“婚姻有围城，德阳楼市也恰似围城” ——2014年德阳房地产大盘猜想
□本报记者 冯显龙
2010年10月10日，保利国际城正式签约，成为落户德阳的第一个用地面积超过1000亩的住宅大盘。2011年8月，西部国际商贸城破土动工，成为德阳土地上“生长”出的第一个用地面积超过1000亩的商业大盘。2014年2月，碧桂园集团竞拍拿地，成为德阳楼市第三个计划用地面积超过1000亩的大盘……
在“兴业银行停止发放房贷”、“不动产登记为房产税全面上马铺路”等信息刺激下，走过疲软期的全国楼市行情，迎来的是一段看不到头的未来路。
对于房地产而言，超过1000亩才叫大盘。才刚刚走上千亩大盘轨迹的德阳楼市，在大盘猜想的路上，也扑朔迷离起来。
“芝麻见西瓜，可怕的顺德人来了”
对于起步于广东省顺德市的碧桂园集团的到来，协力地产营销局营销总监刘德春的直观印象是“芝麻见西瓜，可怕的顺德人来了”。
刘德春认为，作为行业一员，要摸清楚“碧桂园”的可怕之处，就要清楚地知道“碧桂园是谁”、“碧桂园会带来什么样儿”。简单地说，碧桂园集团是中国第一个富起来的开发商，同时也是最有创意的企业之一，把星级宾馆服务率先进入物业管理、把宾馆大堂设计引入到社区……“给你一个五星级的家”惊呆过全国楼市小伙伴。
保利国际城签约用地2250亩，西部国际商贸城规划用地2700亩，碧桂园集团在德阳开发的“德阳碧桂园”项目设计用地1600亩，大盘自有大楼盘的“门道”。西部国际商贸城作为一个规划建筑规模达到430万平方米的商业巨无霸，其项目特性就更多地具备的是商业地产项目的特点。刘德春说：“因此，碧桂园集团到德阳，更多地会把它和保利地产放在一起对比，因为他们都同属于住宅类产品，他们的到来也都足以影响一座城市的楼市环境”。
仔细分析后，刘德春也坦承他预言的结论是“结果大不一样”。他说，首先是保利地产和碧桂园集团两个企业性质不同，一个国有，一个私营，也就决定了他们的办事规则流程、市场反应速度是有所差别的。在时间和效率主导商业结果的今天，办事规则流程、市场反应速度也或多或少决定了市场的结果。其次是两者营销手法不同，如果把保利地产的营销手法比喻成“龙吻式”，那么碧桂园集团就是“狼咬式”。何为狼？围而攻之，碧桂园集团有着整合度极高的销售执行团队，他们甚至可能将德阳的销售队伍扩充到两三百人，然后再分成三五十个小组到大街小巷“扫街”做拓展蓄客……如此攻势，德阳开发商无人能及。其次是成本管控机制不同，碧桂园集团推行的“生产线自营模式”，“模板式”楼盘规划、“模板式”产品设计、“模板式”人才资源全国流动……比较下来，碧桂园成本真的低得惊人。最后，两者取地方式不同，碧桂园集团的“郊区拿地，营销发力”模式，把芝麻能卖成西瓜，一向精明聪慧，而且无不成功。
“婚姻有围城，德阳楼市也恰似围城”
对于房地产而言，德阳的优势是明显的，那就是县域经济发达、宏观经济良好、市民家庭可支配收入高。峨眉山七里坪半山度假别墅能够实现“德阳籍”业主占比30%、总户数达到1100户，就是对德阳市场的开拓卓有成效的体现。业内人士认为，当然，好与坏从来都是并蒂而生的，县域经济好，给德阳全市的整体贡献了力量，但也减弱了中心城区对县市的吸附力，德阳楼市对县市市民的号召力就少了很多。
对于碧桂园集团的到来，四川本土知名楼盘代理商高登客—金钥匙机构董事长吴恩海说：“钱钟书老先生在《围城》里有一句话，堪称经典：婚姻是一座围城，城外的人想进去，城里的人想出来。德阳房地产市场规模本来就不大，周边县市市民到德阳买房置业的本身也不多，因此德阳房地产市场的购买力本身就是有限的。如果说保利国际城进入德阳，其最大的机遇点是填补了别墅特别是高档次别墅的空白的话，那么德阳的房地产产品品系就因为保利国际城的到来而变得满满当当。”
“恒大国际”系列楼盘的到来，改变了德阳沿街为市的落后面貌，以大楼盘、大产业、大物流、大商贸的形式，铸就了恒大国际建材城、恒大五金机电城、恒大商贸城的成功，即将呈现的恒大国际家居广场整合居然之家，也将开启现代家居领域的全新篇章。位于德阳城市主轴长江西路西段干线和西线一环线交会处的西部国际商贸城占地面积2700亩，总投资125亿元，总建筑面积430万平方米，整合专业市场、星级酒店、写字楼、购物中心、总部基地、金融办公、多功能会展、客商住宅于一体，书写商贸流通领域一个值得期待的未来。
再说保利国际城，规划的2250亩签约用地，拟定规划世界500强的万豪五星级酒店、国际甲级写字楼、国际会议中心、保利院线、8万平方米的大型购物中心、以及2公里长的商业街、世界级滨水公园等顶级配套，计划“成就一个城市副中心的未来”，意在“给四川再造一个德阳城”，从今天的建设进度可以洞悉明日未来，用业内人士的话说“城南大盘的未来，可以看一看保利国际城”。
协力地产营销局营销总监刘德春说，2014年德阳看大盘、大盘就看“碧桂园”。看“碧桂园”如何进行产品行销，看“碧桂园”如何吞噬买房市场，看“碧桂园”如何崛起于北城新区……他认为，无论是北城，还是城南，任何产品都需要用品质说话，任何人下单签约前都需要仔细掂量其性价比轻重。他举了个例子加以说明：一个堪称销售奇才的农民，为了卖掉他手里的芝麻，最好的办法就是召集成群的“狼”聚会，整合起来将买家围实在中央。买家置身其中，以为“狼”是热情而周到的，于是就会细细端详、仔细打量……买家看“狼”多了，也会头昏，也会眼花，然后就有可能把芝麻看成是西瓜，最后惊魂未定时，主动以西瓜的价格成交了一颗芝麻……在“狼”看来，整个过程就在一念之间。对于销售奇才的农民来说，这一瞬间却恰好是赚钱吃饭的“家伙”，那就是现代企业最想找却最难以找到的“现金周转速度”。
刘德春说：“大盘猜想，才刚刚开始！”
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