慧眼选房有“道道”
明（20）日，“2012绵阳春季房交会”隆重开幕。据了解，本次房交会有50余个参展企业携近70个项目在绵阳文化广场集中亮相。这些参展企业中，既有来自绵阳周边（市）县，还包括来自成都的房地产开发商。
届时，数万套房屋各展所长，短兵相见，当然都会各施绝招吸引购房者眼球。为了使购房者不被搞得眼花缭乱、晕头转向，保持一个清晰的选房思路，准确的判断物业价值，笔者走访了数位行业人士、业内精英，他们中有的是从事楼盘销售多年的资深经理，有的是专业从事房地产策划的业界高手，还有专业的房地产投资顾问，从中总结出了慧眼选房的六大原则。
原则一：选房首选性价比
性价是个比，性价需要比，单纯看价格是一个误区，价高价低不能说明问题。
所谓“性价比”，就是房屋的综合价值与价格的比值。比值越高，就说明越划算，越值得买。这里的“综合价值”的指标很多，但主要的参数有地段、配套、户型、开发商品牌、后期物业管理以及升值潜力等。
在绵阳，高性价比的项目也不在少数。
比如长兴·太阳城。太阳城位于蓬勃发展的绵阳科创园内，总建筑面积32.5万平方米，近2800套住宅，在绵阳是理所当然的大盘。太阳城现在的价格是3600至3900元/平方米，与2008年地震后的价格相当，更何况有“中国水电地产”这块金字招牌作为背景，堪称高性价比的典范。
再比如枫景398F区。该项目位于高新区滨江北路，紧邻安昌江，由绵阳本土双雄——花园集团和东辰集团联合开发，实力毋庸置疑。枫景398A区现在的实得面积起价是3150元/平方米，值得购买。还有恒业·塞纳阳光、西城国际、都市绿洲等项目，推荐关注。
原则二：地段是首要指标
“地段、地段、还是地段。”李嘉诚的这句话被奉为房地产行业的圭臬，无论是开发商还是购房者都深信不疑。
毋庸置疑，房地产作为不动产，地段当然是首要属性，因为地段是不可改变更不可复制的。需要说明的是，不同的业态要求的地段是不一样的，比如住宅首先要求的是自然环境、交通条件，而商业项目首先要求的是成熟的商圈，也就是我们通常说的“商气”，而要形成一个成熟的商圈是需要时间沉淀的，一般都在5到10年。
另外，地段也不是一个静态的概念。由于我们国家正处在城乡一体化建设的快速发展阶段，城市的变化相当快，往往今天还冷冷清清的地方，两、三年后就成了车水马龙。这就要求购房者有一个发展的眼光，通常是看城市的走向，如果有具体的城市发展规划，那就更可靠了。
在绵阳，富临·桃花岛是居住的当然首选。桃花岛位于有“绵阳西湖”之称的三江湖，四面环水，其位置不是不可多得，根本就是不可再得。该项目还规划有豪华酒店、风情商业街、景观奢居等相关配套。其主力户型为二居室，70至75平方米，三居室119至133平方米，目前的均价大约为6700元/平方米。
三汇绿岛位于涪江、安昌江和芙蓉溪交汇处，过富乐大桥（涪江三桥）就是绵阳主城区，自然和繁华兼得，位置也是独一无二。4月15日三汇绿岛三期“汇美景台”全面开盘，恰值三汇房产成立20周年，公司推出感恩回馈的巨大优惠，整体均价下浮15%，最低价仅4478元/平方米，购房者可以重点关注。
作为居住项目，三江国际丽城、博雅·海润广场、文泉·尚座等项目，自然环境也都非常优越。
原则三：配套是快乐指标
房地产住宅物业的配套，分两个方面，一是项目周边公共配套，首先是交通，比如周边路网现状、公共交通情况、对外交通条件（指城际交通方便性）以及周边远景规划。其他公共配套比如文化教育、医疗卫生、购物场所、金融网点、休闲娱乐、休憩环境等。房地产项目的公共配套与地段高度相关，通常包括在地段指标内，所以大家在选地段的时候应充分考虑其公共配套情况。
二是项目自身配套，比如内部景观、园艺、体育/健身场所、休闲娱乐场所等。
因为住宅物业的配套成熟程度，直接影响到生活的方便性和居住的幸福感，所以属于快乐指标。
