调控加码，楼市进入政策消化期
调控加码，购房者置业心态渐归理性。
大量限价地和限价房的供应对房价稳定也起着重要的作用。
2018年中，柳州多家银行首套房贷款利率已上浮20%~40%。
2018年，全国各地出台调控政策450次，调控基调仍然不变。
□Text/记者罗媛云Photo/何俊涛
有人说，2017年是最严调控年，一年调控200余次。而紧随着2017年下半年的紧张趋势，2018年形势更加严峻，全国各地出台调控政策450次，“房住不炒”的政策被中央多次强调，让房地产业感到了真正的寒冬。
·政策·
全国
450次调控，坚持执行“稳字当头”
据相关机构统计，2018年全年中国各地出台调控政策约450次，而曾经被称为调控年的2017年，调控次数大约在250次左右，从数量上来说，2018年的调控数量比上一年整整多出了75%，刷新了历史记录，成为新的调控大年。
纵观2018年，全国楼市在“房住不炒”政策的贯彻下，一直都维持着稳步下调趋势。年初一季度起就延续着2017年底“限购”、“限售”、“限贷”的基调。随着调控力度的增长，从二季度开始，关于一线、二线城市进入“寒冬”，成交下滑，房价跌破冰点、售楼部因此被砸的维权活动也渐渐增加。受一二线城市的影响，传导较慢的三线城市，下半年的销售数据也呈现下坡趋势。
国家官方媒体报道称，国家调控房地产，并非旨在不让大家买房，而是主要打击炒房等扰乱市场机制的一些购房行为。所以，国家在政策上一直实行差别化调控，这样更有利于建立健全长效机制，促进房地产市场健康发展。所以，2018年，国家的调控更加精准化，不会以“一刀切”调控楼市，不同城市之间，同一城市的不同地区之间进行针对性调控，根据市场现状进行调控，是之前乃至未来一段时间的调控趋势，目的则是为了稳定房价。
柳州
严控市场，保障楼市规范运行
2018年，柳州楼市主要的调控政策包含了方方面面。包括：严控申报价、住房信贷政策趋严、大量供给限价地、严整市场秩序、积极推进旧改项目、契税延迟、租房补贴等。总结起来，这些政策主要围绕三个目的，稳定房价、抑制投机、维护市场健康运行。
稳定房价，已见成效
首先，柳州稳房价重要的举措就是严控申报价格。广西同众房地产投资顾问有限公司副总经理张洋认为，对房开而言，他们每一次开盘备案价格不能超出上次的10%，否则无法发放预售证，柳州全年房价均价涨幅不能超过15%等重要举措对于房价的“稳”有着至关重要的作用，督促着政府和开发商把市场价格都调控在合理范围内。
其次，大量限价地和限价房的供应对成交量的推动和房价的稳定也起着重要的作用。其中，柳南区和柳东新区相继有祥源·大地、联发·君悦兰亭和碧桂园·润景花园推出限价房，开盘几近售罄的状态体现了柳州购房者对低价优质住宅的期盼程度。此外，2018年土地市场上再度加大了限价地块的供应量。可见政府借助限价项目稳定住宅市场价格的决心坚定。
最后，控制高溢价地也是从源头规避高房价的举措。在今年8月之后，高溢价地几乎在柳州“绝迹”。此后，土地市场多个重要地块都以政府平台公司底价拿地告终。
业内人士指出，以上政策从源头开始稳定了房价的大幅上涨，甚至把过高的房价拉回一个较符合柳州市场接受度的状态。从柳州下半年的成交数据看，以上稳定房价的政策已经显效。柳州全年的房价除3~6月小幅增长之外，基本呈现稳步下降趋势。
抑制投机，置业心态回归理性
银行利率上浮则是开年以来迫使购房者回归理性的第一枪，2018年年初，全国多个地区银行宣布贷款利率上浮10%，2月份，四大行调整了利率，全线上浮10%。而到了年中，柳州多家银行首套房贷款利率已经普遍上浮25%左右。现阶段，更是上浮了20%~40%不等。此外，同样关系购房贷款的公积金政策，在2018年也有了收紧调整，贷款最高额度由70万元降至60万元，二套房首付比例由30%提高至35%以上，暂停异地贷款等。
此外，公积金贷款的严控也增加了投机的购房成本。自治区住建厅收紧了贷款申请资格、贷款利率、贷款额度，撤销了部分从前针对公积金贷款发放的红利制度，这也提高了购房者“上车”的门槛。
业内认为，从银行层面来看，基于央行基准利率始终不变，各地银行却相继上浮利率这一举动，原因最终只能落到银行资金紧缺上。但不可否认是的，利率上浮相对于炒房客和购房者而言，购房者压力更甚。毕竟前者可以“暂缓”，后者“迫不及待”。因此，2018年银行贷款利率的一涨再涨，对于刚需作为中流砥柱的柳州市场影响较大。相较于银行利率的政府不可控，公积金贷款方面，政府层面虽然始终呼吁楼盘必须支持，但仍有楼盘执行不到位。虽然贷款收紧，成为了压在刚需肩上的沉重大山，但无形中也让“需求”代替“跟风”，逼迫购房者回归理性购房。
