超500亩大盘陆续入市，规划配套很“丰满”……大盘造“城”，能造“成”吗？
旧改大盘拆迁安置等前期难度大。
正和城实景图。
800亩的香颂·蔚澜半岛可以提供15000户的住宅。
香颂·蔚澜半岛沙盘图。
文旅大盘与普通商品房开发不同，会配套旅游、医疗、养老、酒店等丰富业态。
□Text/记者莫梦雪Photo/何俊涛
在土地越来越珍贵的今天，超过了100亩的楼盘便能称之为“百亩大盘”，并且日益稀缺。但这样的背景之下，柳州却仍然不乏超过500亩甚至超1000亩的“超级”大盘，他们通常都喊着“造城”的口号，进入柳州购房者的视线中……
超500亩大盘，成为供应担当
柳州超500亩的大盘并不少见。早年间，便出现了凤凰河度假区这样达7300亩的盘。如今，再看到皇庭君临天下的6000亩、海雅·柳江湾的5000亩体量也已经见惯不怪。去年1153亩的中国铁建·国际城项目也已有了动态，相对再小一些但仍超过500亩的楼盘还有600亩的合景云溪四季、800亩的香颂·蔚澜半岛、554亩的绿城·杨柳郡。如此大规模的楼盘，能给柳州带来多少体量的住宅呢？列一列数据便知晓，合景云溪四季规划带来近10000户的住宅、香颂·蔚澜半岛带来15000户、绿城·杨柳郡带来超过10000户的住宅。无疑是楼市当中的“重量级”供给选手。
仔细观察大盘，还能根据性质的不同进行分类，大抵分为3类。第一类是旧改大盘，如绿城·杨柳郡、中国铁建·国际城；第二类是远郊大盘，如合景云溪四季、香颂·蔚澜半岛；第三类是旅游大盘，如皇庭君临天下、海雅·柳江湾、凤凰河度假区。虽然这些大盘在开发、规划时的侧重点有所不同，但从共同点看来，他们或多或少都会受到政府的引导。海雅·柳江湾的部分规划项目被列入柳州市年度重大项目，绿城·杨柳郡与中国铁建·国际城则是政府引导的旧改项目。从开发位置上来说，它们也都是“第一个吃螃蟹”的人，具备着“勇敢”的开辟精神。大盘所在之处无不是跟“旧”、“荒”、“远”挂钩，因此他们肩负的责任便是“盘活”这一方水土。
理想丰满，“造城”规划很齐全
一个超500亩的盘，如何盘活一方水土？从观察这些大盘的规划看来，虽然在一开始，项目的地段、环境不具备优势，但它们都有一个造城的“梦”。
合景云溪四季入市前便打出“600亩恢弘巨作，开启大城梦想”的广告语。伴随着气势汹汹的口号，项目规划也跟着出炉，内部规划有商业酒店、会所、幼儿园、公立小学、10个公园园林以及活动中心，周边还有进德河景观带，配套俱全。
中国铁建·国际城将打造成为“大型国际社区、开启柳州大城时代”与“一河、两岸、四岛的生活大城”，将项目变为千亩创想生活圈，涵盖高层住宅、低层住宅（别墅）、步行商业街、集中式大型商业中心等。
海雅·柳江湾则意欲打造文旅大城，包括宜居住宅、山水别墅、康养中心、文旅小镇、游艇码头、五星酒店等。
以上的规划看出，“造城”意味着规划齐全、配套完善。可以从近几年出现的已经由规划变为现实的大盘发现，大盘造城的梦想能够实现是指日可待的。
绿城·杨柳郡从2015年底至今，已经由当初的白沙村变成了如今百里柳江的一抹人居风景线，成为了高端住宅区，房价也已跃至1.25万~1.8万元/平方米，相应的白沙大桥、滨江小学、滨江中学等配套也已渐渐跟上。但更多的大盘项目还在路上。
业内声音
能否实现，还看开发商实力
大盘在握，考验的是开发商的综合实力。
首先是规划实力。中国铁建·国际城项目的相关负责人表示，大盘的规划条件要求高，教育、养老、社区、卫生配套都要求要齐全，大盘不像普通商品房开发，是带着一定的情怀去开发，要给城市和城市的人留下记忆的东西。
其次是资金实力，龙光地产柳州公司总经理林智勇说道，大盘最大的考验便是开发商的资金实力，因为大盘开发周期长，前期需要投入资金较大以及在前期回报率会比较低，因此开发商的资金实力是项目存续的关键因素。
对于动辄超500亩，如此大规模的盘最终能否由纸上变为现实，林智勇表示，大部分都可以实现的，因为在拿地之时，就会有政府的一些约束条件，要求要实现约定的功能。
