借别人名额买了限价房，对方后悔了怎么办？借名买房虽便宜，个中风险要防范
近来柳州楼市限价房频出，因条件限制，借他人名额买房的情况又愈发多了起来。
□Text/记者罗媛云Photo/何俊涛
近年来，柳州限价房越来越多，在柳州房价基本上万的行情下，限价房4~6字头的房价的确引得许多人蜂拥而至，但是，购买条件较严格，于是，许多人打起了名额的主意：借名买房。
其实借名买房也不是限价房后才出现的事情，从前购买别人单位房的指标，也如出一辙。作为出资购房方，初期房产证的名字写的是别人，加上5~8年的更名等待，心里总是不安，对此居柳州邀请了广西华震律师事务所律师黄源为我们讲述了借名买房的民事案件中最典型的案例有哪些。
案例一违约金低，被借名人反悔
王先生借表妹的名买了一套单位集资房，花费不到10万元，当时双方订立了合同，规定如违约，则要赔偿15万元。
几年后，看到区域发展迅速，房价翻了几倍，表妹死活都不同意过户，宁愿归还之前约10万元的房费加上15万元的违约金，也要保留房子，最后两家闹掰，王先生也被迫搬离，失去住所。
律师解读
一般来说，法律对借名买房时订立的合同认可度还是很高的，订立合同时一定要注意违约金的设立方式。在若干年前，15万元的违约金并不是一笔小钱，但随着楼市迅速发展，现在15万元相对于房价而言就是小数，这就增加了被借名人违约的意愿。所以，律师建议双方在订立合约时，可以基于周边新盘市场均价的倍数订立。
案例三被借名人是老人
刘先生借一对老夫妇的名买了一套限价房，当初签订合同时，因为夫妻双方是老年人，所以律师建议其签订合同时，要老人所有子女到场并签字。过了不久，老人其中一个儿子反悔了，想要以老年人“糊涂”签订合同为由把钱退了，并且房子收回来。之后，刘先生告上法院，最终，法院宣判合同有效，房子不可收回。
律师解读
如果借名对象涉及年迈的老人、未成年人、以及一些残障人士，面对这些特殊人群，如果他们或者子女反悔，非常容易用他们被忽悠或者意识不清醒为名进行毁约，而刘先生之前让其子女获悉并到场签字则有效杜绝了此类问题的发生，保证了合同的有效性。所以购房者在签订合同时若遇到该类人群，则可要求其法律上第一顺位继承人到场并签字。
案例五借名人违约跑路
前面四点讲的都是被借名人违约案例，借名购房者一般违约较少，但也需要警惕。比如李先生，有朋友借他指标买了一套房子，谁知道第三年，对方贷款断供了，人也找不到了，银行打电话让他按时还款他才注意到这件事。最后他只能选择自己供这套房，并做好相关证明，待贷款还完后再把房子卖掉。虽无损失，但增加了资金压力，也增添了不少麻烦。
案例二被借名人将房屋偷偷卖给第三方
黄女士向一个朋友借名购买了一套单位房并订立了合同，在更名期限到来之前，朋友为了谋取利益，在黄女士不知情的情况下，把房子卖给了第三方吴先生，吴先生通过正常途径完成了购房手续并支付了房款。这时黄女士才知道真相，并进行了起诉，最终，法院判定房屋归第三方吴先生所有。
律师解读
在法律上有一个原则叫做“善意第三人取得”，也就是说，如果卖给的第三方并不是跟这位同事串通好的，在不知情借名买房的情况下，按正常商品房购房流程购买的合同，法律会把购房行为认定为有效。而之前黄女士和其朋友订立的合同违约的事情，则要另外通过法律程序举证和赔偿。
案例四被借名人欠债无力偿还
有关部门查封了孙女士居住的房子，当初这套房是借亲戚之名买的，而现在亲戚因为欠了大额债务无法偿还，法院要将亲戚名下财产拍卖。而当初，因为是近亲关系，孙女士在购买指标时，并没有与亲戚订立合同，加上也没有其他有力证据证明房子是孙女士购买，最终，孙女士的住宅被法院收回拍卖偿还债务后，亲戚才把剩下的钱给了她。
律师解读
双方购房时最好能订立合同且合同要有效，如果无效只能通过举证去判定谁的过错，再获得赔偿，而这样的赔偿金额是很少的，不要因为是亲戚或者很好的朋友就疏忽这一点。另外，就算能举证有资金流向被借名人购房账户，法院也会认为可能当初是亲戚借钱买房，而不能断定房子指标已出让。
律师解读
如果借名人跑了，那么房子还是自己的名字，那便只能选择继续自己供这套房子，或者等法院执行拍卖后还掉房贷。一般来说法院执行的期限很长，并且该类失信很容易在征信系统被拉入黑名单，禁止乘坐高铁等。
此外，名额借了以后，特权名额被占用，自己后续想买房时也无法享受政策了，贷款方面，首套房利息和首付不一样，被借名人自己购房时可能成本和难度也会增加。
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