房屋产权证没拿到，可买卖更名？这3个房产交易问题经常碰到，看清楚，买、卖都不吃亏

房屋交易常见三类限制问题需明白。

□Text/记者罗媛云Photo/何俊涛

2017年以来，柳州房价出现了质的飞跃。在这期间买房的人，如今卖掉可赚二三十万元。其实，这种说法，在地产人看来，可谓半真半假，房子价值增长了是真，但是否能“说出手时就出手”就要打上一个问号了。因为很多房子还没拿到产权证，最近不少购房者咨询居柳州，获得产权证前，房子“出手”或者“更名”的办法，居柳州在咨询部门和业内人士后给大家解答。

问题1

没交房没拿证，能否去掉一个人的名

李先生2017年5月，在柳东新区某楼盘买了一套商品房，合同上写的是自己和前妻两人的名字。但2018年9月，两人已离婚，并经协商后，该套房子归李先生一人所有。而现在该盘尚未交房，当然也不可能办理不动产权证。他想知道遇到这样的情况，如果想要把前妻名字从不动产权证上移出，该如何处理。

解答：对此，记者从柳州市房地产交易中心了解到，若夫妻双方在房开商备案网签之前要变更合同的，可与房开协商自行更换底单；

若夫妻双方离婚时已备案，但商品房尚未竣工验收。此种情况还是可以更名的，但需要开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，还需支付相关手续费用，李先生的案例就属于这种。

如果已收房但未拿到不动产权证的话，就无法更名了，则需要等到不动产权证到手后，带上离婚证、不动产权证、身份证及离婚时法院对房产、财产的相关判决书前往办理。如未诉讼的，也要提供经过公证的离婚财产归属协议到相关房产部门办理更名、过户手续。

问题2

没收房没拿到产权证，房能卖吗？

刘先生2017年10月以1.1万元/平方米的价格购买了东环大道上某楼盘的一套住宅。近日，他看周边房价已涨到1.3万元/平方米上下，卖房已经能获得一定差额，且自己又看上了另一区域更好的住宅，便有了卖房的意向。一开始他咨询了几个中介，但都没有人愿意接单，中介表示“这种二手房我们一般不碰”，因为无法过户。于是他通过朋友圈和同事朋友的传播，找到了买家，但他却不知道下一步该如何操作。

解答：记者咨询了广西百度房地产经纪有限责任公司区域总监原文君，他表示，未获得不动产权证的房，国家相关的法律法规规定是不允许出售的，这类房源是上不了台面的。当初法律条文的制定，就是为了杜绝短时间内转手赚差价这类炒房现象的发生。原文君表示，在收房前，如果想要办理更名手续，需要通过开发商出具相关证明帮业主办理，但是要看开发商的意愿。

问题3

已收房没拿到产权证，如何卖房？

林先生2015年底在水南片某楼盘购买了一套商品房，2017年底收房后，一直没有装修。收房时提交了办理不动产权证的资料，如今产权证还没有拿到。现在，万象城开业了，房价也比当时翻了一番，不过最近楼市不好，他怕房价跌，想赶紧出售。他想问，此时没有不动产权证，能够卖房吗？

解答：二手房业内人士分析，前两种情况虽然比较困难，但实在想卖还是可以通过较复杂的流程，不用等产权证也能卖掉。如果出售房产时，房子已交付使用，那就只能等产权证到手后，交齐相关二手房过户税费，按二手房转让的手续办理。在收房到拿证期间，房屋是不可以进行更名交易的。若购房者非要出售，就只能找律师，拟定一份有效的协议，约定好房子可更名时如约过户给购买人。但是，购买人要承担一定的风险，谨防房钱两空。

记者小记

房价涨转手赚钱？未必！

记者调查了解到，在柳州，的确有一部分开发商愿意为业主担保和办理更名，但有些要收取一定的费用，价格在3万~5万元不等。据二手房交易机构透露，这些愿意提供更名担保的开发商多为本土房开，而外来大房开，基本不会担保。柳州近两年市场上的房开基本为外来房企，所以无论是收房还是未收房的情况，购房者在取得产权证之前更名的几率都不大，且手续复杂。所以买房时，要想清楚产权证上写谁的名字，定了就不好改了。

如今开发商售卖的基本是期房，从购买到交付一般要一年多甚至三年，从交房到产权证到手一般也需要一两年的时间，所以购房者在买房时，一定要认清所购房屋在大约五年里是不能或很难转让的。另外，税费方面，不满足“满2唯一”或“满5唯一”时，买卖双方还要负担更多的税费，所以开篇所说“按现在的房价，卖一套房就能赚20万元”的说法是要打折扣的。

知识延伸

“满2”“满5”如何界定？

“满2唯一”或“满5唯一”中的“2”和“5”是指房龄，房龄有两种算法：一种是以契税缴纳时间计算，另一种是按拿到产权证的时间算。如果购买的二手房之前没有转手过，那么缴契税的时间就比产权证时间早；如果是已交易过的二手房，缴契税和产权证拿到的时间差不多。这两种情况下，以时间早的方式计算，即契税缴纳时间计算。

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