德阳楼市产品生存状态报告
□本报记者 叶静
自去年4月以来，楼市调控时间已一年半有余，其间出台了包括“限购”、“限价”、“限贷”、“限外”等诸多政策，号称“史上最严”、人称“调控最久”的房地产市场进入到了一个新的发展阶段。从国务院出台“新国八条”新政至今，短短一年时间，全国楼市风云突变，地域楼市深刻变革，行情和市场预期都发生了深刻变化。不少业内人士指出，随着房地产各项指标数据下滑，“冬天”或将持续更长时间，房地产业将迎来新一轮的衰退周期。而今年，在“金九银十”的大好销售阶段，北上广深的房价都有所上升，尤其在北京还出现了10万元/平方米的超高房价，更是抬高了市场预期。成都、绵阳等地的房价也有所回升，绵阳作为“全国冰点楼市”能有如此增幅更是令人刮目相看。而在德阳，房价一直在4000元/平方米左右徘徊，连临湖的好地段房价实际成交价也不超过5000元/平方米，这多少都容易让人看到市场的实际成交与未来预期之间的巨大差距。
目前，德阳的房产形态主要有三种：商品房、别墅和商业地产，其生产状况如何？其未来何去何从？备受关注。适值一年一度的《德阳日报·德阳楼市》周刊“德阳楼市风云总评榜”年终盘点之际，对目前这三种形态的房产的盘点就显得尤为重要，盘点楼市产品生产状态，才能指导楼市发展未来。
商品房同质化
创新迫在眉睫
德阳目前的商品房同质化非常严重，主要以ART DECO风格为主，而楼盘的小区环境也主要以组团式或者所谓的人车分流、超大中庭、一楼架空层为主，几乎稍微有些品质的楼盘都有这些元素。购房者选房时，从众多的楼盘中挑选，在销售人员乐此不疲的对项目优势进行推荐时，他们所听到的销售说词也非常相似，因此，他们就变得很麻木，从而分不出哪个楼盘、哪个楼盘好与坏，哪个楼盘有哪些独到的优势，不知道该选择哪个楼盘……同时，这些楼层引以为豪的所谓的优势也就不能成其为真正的优势。或许，这些“优势”都成为大家泛泛而谈的开发同质化的元素，这也正是德阳楼市多年以来楼盘开发的通病所在……
当一个楼盘引进或者推出一个特色元素或者特点后，其它楼盘就跟着这个楼盘进行产品设计和项目开发，时间一长，就形成完全没有自己的特点的行业格局……譬如，前几年推出的入户花园概念，是创新，是亮点，但是所有的楼盘都推出入户花园这个概念的时候，亮点就已经缺乏特色了。现阶段，德阳楼市几乎所有的项目都热衷于架空层的开发，当一个楼盘推出架空层设计以后，其它楼盘也跟着推出了架空层产品……类似种种情况，让德阳的楼盘开发同质化非常严重。
另外，德阳的人口增长速度并不快，几年前的四十万城市人口，到现在德阳的人口规模，人口增长的速度直接影响了德阳每年对楼盘的消化量。按正常的消化量，德阳每年销量只有80万平方米，但是现在德阳每年的开发量却有300万平方米，严重造成了德阳楼盘的滞销，加上每个楼盘同质化严重，大多数楼盘都没有亮点和特点的时候，就只有一条道路可供选择，那就是最后的价格比拼。目前，德阳的新楼盘价格在3800元/平方米到4200元/平方米的比比皆是。这就足以说明德阳楼市目前商品房的状况。但是，有一个事实却是不可否认的，那就是每个城市不乏高端人群。他们对住房的要求更高，这就催生了另一种业态——别墅产品的产生。那么，在德阳，别墅产品的市场现状又如何呢？
别墅楼盘特色不明
整体而言品质不高
在德阳，谈得上是别墅的项目可谓是凤毛麟角。在2008年以前开发的所谓别墅花样繁多，有混搭的，有所谓独幢的。就拿在2000年左右开发的静水花园来说，也就是几幢独幢房子，谈不上任何环境，更说不上什么别墅品质。后来开发的几个别墅楼盘，也属于“混搭风”。小区内既有多层，又有高层，在小区所谓最中心的位置辟出一块“宝地”开发别墅，完全没有别墅的环境、品质和物管。凡是入住别墅的人都会从小区中间穿过，这种众星捧月的感觉，让不少人望而却步，不敢购买，有甚者买了也不敢住，别墅就成了“别野”。
在2008年以后，有少部分开发商也学习了一些先进城市的开发理念，开发纯别墅住宅产品。但是他们为了追求利润最大化，完全没有修建出别墅的风格和别墅的环境，更不要说购房者能享受到别墅的星级管理和星级服务了，也就是所谓的“伪别墅”。
首先，房屋的建筑密度高，购房者的私密性差，周边绿化环境不好，风格也各异。当然开发商也会说他们花了不少精力，学习国外或者“北上广深”的先进经验，但他们却学得有些不伦不类，别墅不像别墅，洋房不像洋房……
而走出去看看，就拿成都的麓山国际来说，那才是真正意义上的别墅，他们的环境、物管、建筑都是开发商精心设计修建管理的，是德阳别墅无可比拟的。商品房、别墅前景如此，那么德阳的商业又何呢？
商业地产价格偏高
物有所值更需眼光
德阳的商业地产现状也令人堪忧。目前，德阳的商气不旺，底商很少，而投资的需求却不少。据了解，由于购买住宅受限制，很多投资客都把投资的方向转向了商业地产，但是德阳的第三产业却一直没有发展起来。因为，不少德阳的有钱人都到成都去消费，他们认为德阳没有什么可以消费的高档场所。
据了解，成都的几个大商场譬如西武、美美、王府井、太平洋，每个周末有至少有20%的份额是德阳人去消费的，这说明德阳人的消费能力是很强的。
可是，德阳本地的消费却一直是不愠不火，这就导致了德阳的商铺租金不高。就目前德阳的商业投资回报来说，一般的商业地产投资回报在5%左右，德阳的商业投资回报能达到3%已经很不错了。目前，德阳的商业较好地段达到3万元到5万元每平方米。投资一个商铺少则近百万，多则几百上千万，就拿市中心的商铺来说，一个50平方的商铺，3万元/平方米，按90元/每平方米出租，投资回报只有3.6%，这已经是比较不错的投资回报了。所以从这些现状看出目前德阳的商业投资回报非常低。
正因为投资性产品的现有价值偏低，也从一个方面说明了物有所值商业空间的巨大价值。对于商业空间的投资，增值才是最重要的，租金和投资额的比重关系才是商铺投资的衡量标准。这个简单的概念，在很多投资者眼中，并没有引起足够的重视。
综上这些问题说明，德阳楼市存在的问题不少，商品房必须有创新意识，开发商要多开发不同品质，不同元素，不同特色的楼盘，才能打破现在楼盘同质化的现状。别墅楼盘，要学就要学到位，学得像，不要学得不伦不类。商业地产的发展当然就是一个很漫长的过程，但是相信成都德阳同城化以后，会带动德阳第三产业的发展，从而带动德阳商业的发展，看到德阳商业地产的前景。
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