元老功臣，有功有过难判其终

商品房预售制度在柳州实施的20多年中，给买卖双方都带来了便利和好处。

□Text/记者罗媛云Photo/何俊涛

纵观现如今柳州的房地产市场，能找到一开始就现房销售的项目寥寥无几，提到期房，在柳州人的心目中已经是如提起柴米油盐般那样理所当然。然而，从前柳州的楼市仍然是从现房开始的。从买现房到买期房，预售制度给柳州人的生活带来了哪些影响？

25年，初出茅庐到逐渐完善

预售制度自90年代在柳州兴起至今，已经有20多年的历史。广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红说道，她就是亲自见证了柳州预售制度产生的人。在上个世纪九几年的时候，黄湘红也就职于房地产行业，当时第一个尝试预售制度的楼盘是柳州的白云花园。当时的开发商，是柳州第一家中外合资的房地产公司，与香港一家名为曜兴房产的地产商合作，引进了香港已普遍盛行的“楼花制度”。当时制度虽新，可是仍取得了不错的销售成绩，至此，预售制度在柳州市场逐渐兴起。

不过，当时关于房地产方面的法律和规定还不够完善，关于建设进度达25%才能预售的规定也没有明确，许多楼盘连影子都没有就开始预售了。1994年，中国内地在新出台的《城市房地产管理法》引入商品房预售制度，出台了《城市商品房预售管理办法》，规定楼盘预售的条件并在后来进行了多次修订后，开发商的预售行为才逐渐变得规范起来。

发展至今，预售制度几乎已经成为每个楼盘成长的必经之路。在柳州，除了政府平台公司建设的商品房或保障性住房有可能实现现房销售外，市场上几乎难见纯现房销售的楼盘。

喜忧参半，功过并存

无可否认，预售制度给柳州乃至全国楼市带来了质变的影响，黄湘红指出，从宏观上来说，它促进了中国楼市的发展，带动了以房地产为核心的上下游企业的发展与就业，对国民经济的发展有着不可磨灭的促进作用。对百姓来说，期房的价格比起现房总是要低不少，降低了购房者的购房成本。对于开发商而言，广西科技大学财经学院副院长陈有禄说道，预售制度相当于开发商变相的融资制度，能在一定程度上缓解开发商在开发建设过程中资金上的持续性和周转问题，降低了资金的使用成本，促进了行业的发展。

预售制度主要的过失，就是风险在极大程度上都是由购房者承担。黄湘红表示，首先是资本和时间成本问题，一个项目从预售到交房基本上都要经历2~3年的时间，这期间，购房者手中的钱投入进去是完全没有利息的，并且还要承担类似开发商跑路、楼盘烂尾、交房时货不对板等多方面的风险。陈有禄也指出，预售制度造成了现在房地产行业的高周转、快速周转过程中，房屋质量问题、行业乱象的增加，也正是因为预售制度有这样的时间差，才得以萌发。

缘起缘灭，皆因市场

预售制度是由香港商人霍英东首创，1954年，香港出现了卖楼花的政策，后来在80年代末90年代初传入内地。上述两位教授都有提到，25年来，预售制度的出现和发展是顺应了市场和国情，如今的动摇到以后面临逐渐取消，同样也是因为市场和国情。90年代至今，国家也处于经济飞速建设的时期，房地产行业也随之兴起并进入鼎盛，开发商即使在这些年大量建设商品房，在一定程度上也难以满足人民群众的需求。而飞速建设的同时，我国房地产业融资渠道比较单一，预售制度的引入能有效解决开发商融资过程中资金链的问题。对购房者来说，我国多年来房地产涨幅喜人，在一定程度上使得购房者房产升值。

但是，人民日报在近日针对该问题的发文也指出，预售制在建立初期是利大于弊的，而现在，商品房预售制度几乎占据了100%的市场份额，且发展到今天，已经弊大于利。开发商经过20年的发展，预售制度的条条款款都已滚瓜烂熟，钻空子、设圈套、坑蒙购房者的事情越来越多。如今，房地产是开发商占据主导权的市场，购房者成为了弱势群体，在矛盾之中，购房者对“取消预售制”呼声四起，买到货真价实的房子，才是市场的心声。

多读一点

广东省文件列举的“预售”五宗罪

第一：一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益，另一方面将会产生大范围长时间信访事件，增加维稳压力。

第二：使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生，造成损害购房者合法利益的现象屡禁不止。如：虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

第三：交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。

第四：房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。房屋建设工程从规划到预售、办证各环节办事部门不一，测绘机构不尽相同，标准也不统一，存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不一的尴尬局面，易引发纠纷诉讼。

第五：造成不平衡发展和低效率竞争。商品房预售制度降低了房地产业的门槛，导致吸引大量社会资金涌入，一方面不利于社会经济平衡发展，另一方面使不具备开发实力的企业进入市场。

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