辉煌（集团）柳州公司市场研究部总监廖雅婕表示，大盘对开发商的资金实力要求非常之高，比如旧改大盘，政府现在有了旧改的经验，之后可能会采取让开发商一次性拿下所有地块的方式，并且将回迁安置房建设到一定程度才给予商品房预售证的发放。
还有业内人士发现，此前的大盘项目，虽然是少则500亩，多达上千亩的大盘，但在拿地之时也是分地块拍下。若是到后期出现开发商条件不匹配，资金遭遇问题时，比如像3000亩的正和城，开发到后期遇到了资金问题，那么政府可能就不会再将剩余地块出让给条件已经不达标的开发商了。
齐全配套的大盘虽然谈不上就是一座“城”，但其开发建设无疑对片区起着促进作用，成为柳州这座城市的一部分。在未来，还会不会有更多这样的大盘出现，让我们拭目以待吧。
大盘造城，机遇与挑战并存
纵观柳州的这三类大盘，其实可以发现，它们的“造城梦”是挑战与机会并存的。
第一类旧改大盘
代表楼盘：绿城·杨柳郡
提起旧改，第一想起的便是拆迁的难度，更何况是超过了500亩的大盘，这就要求开发商要有充足的资金实力，因此柳州的旧改在如今会偏向于更有实力的开发商，如保利、绿城、中铁等。但即使开发商资金不成问题，拆迁也不一定会顺利。此前一家代理过绿城·杨柳郡项目的代理公司相关人员表示，白沙村的前期改造，虽然绿城有资金实力，但政府也不会同意一些“漫天要价”拆迁户的要求，有几户“钉子户”存在，拆迁就会是个大问题，如果通过法律途径解决问题也只会拖长改造周期。
规模大就意味着开发周期也会变长，据业内人士表示，一个500亩的大盘，供应超过10000套，周期可以达10年之久，若是遇到拆迁或资金问题，项目停滞下来也不无可能。但从这些年已经成功改造的白沙村、水南村等看来，大盘旧改大致向好。
第二类远郊大盘
代表楼盘：香颂·蔚澜半岛
对于此类大盘，它的价格洼地优势与远离城市、配套少的劣势常常让购房者陷入矛盾。香颂·蔚澜半岛即将开售，预计价格在“5”字头，同时还有65平方米的两房户型，首付6万元起就可以买入，大大降低了买入门槛，刚需表示既心动又犹豫。业内人士表示，这一类的大盘价格与市场价相比往往偏低，远离市区，亟待开发。小区的规划、区域的规划是否能实现也需要时间等待。购房者要不要买还是得跟着政府的规划走，得“赌一把”。如正和城在几年前也是人们口中的“远郊大盘”，但这几年它所处的柳东区域配套得到了一一实现，彼时的偏远地段变成了如今的优势地段。
第三类文旅大盘
代表楼盘：海雅·柳江湾
在柳州，旅游大盘虽然有几个，皇庭君临天下、海雅·柳江湾、凤凰河度假区，规模均达5000亩以上。其中皇庭君临天下与凤凰河度假区的产品以别墅为主，但受众面窄，住宅仅有几百户。而海雅·柳江湾则因5000亩的规模、丰富的产品与规划、供应超5000户的住宅，受到了不小的关注，因为在柳州，并没有像这样的文旅大盘。
从它的发展看来，实现起来也遇到了一些困难。海雅·柳江湾项目就犯了“拖延症”，从2016年便开启项目地块的拍卖，直到2018年年中才开始有所动作，而业内人士则透露，海雅说要进驻柳州已经有10几年的时间了。另外，销售、资金实力、后期运营、如何提升知名度，真正实现“初心”也是不小的挑战。
对于旅游项目，有一组数据，全国文旅地产项目合计7965个，其中大型在售项目有589个，这些在售项目平均存量达到2043套，而平均去化速度仅有12套/月，完成存量去化需要14年之久，可见旅游大盘的销售周期很长。
但这类大盘也是为了丰富城市的旅游业，因此也得到政府的引导。海雅·柳江湾被列为柳州市八大项目之一，其中的海雅缤纷城也被列为年度重大项目。有了政府的主导，会给这样的大盘添加成功的砝码。
柳州部分超500亩大盘
楼盘物业类型
（住宅/商业）
规模
（亩）
动态绿城·杨柳郡住宅/商业554开发至4期，1期已交付合景云溪四季住宅/商业600已入市中国铁建·国际城住宅/商业1153预计今年入市海雅·柳江湾住宅/商业50001期住宅已入市香颂·蔚澜半岛住宅/商业800在建中，待入市
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