空置，柳州商业的一抹“隐痛”
无论是繁华还是冷清的商业地产，或多或少都存在着一定的商业空置率。
商业镜头
今报记者李宁琳文/图
几乎所有的从商者都希望运营的商业面积宾客盈门、高朋满座，并且这样的盛况能保持一年365天，然而，即使让你幸运地拥有了这样的“盛况”，却依然逃不过如履薄冰的心境，因为你的头上时刻高悬着一把名叫“空置”的利刃，一不小心，它便随时将商家辛苦积累的“盛况”一点点地吞掉。
所谓空置，是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。不仅柳州，很多地方商业空置已不是什么稀奇现象。多年来，它就像一个随时会反扑的“敌人”，让商家们想尽办法去应对，但商业空置比例却依然有上升的迹象，如今最让商家们想要探讨的是，如何能真正解决这个商业“隐痛”。
对于空置，我们已经尽力了
商业空置，几乎成为了柳州不少商业地产的硬伤，高空置率对商业的伤害在于空置期越长，带来的经济损失便越大。因此，商业所有者们都会想尽各种办法把空置率降至最低。
首先是降低招商的租金门槛，低租效应的确可以将空置率暂时控制住，但这种“治标不治本”的方法也曾让一些商家们栽了跟头。柳州一家商业地产运营商张先生说，商业地产空置率要求控制在10%以内，即一个2000平方米的商业面积，空置率不能超过200平方米。而低租措施虽然暂时解决了空置率的问题，但却出现了租金与成本不相匹配的问题，一旦租赁房要提高租金，空置率便又重新上升，成为商业地产的拦路虎。
为了集中火力解决空置率，不少商业地产将原有的招商设计和商业模式降至最低，还有的放弃了原有的商业架构，只要有合法商家进驻就行。柳州一家商业地产曾为旗下数万平方米的商业面积设计为一个集商场、超市、休闲为一体的全方位高端CBD综合体，但随着空置率的压力，从建材市场做到美食小吃一条街，在很多业内人士看来，该商业地产已经完全舍弃了原来的“梦想”，无法掌控商业脉搏，而变成被市场牵着鼻子走的被动者。
正如商业地产操盘手张先生所言，对于商业空置，我们已经尽力了，各种外内、内在因素让空置率不仅仅是一个简单的问题，它的背后盘根错杂，航行在这样的一艘船上，对“船长”的要求可不是一般的高。
商业空置背后不止三座大山
据业内不完全统计，柳州不少商业地产的空置率均已经超过10%，甚至有的高达50%。商业空置究竟是放量太大而引发的城市规划“失算”，还是商家无法把控市场脉搏而带来的商业地产“失守”？
对于商业空置，柳州经济、市场以及地产界的各资深专家们都在关注和研究，从2010年柳州开始制定整个城市规划之时，评估城市经济力和生产力的专家们便设定了专业的城市商业放量，2015年进行规划修正的时候，城市的商业放量也被进一步的修正和肯定。
从数据上看，近十年来，柳州的商业放量正是按照城市规划的商业放量一步步进行着，并没有扩大，然而商业空置率的形成究竟是什么原因呢？
记者调查发现，商业空置率有一个重要的内在原因，那就是所有权的分割销售。很多商业地产的所有权并不完整，而是零散的掌握在数十个甚至数百个所有者手中，商业地产无法形成一个整体，那么在进行商业业态的整合时，便会出现各种问题。柳州市中心的两处商业地产，便都是因为这个原因而致使商业无法进入，目前处于空置状态。
同时，商业空置还有一个不可忽视的外在原因，那就是对商业市场的把控。据了解，在柳州的商业空置现象中，以满足周边居民基本生活需求的商业业态空置率较低，如洗衣店、理发店、便利店等，而非基本生存需求的商业业态则空置率较高，如大型商场等。
在这些空置率较高的商业中，同质化商业业态是引发柳州商业空置率的一个重要因素。同质化的商业业态让柳州的消费市场有些疲软，让原本便与网购竞争得筋疲力尽的实体店更是举步维艰，因此柳州商业市场需要的不是同质化商业，而是不仅能区别于网购，更能区别于各种各样实体业态的特色商业业态。
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