保障刚需，维护市场健康运行
在严控的环境下，政府依旧持续保障刚需购房者的购房利益。例如，2018年，柳州实施了国家出台的个税抵扣房贷、房租政策，给刚需购房者降低了购房成本，减轻置业负担。包括11月8日，国家税务局广西壮族自治区税务局发布的“契税缴纳期限延迟”的通知，柳州市场也在第一时间便执行了该政策。其次，在银行贷款政策多变的今天，虽然不少城市在上浮利率的同时，首付比例一度高至四成、五成，但回归柳州市场，刚需的根本权利并未动摇，万元以下的住宅首套房首付比例依旧维持两成不变；再者，政府层面始终强调并要求楼盘必须支持使用公积金，房产税的延期缴纳、燃气初装费的减免等政策，对刚需权益维护之心溢于言表。
对政府而言，调控方向一方面着力于，抑制投机性购房，保障刚需市场不被误伤；另一方面则致力于维护市场秩序，避免房地产市场迅速膨胀而带来的一系列违规操作。因此，2018年以来，柳州市政府多次开展房地产行业的专项整治工作，范围涉及一手房、二手房市场，治理虚假广告和黑中介的违法行为，对于违规企业相应采取了巨额罚款、暂停网签、停业整顿等措施，进一步维护了房地产市场的健康运行。
落地柳州的政策一览
公积金政策收紧：
1月，《自治区住房城乡建设厅、财政厅、中国人民银行南宁中心支行关于适时调整住房公积金政策确保房地产市场平稳健康发展的通知》，对公积金相关贷款业务做出了调整，其中涉及贷款首付、利率、额度等多个方面，从2018年1月22日起开始执行。
一、连续足额交存一年才可申请贷款
二、差别化贷款政策，二套利率上浮
三、贷款额度降低，把控更加严格
四、暂停受理异地贷款，何时恢复未定
五、严格执行主体结构封顶放款规定
银行信贷：
2月，多地上调房贷利率，严控涉房资金或成全年基调。多家银行首套房贷利率上浮10%~20%，柳州各大银行也从年初开始上浮5%~15%。
5月，首套房贷款平均利率升至5.56%，连续16个月上涨，那时起，柳州各银行的首套房房贷利率也涨至与当下持平的20%~40%之多。
行业新政：
4月，广西壮族自治区住房城乡建设厅、财政厅、人民银行南宁中心支行、国土资源厅联合下发通知，提出通过优化贷款流程、引入贷款担保新机制、整治楼盘抵制公积金贷款等举措。
7月起，新建住宅燃气安装费纳入房价，近3000元的初装费不再另外向燃气用户收取。
8月，自治区统计局的最新数据显示，防城港、贵港、钦州、柳州、北海等市商品住房价格同比上涨均超过15%；另据房地产交易信息日报数据，柳州、贵港、北海、南宁等市商品住房库存消化周期低于6.5个月。自治区住建厅副厅长汪夏明要求切实做好房地产调控。
10月，个税细则出炉，房贷和租房可抵扣。柳州同类城市，首套房贷利息扣除1000元/月。
10月，柳州市人民政府网发布关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知。柳州市住建委、工商局、城管执法局、物价局等部门将联合开展房地产市场秩序专项整治工作，重点打击发布虚假房地产广告和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为。
11月8日，国家税务总局广西壮族自治区税务局发布契税纳税期限公告：在广西壮族自治区行政区域内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，应当向土地、房屋所在地的契税征收机关办理契税纳税申报，契税纳税期限为纳税人依法办理土地、房屋权属登记手续之前。也就是说，契税或可晚3~4年缴纳。
限价房、地：
4月，柳州市限价商品住房管理办法（修定草案）》出台，对限价房项目建设、价格管理、供应对象及销售管理等方面均做出了规范。限价商品房规划设计应当严格控制套型面积，最大套型面积不得大于144平方米。在价格管理方面，限价房项目项目实际销售平均价格不得超过土地公开出让时确定的平均销售价格，且销售应当实行明码标价，不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。
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