有了业委会 小区的确不一样

龙城世家业委会与小区物业一起对废弃水池进行维修，恢复小区美观。 万利花园小区有了业委会后，对小区电动车停车场进行改造，增加了智能充电设施。 今报记者 黄远来 摄

今报记黄远来

“成立业主大会、选举业委会难”问题普遍存在，延续多年的“小区业委会之困”该如何破解？近日，记者走访已经成功选举了业委会的小区，通过了解他们的经验和案例，希望能给欲成立业主大会，选举业委会的小区提供参照。据这些小区业委会相关负责人介绍，小区业主团结齐心是成功的必要条件，只有大家团结一致才能突破困难，把小区建设得更加美好。

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物业不尽责引发诸多矛盾

今年9月，航银路万利花园小区成功召开业主大会，正式选举出业委会。此后，业委会和小区居民一道努力，经过近两个月对小区进行整治后，整个小区焕然一新。不少业主对刚刚选出来的业委会都竖起大拇指。

11月15日，记者走访了该小区。据小区业主韦女士介绍，2002年万利花园小区交房后，小区物业一直由前期物业进行管理。近几年来，由于小区物业不尽责，小区环境卫生、安保、设施设备维护等诸多方面不如人意。由于诸多问题得不到解决，不少业主通过拒交物业费抗议。

而今年初，小区物业管理公司向住建部门出具假冒的业主同意材料，拟对小区物业费以及停车费涨价，更是激化了物业管理公司与业主的矛盾。

“今年初，物业管理公司方面向相关部门出具一份假冒业主签名来提高物业费的材料，拟将小区物业费由0.4元/平方米涨至0.8元/平方米，露天停车费从100元/月涨至150元/月，地下车库停车费从200元/月涨至250元/月。被业主发现后，引发业主反对，业主联名签字向柳南区住建局反映。柳南区住建局相关工作人员则建议业主，通过成立业主大会选举业委会，来监督物业管理公司。”韦女士介绍。

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有了业委会后小区焕然一新

万利花园业委会主任高先生向记者介绍，在柳南区住建局、银山街道办、福鑫社区的大力帮助和支持下，今年3月热心业主们就开始筹备前期工作，今年5月成立筹备组，并在90天的筹备期内顺利召开业主大会，并高票选出业委会委员，正式有了万利花园小区业委会。

高先生介绍说，能顺利成立业主大会选举业委会主要还是相关部门大力协助和小区业主团结齐心，才能在较短的时间成功，“发出去的204张选票均全部回收，业委会委员基本都是全票通过。”

据了解，有了业委会后，小区基础设施需要不少资金，不少业主还主动捐款，维修损坏的设施设备，以及为小区添置智能道闸等相关设备。

记者了解到，万利花园小区总户数只有300户，相对于两三千户的大型小区而言，操作起来相对简单，宣传发动工作也相对容易。此外，小区业委会筹备组的默默付出也为成功奠定了坚实基础。

据了解，筹备期间因为缺乏资金，筹备组成员都是自掏腰包购买复印机和A4纸。此外，还花费大量时间和精力上门与业主沟通，争取得到业主支持。

万利花园小区在召开业主大会并形成决议后，今年10月业主大会解聘了前期物业，组成自管组织对小区进行管理，还通过安保公司聘请了优质的安保力量。并对小区进行大整治，通过发动居民参与清理小区垃圾、维修路灯等设施、改造小区道路等，目前已经使小区面貌焕然一新。”光是清理垃圾这一块，不少小区业主都是自愿投工投劳，在社区和业委会的一起努力下，整个小区清理了十多车的垃圾。如今整个小区已经告别脏乱差。”高先生说看到小区业主齐心协力，他们相信小区一定会越来越好。

“我们希望通过一两年时间的改造，完善整个小区的基础设施建设，把小区打造成更加文明宜居的小区。”高先生说。

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物业公司与业委会并非“仇家”

柳州市桂中大道龙城世家小区有了业委会后，对小区管理发挥了积极作用。小区物业在业委会的监督下，对小区存在的问题进行了大整治，基础设施建设得到了提升。如今龙城世家小区业主和物业公司的矛盾基本消除，小区环境也大为改善，该小区业委会也已成为河东片区业委会的标杆。

据龙城世家业委会主任叶先生介绍，此前小区由于房开商留下的一些后遗症，小区物业在管理小区时也存在一些问题，物业公司和业主的矛盾不断激化，当时小区的部分业主也是希望通过业委会来炒掉小区物业公司。

不过让人意外的是，对于小区成立业主大会选举业委会，该小区物业公司——海南新成海物业综合管理有限公司柳州分公司（简称新成海公司）并没有阻止，而是积极提供帮助，并提供建筑物总面积以及业主名册等相关资料。

“在得到物业公司提供的筹建材料后，成立业主大会选举业委会整个过程都比较顺利，没有什么阻碍。在相关部门的支持下，2015年小区正式有了第

一届业委会。”该小区筹备组成员向记者介绍说，物业公司开明的态度令他们比较意外。

由于物业公司的态度非常积极，在有了业委会后，并没有炒掉原来的物业公司，而是通过与物业公司制定更加细致的规范合同，明确物业公司的职责，业委会则是督促和监督物业公司来执行合同的具体条款。而物业公司也加大了管理力度，对基础设施也加大投入，小区面貌焕然一新。

有了业委会后，每个月都会开会征集业主们的意见，通过量化的方式对小区物业存在的问题列表，要求物业公司解决存在的问题。对于业主们反映的相关工作人员不称职，业委会也协调物业公司对相关人员进行撤换。

业委会还和新成海公司在公共收益方面达成协议，此前由物业收取的电梯广告费以及外围停车场停车费，转入业委会公共收益账户，这些收益由业委会管理，用于小区电梯维修、排污管损坏、路面破损、瓷砖脱落、小区绿化等基础设施建设。

“此前小区电梯损坏后，维修费用都是由业主分摊，由于部分业主不愿意缴纳分摊费用，凑不齐维修款，电梯就无法维修。如今有了公共收益后，电梯费用基本都从公共收益支出。”叶先生向记者介绍说，除了电梯维修外，业委会还和物业方面还对废弃多年的喷泉水池进行了维修，对小区环境进行美化。目前，小区儿童游乐设施、运动设施、图书室等基础设施也逐步建好。

有了业委会后，更加令人欣喜的变化是小区物业费不升反降，物业公司经过重新测算后物业费从1.3元/平米降低至1.15元/平米。“小区建设好后，降低物业费是为了让利业主。虽然物业费降低了，但是缴费率从40%左右提升到了80%—90%，物业费的总体收益是提高的。”新成海公司的杨经理表示，他们公司一直以来都支持业委会，不仅利于业主，也利于物业公司。业委会起到的监督以及沟通平台作用，让物业公司更加规范从而形成良性发展。

“其实把电梯广告费以及外围停车场停车费划转到业委会公共收益账户，对物业公司而言并不是坏事。这些费用一年收入有20多万元，用于小区的基础设施维修改造和建设，而这种公开透明的方式也得到了业主认可，从而形成良性循环。”杨经理表示，看到在业委会监督下小区越来越好，目前，新成海公司还打算投资几十万元，将该小区打造成智慧小区。

对于如何顺利成立业主大会选举业委会，叶先生表示，主要还是需要业主们团结齐心把事情办好。只有业主们的热心参与，业委会才能越做越好，小区管理才会更加令业主满意。

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