田森·奥林春天项目的自身配套算非常齐全，除健身、咖啡、购物、茶楼、社区日常服务等生活配套，还有篮球场、网球场、游泳池、室内乒乓球、健身会所等齐全的体育健身场地和场所。目前该项目2期“奥斯卡”正在热销，购房者可以到房交会现场咨询了解。
原则四：户型是核心要素
房地产业内有一句“行话”：来不来人看广告，下不下单看户型。意思是说，有没有人来某个项目看房子，就看他的广告做的如何，能不能让购房者知道并产生兴趣和好感；客户下不下手最终签合同，就看项目户型有没有独特之处，是否处处为居住者考虑得周到细致。
笔者认为，户型就好比人们的内衣，任何一点小的瑕疵，入住后都会给居住者带来身心上的不舒适。最典型的是前些年流行的错层，什么‘将错就错\’、‘一错到底\’，很多购房者被这些新奇的叫法迷糊了。等住进去后才发现，就是这两三级台阶，不仅造成浪费，还让家里的小孩或老人行动很是不方便。
作为核心要素，户型的首要指标是“得房率”，通俗的讲就是室内浪费面积的多少，浪费多了肯定就不划算。这几年由于赠送面积的出现，又多出一个“实得面积”，也就是室内实际可以使用的面积。
户型的其他指标如格局、朝向、厅/室面积比例等。需要说明的是，朝向和厅/室面积比例是因人而异的。比如说你家里是老人常住，那么东西朝向的房子会更适合一些。因为老人需要多晒太阳，东西朝向的户型避免了因老人晒太阳而上下、进出的麻烦。而且，阳光经常照射的房间细菌较少，家人的健康也更容易得到保障。再比如说厅/室面积比例，如果你喜欢安静，不常在家待客，就应该选厅小室大的户型。相反，如果你是交际广泛的人，客厅的面积就应该大一点，既不会显得局促也会有面子。
将在本次房交会上展出的文泉·凯旋大道项目，其户型设计就很有特色。客厅、餐厅、卧室一线布局，分区科学自然，浪费面积很少；赠送的面积可利用做阳光房、书房、儿童间，甚至可用作卧室，所以实际得房率很高。凯旋大道现在的实得面积均价是3500元/平方米，起价是3190元/平方米，建议大家去看看。
华润·中央公园的户型也很有特色，赠送面积非常大，可以直接作为卧室使用。还有九州·跃进路1958的“小U”户型，无论是自住还是投资都非常适合。其他如樊华似锦、香榭丽大道、瑞阳·首座、福星·时代天骄等项目，户型也都还不错。
原则五：品牌就是保证
所谓品牌，通俗的讲就是某个名字不仅广为人知，更重要的是一提起这个名字，大家都会说：“嗯，他们的产品值得信赖”。而大家之所以信赖，是因为这个企业长期在产品品质、企业诚信、社会责任等方面做得非常出色，赢得了消费者的信任和尊重。
对于房地产行业，品牌企业首先得保证开发的商品房质量、销售面积的可信度、建筑还原度（效果图与实际产品之间的差距）等最基本的要素，以及后期的管理、维护和出现异议的处理等。
比如万科的房子，通常都比周围的房价每平方米高出两、三百甚至六、七百元，但是大家都愿意去购买，原因是大家觉得万科的房子值得信赖，买得值得。
在本次房交会上，品牌企业的项目也还是不少。比如水电地产·海赋外滩和太阳城、华润·中央公园、树高·卡地亚、富临·大都会和东方广场、长虹世纪城和长虹国际城、九州·跃进路1958和上尚城等。
原则六：升值潜力是未来
无论是自住还是投资，无论是住宅还是商业，所有买了房子的人都希望自己的房子能够升值，这就是房地产本身的投资属性。
对于房地产项目的升值潜力，涉及指标太多，尤其是商业地产，所以不敢妄言。购买者可以从经营业态、运营能力和入市价格三个主要指标去判断。
本次房交会参展的毅德商贸城，有投资意向的购房者可以去看看。
毅德商贸城项目位于绵吴路与机场路交汇处，由联想集团和香港豪德集团共同投资开发，是涪城区规划的“石塘·物流园区”龙头项目。项目占地面积1200亩，总建筑面积约80万平米，是集家具建材、装饰材料、服装服饰、五金机电等八大业态在内的川西北地区超大的专业化、现代化的综合性商贸中心。
（贾清万）
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