛先生与李某某签订的《二手房买卖合同》上，房地产经纪公司并不是合同当事人，仅凭房地产经纪公司给薛先生出具的一张现金收据，无法判断该笔款项为房地产经纪公司收取薛先生的中介服务费。且薛先生返还中介费诉请的法律关系，与本案审理的买卖合同法律关系是不同的法律关系，不应在本案中解决，故该项诉讼请求不予支持。

最终，法院判决被告李某某向薛先生支付违约金15.2万元，驳回薛先生对被告房地产经纪公司的诉讼请求。

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