竞争加剧，市场从增量走向存量
2018年全年获准预售31680套商品房。
2018年的成交高峰期出现在年头、年末，房价由年初“9”字头降至年末“7”字头。
2018年柳州楼市住宅获准预售与成交折线图（含别墅）
2018年柳州楼市商业获准预售与成交折线图（商业及办公）
□Text/记者易柳燕Photo/何俊涛
2018年的柳州楼市经历了不平静的一年，在政府的严格调控下，许多人坦言：“2018年的柳市比以往来得更凉一些。”然而，细看2018年数据，发现柳州商品房仍呈现出了供不应求的局面。居柳州数据显示，2018年1~12月获准预售31680套（含商业），成交达34397套（含商业）。不得不承认，楼市上行难度加大，开始从增量市场向存量市场转变。
供应
获准预售3万多套，柳东新区一马当先
在“多事之秋”的2018年，各项调控政策“快马加鞭”，柳州楼市进入了限贷、提首付、升利率等政策紧缩的全新时代。即使在这样的大环境之下，2018年的供应与去年相比，仍有了大幅上升。据相关部门数据显示，1~12月份获准预售为31680套（含商业），其中商品住房供应27945套，商业3735套。
从全年看，3月、6月、9月和12月各有一次阶段性的供给高峰，基本呈季度性分布。全年2个供给高峰来自“金九银十”和“年底冲量”。这也与居柳州统计的实际入市趋势一致，节点之时供应增加并在年底达到入市高峰，12月份达27次的开盘推新，全年更是有68个盘、181次之多的入市，比2017年多了50次。由此可见，从开发商的供给节奏来看，供给受到调控的影响不算明显，反而受到公司自身计划性任务的影响较多。
而通过数据不难发现，作为获准预售榜首的柳东新区迎来了入市高潮。10597套住宅及商业产品远远甩开第二名城中区6103套。这样的现象，在广西科技大学财经学院副院长陈有禄看来，是柳东新区发展的必经之路。他认为，柳东新区此前的住房供应对比其他片区来说，可以说是空白。而在政府主导下，亦有越来越多的房企进驻，再加上限价房，供应遍地开花。
此外，城中区、鱼峰区、柳南区供应较为平衡，差距不大，均超过了5000套。由于柳江区域特殊，获准预售数据尚未列入。
成交
刚需仍旺，节点辉煌难再续
从成交走势图看，2018年的成交并不平稳，2月、9月成交低迷，其中“金九”成交垫底。究其原因，业内人士认为，这与之前3个季度的紧密调控有着直接联系。另外全年库存在9月份也拉响了警报，该月份获准预售数量全年最高。“红五月”、“金九银十”等营销节点也难以再创造“成交奇迹”，全年成交高点反而集中于2018年春节过后的3月份，达到了4011套，其次是2018年年末的11月和12月份。
从下半年开始，楼市便开始吹来一股“冷风”。全国70座大中城市房价下降、广东拟取消预售制度等消息陆续传来，加上银行紧缩政策的实施，楼市“凉凉”的消息开始甚嚣尘上。在这股“冷风”中，柳州楼市也做出了相应的反应。许多楼盘都推出了优惠活动，以首付分期、特价房、员工内购会等营销手段来刺激购房者的需求。因此在年末能看到销量有所提升。
柳东新区不仅供应坐头把交椅，在成交上亦夺得头魁。9296套（含住宅）的成交量展现了刚需置业者的力量，将柳东新区推上“神坛”。区域内的龙光·玖珑府、古山居苑、联发·滨江壹号等楼盘成绩不俗。碧桂园·润景花园、联发·君悦兰亭作为限价商品房，以低于市场价，与放宽申请条件的优
势，进入了柳东新区年度销量前三。另外，铁投玫瑰园、温馨年华、香颂诺丁山、天翼·九龙印象等“8”字头楼盘成交亦不俗。
房价
优惠迭出，房价跌回一年前
一年450次，每天平均1.2次的全国调控频率对柳州房价是否有影响？答案是肯定的，数据就是最好的证明。2018年，柳州商品房均价由年初2月的9045元/平方米直跌至4月的8064元/平方米，均价跌了近1000元/平方米。4~7月之间，房价开始有所回转，涨幅最大也在百元左右。而从8月起至年底，则是一路下滑跌至“7字头”。2018年一整年，柳州房价由“9字头”跌至“7字头”可见，在市场整体的调控下，柳州房地产市场同样难以置身事外。
不少业内人士坦言，政府在对价格的把控上变得严格了起来，今年许多楼盘因预售证迟迟拿不到而未能及时开盘，而预售证的颁发则多数是“卡”在备案价上，上演了一出政府与开发商之间的博弈。另外，柳州三个限价房项目的入市，不超6882元/平方米的价格，无疑对柳州的房价造成了拉低作用。据统计，全年共计3705套限价房入市，成交2372套。
全国楼市“寒冬”蔓延至柳州，柳州市房地产业协会会长张涛表示，柳州市场普遍反应要比全国一二线大城市慢一些，慢大约1~2个月左右。年中6~7月份，许多大城市就有了“寒冬”现象，到了9月份，柳州的购房者慢慢嗅到这些市场信息，就开始“现金为王”的持币观望态度，成交一度吃紧。也有业内人士提到，9月开始不少房开开始降价，幅度不小，各种特价房、首付分期等降低置业门槛，这也是最后一个季度房价数据连续走低，但成交持续走高的原因之一。
投资
商业回温，投资回归理性线
“商业过剩”仿佛已经是柳州商业的一个标签，难以撕掉。然而看去年的商业表现，或许会令人有所改观。2018年商业获准预售（包含商铺、办公及公寓）为3735套，比起2017年柳州商业产品获准预售数量2550套，多出了1000余套。从供应分布月份上看，也从年初的2月、4月份的挂0到5~10月的供应回升；在成交端，4658套的成交超过2018年获准预售数量，全年成交整体呈现一路走高的趋势，种种迹象令商业的回温态势不容忽视。
业内人士表示，柳州的商业回温与楼盘的住宅销量有着紧密的联系，商业多以小区商业为主，从住宅及商业的成交走势图能看出他们基本成正比的关系。商业回温，住宅销售有一份功劳。当然，开发商也在为后期的运营绞尽脑汁，服务更细分、更专业，出现了诸如统一规划好的商业街区、将更多商业面积集中的独栋商业，甚至出现了商业综合体，丰富商业业态，令投资者看得到“回报”。
对于柳州的投资环境，柳州市恒辉置业咨询服务有限公司营销总监李艳表示，一些涉及到衣、食、玩、乐、医等的社区底商仍可以把它看为是“刚需”商业，依旧会存在这部分投资置业者的需求。
商业的回温同样离不开开发商优惠百出的营销手段，而涌入的投资客面对在柳州投资这一门学问，已经学会拨开云雾，理性分析回归本质。如会对项目的各项配套优势进行综合分析，了解商业的运营模式，同时也会计算出投资回报率，思考周期更长、更理性。
名词解释
增量市场：说的是可能会被激发的潜在的市场份额。市场边界在扩散，整体量在提升，甚至可以蚕食别的类似品类的市场，整体规模在增加的市场。是一个从无到有的过程。
存量市场：说的是现存已被看到的确定的市场份额，是一个从有到优的过程。
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