“软硬”两手抓 泸州商业地产变革在即
人物名片 姓名：吴凌华 职位：华润置地商业地产事业部常务副总经理
专访华润置地商业地产事业部常务副总经理吴凌华
几年前，媒体就曾报道，当时泸州唯一的水井沟商圈，商场的数量和密集程度甚至超过了成都的春熙路。几年过去了，泸州已经发展成为了“双百城市”，省内第三的特大城市。如今，泸州的商业版图正在西拓北进，在新一届市委市政府提出的“一城三区”的产业布局上，沱江新城的打造将会让泸州诞生新的城市中心。城市的新中心，自然离不开商业项目的支撑。
今年4月，华润置地与泸州佳乐世纪城签约，华润万象汇明年10月将在泸州开业。像华润这样在全国拥有50多个商业项目的大型商业地产航母，他们的到来，看中了泸州什么？将给泸州带来什么改变？泸州的传统商业将会何去何从？华西城市读本记者专访了华润置地商业地产事业部常务副总经理吴凌华。
发展商业地产 首先要顺应需求
记者：中国的房地产市场蓬勃发展，从住宅地产到商业地产，每个城市都有不同的阶段和考量，开发商在选择一个城市做商业项目的时候，一般都考虑哪些方面的问题呢？
吴凌华：一个城市要发展商业地产，目的是要让商家赚钱，而商家对其商业的发展一般基于四个方面来考虑。
一是城市的需要。城市发展到一定阶段，就需要一种对这个城市全新的、前所未见的，或者代表一种现代发展方向的商业，比如华润万象汇。
二是商家本身的需求。商场或者购物中心，不仅仅是一个冷冰冰的建筑物，它要跟租户密切地结合，而租户来自大江南北甚至全球各地，在准备进驻泸州前，要找到跟他形象相匹配的购物中心或平台。
三是当地市民的需求。现代社会的发展，人们通过电视、电台、报纸、网络等，掌握外面的资讯特别容易，不论是世界上一些新的品牌，或者生活方式，都能很容易地了解，市民当然也憧憬和希望这样的一种形态来到自己的身边。
四是企业发展的需求。比如我们华润的发展一般综合几个方面进行判断：城市的潜力、规模和体量、市民的经济能力水平，以及这个城市商业的发展阶段、政府的营商环境等。相对泸州来说，更为特别的是，华润还有一个非常优质的合作伙伴，佳乐世纪城。
透过本质 辩证看待商业地产泡沫
记者：近年以来，商业地产泡沫被人们不断提及，您是如何看待商业地产泡沫问题?
吴凌华：关于泡沫问题，我一直不主张一个名词打天下。我觉得要分城市、分区域来看。商业地产在中国是一个非常热的一种现象，任何一种现象都有它背后的原因和理由。中国的城镇化建设，中国的城市发展，房地产的发展最开始是从住宅开始的，在这个过程之中，就有各种各样的商业形态。
商业是非常包罗万象的，除了购物中心以外，写字楼、酒店、公寓，还有很多创新型的，其实都属于商业的范畴，有自持的，有销售的，形态是多样化的。笼统地说商业地产就是泡沫显得过于武断。但不可否认的是，各种各样的商业形态在中国是蓬勃地发展。有的是成功的，有的是失败的，往往大家看到不少失败的现象忧心忡忡，就想是不是引起泡沫了。最终还是要看到它的本质，辩证地来看。就像我们华润的商业项目招商，我们的租户都是趋之若鹜，就是因为他们看好我们。
软性竞争 是当下商业地产竞争的核心
记者：随着近几年来商业地产的蓬勃发展，泸州商业地产库存大、业态雷同、招商困境三大难题日益突出，应该如何破局？
吴凌华：首先是怎么样理解商业地产。任何东西，都是有正反两方面的，最终库存量大，是不是就表明这个市场就没有这个需求了？如果在有需求的情况下，库存量大，我们就要问问，这个产品本身怎么样。今年，全国的房地产都受到了很大的压力和挑战，但最终呈现的结果是两极分化，强者恒强，弱者越弱，这是一个洗牌的过程。如今，城镇化代表了未来的发展方向，大家应该在这个前提下反思产品本身的问题。
第二，业态雷同，也就是竞争，这个是客观存在的。拿我最熟悉的深圳来举个例子，深圳的购物中心的体量，在全国是数一数二的。每个项目开业时都在喊“狼来了”，通过这些年的发展，确实也有些逐步在起来，有的在衰败，有的在成长，使得市场不断地发生变化。在业态雷同方面，很多都只是一个表面现象，关键是其经营理念、经营方式和服务的差异，会决定消费者的感受，也就是真正的竞争是软性方面的竞争。
在招商方面，信任和信心最重要。比如华润在全国有50多个商业项目，而且已经开业的商业项目，在市场上呈现出来的竞争力是很强的，所以商家在骨子里是倾向信任和支持我们的，在这种情况下如果有人跟我们竞争的话，我们也会更占优势。我们前期的成功经验，是我们招商制胜的“内因”。
华润万象汇 引领泸州商业变革
记者：华润万象汇进入泸州，都有哪些优势?
吴凌华：一是泸州以前没有华润购物中心这种全新的商业模式；二是华润强大的招商和运营能力；三是合作伙伴给予了非常大的支持，以及佳乐世纪城本身就是一个具有强大聚合力、生命力的综合性大项目；四是泸州位于川滇黔渝结合部这样独特的地理位置，具有强大的辐射能力。
记者：华润万象汇进入泸州以后，将会给泸州的传统商业业态，带来怎样的冲击？
吴凌华：华润万象汇跟泸州传统的商业业态相比，综合性更强、规模更大，其陈列、形象，会更好，我也希望华润万象汇的服务更好，当然这也需要时间。其次华润商场的活动多姿多彩，不会只是买送和打折，没准影院里会搞明星见面会，遇到节假日的时候，消费者也会感觉到商场内的装饰也很有趣，一家老少来了以后，可以拍照，可以留念，是一个可以游玩的场所。在商场的经营理念上，商场的经营者和租户是一家的，我们会尽量站在他的角度上去帮助他如何提升业绩等。
记者：华润万象汇作为一种新的高品质、高品位的商业产品，如何让它根置入市民心中?
吴凌华：高品质、高品位不代表高价格。如果是同样一个商品，在其它地方也有的话，至少会同城同价。但我会希望在华润万象汇，这里的服务会更好。
我希望，进到泸州华润万象汇，你会觉得它很干净。最起码的洗手间很干净，没有味道，停车场通风透气等。如果进到万象汇以后，你想找哪个商铺，我们所有的服务人员，无论是保安还是前台，甚至包括清洁员工，都会是我们的形象大使，他都有义务去回答你的问题。另外，我们培训自己的员工，在一些很小的细节上，比如看到地上有一滩水，就要马上通知保洁过来弄干净，但要是碰到类似纸屑一样的东西，你就有义务把它捡起来，扔到垃圾桶里边去，而不是打电话又叫人来处理，从总经理到每一个员工都必须是这样的。归根结底，就是在细节上，我们都会尽量地做到尽善尽美，等开业以后，也会不断地继续改进。
华西城市读本记者 李华刚 摄影报道
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