房产分割不明 购买人能否“善意取得”？
近日，绵阳中院审结一起离婚时未对共有房产分割明确，十多年后购买该涉案房的房主因过户受挫，要求原房主协助过户引发的物权纠纷案。法院一审认为吉某属于“善意取得”，驳回其诉讼请求，但二审判决却支持了吉某的主张。
■刘显友兰友斌特约记者黄志富
十多年前买房未过户
洪某、严某原系夫妻，江油市某厂职工，双方1994年6月协议离婚。协议约定：所购住房归洪某和孩子居住，购房时借款由洪某偿还。
1999年2月，洪某以2万元的售价，将房屋卖给了同厂退休职工吉某。因当时房屋还属于房改房，没有所有权证，因而无法办理过户手续。
2006年8月，房屋办理了所有权证。所有权证上备注：“该房原产权单位：某厂；按92年房改政策购45%产权；按96年房改政策购55%产权”。
2007年2月，洪某与吉某再次签订《房屋出售协议》，约定：洪某自愿将房屋卖给吉某，洪某由此已无该住房所有权和使用权，一旦能过户，洪某应及时配合吉某完善过户手续。以前的协议由此作废。洪某、吉某及见证人刘某某均在协议上签了名。
一审：房主属于“善意取得”
但此后因多种原因，吉某一直未能办理产权过户。2016年11月，吉某诉至江油市法院，请求法院判决被告洪某、严某协助原告办理产权过户。
法院查明：洪某向某厂交清购房款后，某厂已向江油市房管局出具了“洪某购买100%产权比例，建筑面积53.20平方米的房改房一套，同意上市交易”的《证明》。
一审法院认为：洪某与严某离婚时，未明确涉案房产权的权属，仅约定洪某拥有该房的居住权；依据房屋所有权证载明的比例，严某应为该房45%产权的共有人。洪某与吉某签订《房屋出售协议》，未经房屋共有人确认，该协议无效。
法院认为，吉某在购买涉案房时，并不知道该房存在有共有人，且支付了购房款，属于善意第三人；但根据《中华人民共和国物权法》相关规定，对不动产所有权的善意取得除了要求受让人善意、以合理价格转让以外，还要求应当登记的已经登记。故吉某不能依据“善意取得”而取得。
法院一审判决，驳回原告吉某的诉讼请求。
终审：支持协助过户诉求
吉某提起上诉，请求撤销一审判决，改判房屋归他所有并由洪某办理过户手续。吉某认为，2006年他取得的房产证上，没有显示有共有人，2007年再次签订的《房屋出售协议》时，洪某已经有房管局出具的同意上市交易的《证明》。洪某属于有权处分。即便洪某、严某离婚时没有对房屋所有权作分割，按照法定份额，洪某和孩子占有77.5%的份额，按照物权法的规定，洪某对房屋的处分属有权处分，不适用善意取得。
2017年2月16日，绵阳中院公开开庭审理此案时，承办法官向严某邮寄送达开庭传票，但严某未在邮局规定的时间内取件，导致邮件退回；承办法官与严某电话沟通时，严某表示不参加诉讼并放弃对案涉房产的权益。
庭审中，洪某同意案涉房产归吉某所有，同意协助吉某过户。
法院认为：吉某、洪某对案涉房产已出售给吉某的事实无异议，同意将案涉房产判归吉某所有，严某表示放弃案涉房产的权益，其行为是双方当事人对权利的处分，未违反法律禁止性规定，法院予以确认，吉某的上诉理由成立，法院依法作出上述终审判决。
法律链接
不动产能不能善意取得
《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产
的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付
给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
新闻推荐
本报讯5月12日是第九个“防灾减灾日”。江油市胜利街小学两校区一分校藉此分别同步举行预防地震应急疏散演练，以强化师生安全意识和地震应急避险及疏散能力，提高学生对自然灾害及突发事件的应变能...
江油新闻，讲述家乡的故事。有观点、有态度，接地气的实时新闻，传播江油市正能量。看家乡事，品故乡情。家的声音，天涯咫尺。