这一年，少数派的奇幻时代
2012年已经到了总结陈词的时候，回望这一年的成都楼市，在土地、销售、政策几方面共同作用下，楼市划出了一条先抑后扬的魔幻曲线。但是，我们却发现，这个舞台上的演员正在减少。
截至去年12月，成都房企年度销售十强已经出炉，蓝光120亿元、保利签约95亿元、中海68亿元、万科逾60亿元、龙湖51亿元、华润56-58亿元、绿地50亿元左右……在楼市销售总量没有很大改变的情况下，这一数字大幅度刷新了之前的楼市纪录。50亿元的规模在两三年前还能稳坐市场三甲，但是现在却仅仅属于门槛资格。“从2012年开始，楼市已经成为一个少数派的时代，在可见的未来，这样的行业集中会进一步加剧。”颠峰智库营销策划公司周密这样表达自己的观点。另外，“刚需”项目一枝独秀支撑起了楼市的大局面，使“楼市多元产品结构”理论被颠覆，“市中心永远第一”观念落伍，三环路外或者地铁沿线已经成为更准确的楼市生命线。
总的来说，2012年的楼市无论是影响因素还是市场要素都开始向着集中化的方向发展，属于少数派的时代已经开始！
□本报记者 文强 姜必刚 周显彬
2012四川楼市9个“想不到”
2012年，楼市风云变幻。在市场大背景下，本土楼市的表现可谓跌宕起伏，峰回路转：开发商从年初对市场的悲观失望到年终对销售业绩的满意；二手房销售行情走势的前抑后扬，让一批中介门店绝处逢生；投资商铺遭遇“冰火两重天”，地上商铺售价持续走高，地下商铺击破“买铺即赚”的投资理念；土地市场奉上“岁末盛宴”；在城郊一些高端楼盘售价每平方米超万元时，而一环路沿线仍然还有不足万元的房子；在普通“刚需”能力释放时，高端“刚需”的发力则更令人咂舌；面对外来房企的来势汹汹，本土房企的低调保守让人为之担忧……综观2012年四川楼市，诸多的始料不及，诸多的令人不解，呈现出的则是一个真实的市场状态，折射出的则是一个可以预期的行业发展前景。
1
成绩
虽困难重重 却交出满意答卷
调控仍将继续，“限购”不会取消，这是2012年业界对楼市的基本判断。坊间一专业人士非常形象地形容说，2012年的房地产市场就像戴着“脚镣”在跳舞一样，关键看如何表演？
实际上，2012年伊始，整个市场的表现让所有的人除了观望还是观望；土地拍卖不是底价成交就是流拍；房企一方面到处网罗高端人才，另一方面大幅裁员……然而，去年初春之际，开发商“以价换量”，符合“刚需”市场的房子成交开始反弹，多数开发商回收了大量的资金，土地市场再度热闹，楼面地价一次次再创新高。临近年底，多数品牌房企基本上都完成甚至提前完成了全年的销售任务，交出了一份满意的答卷。
2
地上
商铺卖得很贵 租金很惨
以成都市三环路内金沙板块的商铺为例，在楼市最低迷的2008年底和2009年上半年，该区域一楼临街商铺售价为9000-1.5万元/平方米，如世纪金沙均价1.1万元/平方米，华府金沙和祥域的商铺售价1.2-1.5万元/平方米。4年后的今天，世纪金沙二手商铺报价4万元/平方米以上，西贵金沙商铺售价达5万元/平方米以上。
然而，成都商铺租金及经营收益并没有伴随售价而水涨船高，新近建成的金沙云庭、西贵金沙、金沙公园·西目前都处于待租状态，招商较难，转租率高，尽管月租金仅五六十元一平方米。这种状况同样出现在城南的世纪城·时尚天堂街区和城东的建设路商圈。
商业地产何去何从？相信商业地产开发商和投资者会作出理性抉择。
3
地下
地下商铺 赚钱太难
去年9月底传出消息，成都地铁1号线商铺合同到期将全部被收回，重新规划设计。这一条消息等于间接承认了地铁1号线商铺经营状况不佳的现实，同时也打破了“买铺即赚”的投资理念。
据了解，1号线总共52家商店签了两年合同，目前商家已经撤了三分之二。曾经备受期待的地铁商业，似乎依然不能改变成都人对于“下地消费”的排斥。成都地铁实业有限公司有关人士表示，成都地铁商业正在转型，1号线商铺合同到期将全部被收回，重新规划设计；2号线则瞄准“快消”调整业态。
在广州和哈尔滨似乎都打造得比较成功的“地一大道”在成都同样面临水土不服的困局，于2011年12月正式开业的“地一大道”已经运营一年，实际经营状况却与之前的预期有着较大的差距。由此看来，成都消费者似乎对于商铺“下地”格外的不认同。
4
土地
上半年遇冷 下半年走俏
据有关机构统计，2012年12月成都有56宗土地入市，合计出让面积约3754.8亩，起始出让金总额约70亿元，堪称2012年的“岁末盛宴”。然而，从公开数据分析，2012年成都经营性用地供应指标距年初制订的供应计划还有接近约10000亩的缺口。
年末如此火爆的供应成交量，为何距离年度供应计划还有近万亩的缺口？原因在于上半年的供应与成交不理想，因而拿地热情不高。直到三季度，成都多个高端豪宅项目拉升区域房价，带动区域楼盘热销，成都土地市场才开始升温，无论供需、优质土地数量、开发商参与积极性都明显提高。
5
价格
主城区与郊区“倒挂”
去年11月17日，位于成都三环路外10余公里处的铂雅苑首批房源开盘，推出160套房源，两天内售出70%，均价为18800元/平方米。当日，位于成都城南绕城高速公路旁的中国铁建·西派国际开盘推出108套房源，售出99套，吸金3.6亿元……多个项目在寒冬意外收获“小阳春”，其销售均价普遍冲高10000元/平方米以上。
