公寓大作战

近年来，柳州市场上商业产品一直供过于求，主要原因是城改配备了大量的商业用地且写字楼、商铺去化难度大。因此，为了追求回款速度，矮子中挑高个，不少商业地块中规划了去化能力相对较好的公寓产品。近期，这项规划似乎成效初显，肩负着商业产品去库存重大压力的公寓，开始呈现出十几个项目扎堆销售的景象。

一方面，市场供应加大；另一方面，从2015年开始的“营改增”，到后期的“商改租”，再到现如今的“商改住”……种种政策利好持续发酵。此外，从公寓自身特质出发，相较于商铺及写字楼等投资类产品，公寓具有面积小、总价低，可商用可居住，灵活性更高等特质。以上种种因素预示着，投资公寓似乎是一个天时、地利、人和的好选择。

那么，事实真的如此吗？目前市场上的公寓产品投资回报率是多少？是否真的值得投资？种种问题依旧横亘在多数投资者的心里。为此，居柳州深入调查柳州8个热点公寓项目，为大家认认真真算好这笔投资的账，让广大投资者根据自身需求作出合理判断。

（策划/易柳燕图/何俊涛）

投资回报率如何算？

计算公寓的回报率，我们分两种情况，一种是一次性付款购买，一种是贷款购买，但都是静态收益：

1.全款买：如果购买公寓60平方米，装修费用4.8万元，单价8800元/平方米，租金2000元/月，

投资回报率=(2000×12个月)/(60×8800+48000)=4.2%

回本年限：(60×8800+48000)/(2000×12个月)=24年

2.贷款买：如果购买公寓60平方米，装修费用4.8万元，利息10.9万元，单价8800元/平方米，租金2000元/月

投资回报率=(2000×12个月)/(60×8800+48000+109000)

=3.5%

回本年限：(60×8800+48000+109000)/(2000×12个月)=29年

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