改需助场，客群分化愈发明显
2018年上半年商品住宅成交14556套，同比去年增长21%。柳东新区成交量最高。
1~6月各城区商品住宅成交量（套）
1~6月各城区商品住宅成交面积情况
1~6月各城区商品住宅成交（套）
□Text/记者覃伊曼（见习）Photo/何俊涛
2018年已过半，柳州楼市也迎来了一年一度的“年中考”。数据显示，今年前6个月房地产市场共成交16648套新品（含商业），成交面积约178.63万平方米，与去年同期数据相比，变化不大，柳州房地产市场呈现健康发展趋势。
延续增长，住宅成交14556套
居柳州数据统计，2018年1~6月柳州楼市商品房（含商业）共成交16648套，成交面积178.63万平方米。其中商品住宅成交14556套，成交面积约161.05万平方米，与2017年同期相比，无论是成交套数还是成交面积上，均基本持平。柳州房地产市场呈现健康发展趋势。
从月度成交走势来看，上半年成交波动起伏较大，在1、3、6月均呈现高值。其中最大峰值出现在3月份，成交套数达3590套，成交面积约38.36万平方米。其原因是经过春节时期的短暂休整，楼市的“春天”也随之来临，加之水南路高地价地块的出现，多盘看涨，促使购房者不再观望，从而积极入市。与之相反的是，2月份成交量则为1670套商品住宅，成交面积约18.52万平方米，同样是受到春节影响，淡季时期人气不足，下降趋势明显。
从区域成交趋势来看，柳东新区以成交4033套的傲人成绩夺得各城区总量第一的好成绩，鱼峰区则以3195套的差距，屈居第二；值得注意的是，柳北区受库存量紧张的影响，区域楼市与其它城区相比，“吊车尾”状态持续已久。
针对上述两种情况，广西柳州宏桂房地产开发有限公司营销部经理屈振华认为，由于网备系统是存在一定滞后性的，所以3月份数据的快速上升，除了有整个柳州房地产市场整体向好的因素，也有之前春节期间成交购房者的网备积累在3月的原因。同时，柳东新区是柳州市目前较热的区域之一，吸引全柳州市购房者的关注是必然的，加之柳东新区的价格远未达到高位，还有很大的升值空间，且未来供应量还将持续增加，所以预计柳东新区会在未来一段时间内在成交量上领跑各个板块。
改需当道，市场需求是导向
同时记者发现，柳州购房群体购买单套住宅的面积也在越变越大。从官方目前公布的今年前6个月的成交数据看，单套平均成交面积为110.6平方米，该数据比同年同期多出0.6平方米。业内人士反映，这也是因为“二孩”政策的刺激和人口老龄化带来的深远影响，促使楼市供求发生变化，改需逐渐成为市场的焦点。广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红称，一批由先前刚需变为改需的客群，正逐步向市场传达他们的换房诉求。
随着人们生活品质的提高，以及年龄、家庭成员、购买力等的不断变化，越来越多的柳州购房者更加在意购买楼盘的居住品质、环境和配套，这就促使了大平层、洋房、别墅等大户型产品的扎堆入市。
城中区无需多言，高端住宅产品集聚，盛天悦景台、碧桂园·十里江湾、彰泰城等规划有别墅产品，碧桂园·滨江府、碧桂园·滨江府等项目都推出有200平方米左右的大平层。
不光是在城中，柳北大户趋势日益凸显。屈振华表示，因为宏桂香兰花园项目是刚需盘，购房者中首次置业客户占了九成以上，在今年的销售中，90平米左右的“2+1”户型由于总价低且未来换房时较容易出租或者出售，所以是最快销售出去的，其次二孩政策的不断深入及周边工业企业职工的收入提升，110平方米左右的“2+1”弹性户型也受到购房者追捧，销售形势良好，这些都促成了项目A地块在今年3月实现全面售罄。
商业回温，去化仍不容乐观
虽说楼市成交火热，但近几年的商业市场却一直低迷。柳州作为三、四线城市，在经历过早年商业井喷式增长后，市场供大于求态势持续已久。可喜的是，今年上半年商业市场又开始有了回温的迹象。
居柳州数据显示，今年1~6月份，整个柳州市商业供应86924平方米，共616套；成交175838平方米，共2092套，供小于求现象显现。
据业内人士分析，年中大促带来的各类商业促销直击人心是直接原因。此外，部分住宅项目进入销售尾声，逐渐将重点放在商业区域，大变营销方式、产品卖点挖掘等，使得商业颇有回暖之势。诸多商业项目进入预约阶段，新一轮的抢客大战已然打响。
但也有专家表示，柳州商业库存量大已是业内共识的事情，各个开发商商铺的销售任务仍然不容乐观，特别是大型商业体内的商铺库存积压严重。正是由于产
品和价格的差异，导致了目前商铺的销售出现两极分化。一方面，价格适中的临街商铺走量情况较好，另一方面，价格较高或者大商业体内的商铺去化相对艰难。
（注：本版数据由居柳州根据开发商或部门提供的数据统计而得，仅供参考，具体请以官方发布为准。）
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