当在三环路外，甚至绕城高速公路以外，不少楼盘的单价都已超过万元时，成都中心城区一环路沿线数个楼盘在售房源单价却在1万元/平方米以内，如西锦国际位居一环路以内，起价8558元/平方米，均价不到9300元/平方米；地处一环外二环内的老会展·现代城均价7980元/平方米。
6
中介
二手房 上半年冷下半年热
由于2011年市场状况的延续，从2012年初到3月成都二手房市场呈现出前所未有的低迷，多数中小门店长期不能成交一笔房屋交易业务。而在7月1日后，成都全面启动参考评估价系统进行二手房计价征税，受此影响，为了在税收新政之前交易过户，5、6月份二手房成交量出现了一波上升行情。在接下来的时间里，成都二手房交易似乎逐渐走出了交易困顿的阴影，与之相伴的是一手房市场的年末“翘尾”效应。
据成都链家地产市场研究部统计，去年11月成都二手房成交接近6000套，并预计年底二手房成交量仍有上涨的空间，小幅度上涨将是常态。因为一手房成交的飘红，二手房市场久违的“坐地起价”、“惜售”现象也重新冒头，部分放盘者对于整个房地产后市的预期开始增强。
7
需求
高端“刚需” 来势很猛
2012年，首套房贷款利率优惠、两次降息等利好消息，让“刚需”族加入到购房大军的行列之中。而对于四川楼市来说，高端“刚需”却比普通“刚需”来得更加猛烈。
无论万科、保利、华润、龙湖等上市房企，还是蓝光、置信、国嘉等本土房企，都将产品形态调整在满足“刚需”的产品线上来，从而完成全年销售目标，业绩明显好于预期。
高端楼盘的销售也成绩喜人。“无论是正在销售的金悦湾、望今缘、誉峰，还是2012年开始销售的铂雅苑和仁恒滨河湾等这些豪宅都取得了很好的销售业绩。”成都全心地产副总裁李国峰说，四川楼市2012年的销售过程中，高端“刚需”呈现出“下手快、付全款”等特点，不但比普通“刚需”更理性，而且这些购房者还有逐渐增多的趋势。
8
商家
本土开发商 省外无突破
一份2012年成都房地产市场销售数据显示，销售前十中仅仅有一家是成都本土企业，其余的全部是外来房企。在这场“走进来、冲出去”的较量中，成都房企走出去的节奏远远比不上外地房企走进来的速度。
在万科、保利、龙湖、恒大、佳兆业等推行全国战略的房企第一梯队大举入川后，省外区域型开发商和省内新锐开发商相继跟进，一批在省内本土成长起来的企业，也不约而同地将2012作为其“成都元年”。
2012年，本土房企最风光的无疑是蓝光地产，其以120亿元的销售规模占据了市场头把交椅，但也仅仅是“四川封王”。
9
涨幅
泸州 房价涨幅首次排全国第一
去年12月18日，国家统计局发布的2012年11月全国70个大中城市房价数据显示，当年11月，全国53个城市新建商品住宅价格环比上涨，比10月猛增了18个。其中，三线城市泸州新建商品房价格涨幅位列70个大中城市首位，成都新房价格较10月上涨0.4%。
成都健鹰地产总经理杨健鹰说，这表明，目前二、三线城市的刚性需求比一些一线城市多，随着国家城镇化政策的逐渐实施，类似于这些三线城市的房价仍然有上涨的空间。
他们“这样说”
牛刀：
QE3半年后炒房客纷纷要跳楼
中国炒房客已经完全找不到救命稻草，看见美联储推出QE3，就欢欣雀跃。等着跳楼吧。美联储的目的是压低中长期贷款利率，帮助美国本土房地产复苏，这就是为什么本次QE推出后，美元纷纷加速回归美国本土的主要原因，和上两次QE有着本质上的不同。
史玉柱：
下半年房企也没有好日子过
大连万达董事长王健林去年3月份在接受媒体采访时表示，预计调控前紧后松，房地产下半年会有好日子。此后史玉柱在微博上称：“我和健林兄打赌：下半年房企也没好日子过。”史玉柱建议赌注为万达的0.1%股份。目前来看应该是王健林赢了，房地产行业领头人王健林对房地产行业的理解更胜一筹。
王石：
内地居民没有资格住
100平方米以上大房子
内地城市的人现在已经没有资格住大房子了。为什么呢？我们现在人均GDP才3000元美金，人家香港、东京是2万元、3万元美金，凭什么人家住小房子，你却住大房子？我们是没有资格的。
谢国忠：
中国房地产是史无前例的大泡沫
中国房地产是史无前例的大泡沫，对中国经济的影响是非常大的。中国房产的大问题是因为大家把房地产看作是一个赚钱的工具，造房子赚钱所以房子造得越来越多，房地产市场和其他市场是一样的，房子最终造这么多，价钱一定会倒掉。
郭建波:
房价涨就裸奔
如果2013年3月中国楼市出现上涨，郭建波将于“两会”的开幕当天在北京长安街裸奔10公里，反之则要求任志强在媒体上公开道歉。2012年12月2日晚，身为深圳英联不动产董事长的郭建波在微博上约赌任志强，预言一线城市楼价的全面下跌行情即将开始。
任志强：
2013年3月之前房价将会暴涨
“原来预计房价2013年3月份会暴涨，但从目前的情况来看，时间要提前。”任志强认为，商品房的投资下降，未来预期的供应将大幅下降，把全部库存消耗掉大概要3月份左右，而新的增量又上不来，就会产生市场供应量严重不足的恐慌，从现在看来可能要略有提前。
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