房屋初始登记逾期 开发商被判违约赔钱

购房合同约定开发商在2014年3月前取得房屋产权初始登记，但直到2015年10月才办理完成，且后来在约定时间内办理了产权转移登记。开发商的行为构成违约吗？近日，高新区人民法院审结了一起商品房销售合同纠纷系列案件，最终认定房地产公司违约，限期向购房者支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金。

■赵均均陈瑜

实习记者王敏

事发经过

房屋初始登记逾期一年半

段先生与王小姐是一对年轻夫妇，虽然两人都不是绵阳人，但在绵阳工作。2012年，夫妻二人决定在绵阳买一套房子定居下来。2012年9月，段某夫妇与某楼盘的房地产公司签订了《商品房买卖合同》。

合同约定：段某、王某购买商品房一套,建筑面积90.73平方米，价款共计34万余元。初始登记出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。同时约定开发商在取得总产权证后180日为购房者办理房屋所有权证书。

合同签订后，段某夫妇支付了全部购房款、契税、维修基金及代办相关产权证费用。2015年10月，在超出合同约定时间一年半后，段某所购买的房屋取得了初始登记，2015年12月，段某取得了该商品房的所有权。

公司辩称

逾期办证不是公司原因造成

段某认为，根据合同约定，开发商逾期办理产权初始登记已构成违约，且导致办理房屋产权转移登记延期，应当承担逾期办理产权初始登记和转移登记的违约赔偿责任。后在找到开发商协商时得知，遭遇逾期办理初始产权登记的还有不少购房者。因多次协商未果，段某等多名购房者便诉至法院，请求判决开发商支付违约赔偿。

今年1月，高新区法院依法受理了此案，并于近日进行了公开审理。

庭审中，开发商绵阳某投资公

司辩称，逾期办证不是公司的原因造成的，系相关部门的工作失误，将相邻的房产公司已办理土地使用权的土地，重复规划了662平方米在绵阳某投资公司用地红线范围内，最终导致办理房屋产权初始登记逾期，责任不在开发商，且主张的违约金过高。此外，开发商在约定时间内办理了房屋所有权证书，购房者主张的转移登记违约金条件不成立。

法院在审理中查明，绵阳某投资公司答辩所称的土地规划问题在庭审辩论终结前仍未得到解决。

法院判决

开发商构成违约应赔钱

法院审理认为，关于绵阳某投资公司辩称逾期办理初始登记证是因行政机关的土地规划问题所致。因绵阳某投资公司未能举证土地规划纠纷与房屋产权的初始登记办理之间具有关联性，且绵阳某投资公司在目前土地规划纠纷仍未得到解决的情况下，已办理了初始登记。故也能够反映土地规划纠纷与初始登记的延期办理不具有必然关联性。故绵阳某投资公司辩称系行政机关土地纠纷所致，与事实不符，法院不予采信。

关于被告辩称违约金约定过高问题，法院经计算，该违约金的约定已低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定的标准，并不存在过高的情形。

关于逾期办理转移登记违约金的问题。按照双方合同约定，绵阳某投资公司应当在取得总产权后180日内为原告办理房屋所有权证书，即在2016年4月26日前为购房者办理房屋所有权证书，原告实际于2015年12月14日取得房屋所有权证书，符合双方合同约定，原告主张转移登记违约金，法院不予支持。

综上，法院依法判定绵阳某投资有限公司违约，判决该公司分别向段某等人限期支付逾期办理初始登记的违约金。

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