如何破解商业进驻小区难题？

城管对擅自设置广告情况进行视频取证。有市民却认为，电梯里张贴广告，干净又亮堂。中房世纪广场的电梯广告。

■住宅区电梯、墙体等公共区域广告产生收益不透明引起业主维权

■多部门“会诊”难题：行业规范、督促整改、执法查处多措并举

■市物业协会提出公布“公共收益收支”指导意见，规范行业自律

记者 张捷 范桢

养生、教育、金融等商业广告“溜进”小区公共区域的现象屡见不鲜，而利用住宅区公共区域经营所产生的收益却鲜为人知，业主对此投诉不断，试图通过法律武器维权。近日，北雀路一小区物业公司因未征得业主“双过半”同意，擅自引进商业广告，被执法部门处罚上万元（详见晚报2018年12月2日6版），该报道引起市民广泛关注及相关部门重视。

如何平衡“广而告之”的市场行为与物业服务正常运营、大部分业主利益之间的关系，从根本上破解此难题？连日来，记者多方走访，与城管、住建等部门及市物业协会“会诊”难题。

1利用公共区域经营广告 居民各持己见

连日来，记者走访柳州市部分小区。在地王公馆，一楼大堂的电梯口有LED屏幕，上面正播放房地产广告；进入电梯后，并没有看到电梯内张贴有广告。

在中房世纪广场A座，一共有4部客梯和1部货梯，每个电梯里都贴有广告。“小区的楼层较高，电梯使用很频繁，时不时就有一部电梯坏掉，而且每次都要居民交电梯维修费，也没见物业用收取的广告费用帮我们支付。”居民韦女士称，如果物业涉及广告费收入的去向问题，当然希望物业能公示出来，给业主一个明白。如果有收益部分，属于居民的，就应该进行合理分配。

陈女士住在古亭山冠亚国际星城，2018年12月12日，在居民微信群里，有人发出一个小视频，称晚上11点40分，电梯里的视频广告还没关，浪费电。“四户两梯，有12张广告，有的是静态广告，有的是动态广告，没完没了地播放，看多了很烦。”陈女士说，小区的住户每天乘坐电梯上上下下，总是看到这些广告。物业利用小区电梯进行广告宣传，收取的广告费用在何处？播放广告消耗的电费，会不会算进居民公摊电费里面？该物业公司回复居民，关于电梯广告的费用，每年2月份都会公示在一楼公示栏，这笔收入会用于1000元以下的电梯维修费，而播放广告的电费由物业承担。

“其实我觉得电梯里贴广告挺好的啊，平时坐电梯遇到陌生人，挺尴尬的，看看广告可以化解尴尬。”住在航四路和谐家园的李女士认同电梯张贴广告一事，并称以前电梯里贴满了乱七八糟的东西，又脏又乱，物业公司在电梯里换上广告后，有了一定的收益，自然会做好服务工作，电梯的环境也改善了，这未尝不是一件好事。

2一张处罚单引起公众关注 或将倒逼物业行业自律

之前，柳北区城管执法局接到12319热线转来的市民投诉称，在北雀路某小区，物业管理公司未经业主同意，擅自在业主所有的电梯以及入户大厅区域投放广告，并产生收益。经城管调查，在该小区电梯等候区共设置有12台液晶显示器播放广告，其位置均属于物业共用区域。

城管驻队律师认为，依据《广西壮族自治区物业管理条例》（以下称《条例》）规定，物业服务企业不得擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传，违者由相关执法部门处一万元以上五万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。最终，该小区物业公司缴纳了11500元的罚款及滞纳金。

晚报报道后引起市民广泛关注，这笔不明不白的收益去哪了？如何支配？业主都不知情，更不用说询问业主同意还是反对。还有物业行业从业人员认为，执法部门查处此案，恰恰暴露出物业行业存在收益账目不透明等问题，或将倒逼物业行业自律。

据了解，2018年11月以来，数字城管12319平台接到市民关于小区乱设置广告的投诉，较以往同期增多。

3多部门探讨，

先“规范管理”后“执法查处”破解难题

如何规范管理小区广告、平衡各方利益之间的关系？2018年12月5日，市城管执法局法制科、广告科、房产科及城区城管和住建等部门召开协调会，初步商讨由市物业协会对利用小区等物业共用部位、共用设施进行经营的相关管理事项进行行业规范，对于小区居民投诉公共区域设置广告等焦点问题，按属地管理原则，先由城区住建部门依据规定期限督促整改，当事方拒不整改或整改无果的，由城管部门依法进行查处。

对此，柳北区住建局一姓蒙的工作人员表示，小区物业服务与管理应该满足大部分业主利益，除了商业广告，像自助饮水机、快递存放箱等设施同样占用公共区域，部分业主生活对此有需求，就默许这些设施在小区存在。同样对于商业广告进驻小区，可采取反向论证的措施，由社区等单位组织业主，在小区醒目位置公示商业广告设置及收益情况，并收集持反对意见业主的人数，如果“反对人数未过半，视为业主‘双过半’（利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）”，或许能解决小区此类难题。

市城管执法局执法监督科一名姓邓的负责人表示，依据相关文件精神，从去年起，市住建委将城乡建设管理方面法律、法规、规章规定的全部行政处罚权共235项移交到了市城管执法部门。这要求城管执法更加精细化、规范化，破解小区公共区域广告设置的难题，采取行业规范、督促整改、执法查处等“组合拳”，把问题遏制在源头萌芽状态，执法查处是解决问题的兜底手段。

4“晒出”公共收益收支账单，物业与业主沟通协商

2018年12月12日，市物业管理行业协会作出“关于规范住宅区利用共用部位共用设施设备经营行为”的指导意见，一是物业服务合同（含前期物业服务合同）应当包含利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例条款。

二是成立业主大会的住宅区，利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例由双方当事人合同约定。

三是物业服务合同（含前期物业服务合同）对利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例条款没有约定或不清晰的，应当完善和补充条款。成立业主大会前，物业企业与建设单位对此条款补充约定；若建设单位不存在，则向全体业主公开承诺公共收益分配比例方案。成立业主大会后，由物业企业和业主委员会双方当事人合同约定。

四是物业企业应当建立信息公开制度，公共收益独立列支，按约定公布公共收益的收支情况。

市物业管理行业协会会长林宇表示，小区良好的生活环境需要优质的物业服务匹配，公布小区公共区域广告收益一本“明白账”，加强物业与业主沟通协商解决问题，这要求业主享受分配收益权利的同时也应履行支付相应物业费的义务，共同提升小区生活品质，促进物业行业良性发展势在必行。

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