一场因物业管理引发的纠纷 国内首例“小产权”业委会诉案在柳裁定
今报柳州讯（记者许如君）入住多年的小区成立业主委员会后，“炒掉”前期物业管理，迎聘新的物业公司入驻，这是不少商品房小区的“常规操作”。但是，对于柳州市的皇娘山小苑的住户来说，近日法院的一纸终审裁定，宣告这样的操作在他们的小区是行不通的。
据称，这是国内首例“小产权”小区成立业主委员会，并起诉当地村委的案子。
小区纠纷
我们能否聘用新物业？
位于柳州市城中区娘山北巷65号的皇娘山小苑是一个回建小区，小区用地属窑埠村集体所有，于2010年开始入住，物业工作人员由窑埠村民委员会（以下简称“村委”）管理。
2019年5月10日，经小区大部分住户的同意，皇娘山小苑业主委员会（以下简称“业委会”）在有关部门的批准下成立了。业委会成立后，通过招标引进了新物业。新的物业公司原定于当年的6月25日进驻服务，但直至8月27日，新的物业公司也没能实际入驻。
为此，小区的住户在小区内拉起多条横幅，表达更换物业的意愿，直至发展到拆掉老物业设置的车辆道闸和物业办公室门锁。随后，柳东派出所民警赶到现场，指出住户拆除道闸和门锁的行为是错误的，希望双方理性协商解决纠纷。（本报2019年8月29日6版曾作报道）
相持不下
小区业委会提起诉讼
为了能让新的物业公司进驻小区，业委会随后向城中区人民法院提起诉讼，要求村委撤出小区，并将地面停车位、活动中心、办公用房、公共商铺、广告牌位等公共设施设备移交业委会管理使用，同时交出竣工总平面图、物业质量保修文件等物业管理所必需的其他资料。
业委会认为，小区住户此前曾与村委签定过一份《皇娘山小苑前期物业服务协议》，协议约定，小区依法成立业主大会并重新选聘物业管理公司，签订物业管理服务协议生效起，前期物业服务协议自动终止。因此，业委会已与新的物业公司签约，村委应当撤出小区，并移交相关设施设备及资料。
对于业委会的这些诉求，一审法院经审理后，判决村委撤出小区的物业管理区域，并向业委会移交小区的公共设施设备。对于小区的相关资料，村委否认持有，而业委会也未能举证村委持有，法院对该诉求未予支持。
一审判决后，村委随即向柳州市中级人民法院提起上诉。
终审裁定
应由业主大会决定是否起诉
双方在二审庭审时进行了激烈辩论。
村委认为，首先，业委会此前的起诉行为属于无权代理，因为业委会并未获得小区业主大会对于诉讼事宜的授权；其次，小区土地属于集体所有，村委是小区土地的所有者，对集体土地及地上附着物公共部分依据《村民委员会组织法》进行管理是合理合法的，是村民自治的体现，小区更换物业服务管理人不但需要遵循《物业管理条例》，同时也要遵守《村民委员会组织法》的规定。
业委会虽然未能提供业主大会授权的材料，但他们认为，根据《物业管理条例》，开展物业管理活动的区域，没有集体土地和国有土地之分，因此其之前诉求是合理合法的。
对此，二审法院认为，业委会是业主大会的执行机构，业委会的诉请涉及全体业主的利益，属于《物权法》第七十六条规定的应由业主共同决定的重大事项，故应由业主大会讨论决定是否行使诉权。但业委会未能提供证据证明其已经召开业主大会，并讨论决定提起本案诉讼，故业委会无权代表全体业主提起本案诉讼。
近日，柳州市中级人民法院作出终审裁决，撤销一审法院判决，并驳回业委会的起诉。
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