土地成本逐渐变高，房地产开发步入“慢节奏”？这只是“快地产”恢复正常节奏
土地成本渐高等多重因素作用，许多楼盘的操盘速度放缓。
□Text/记者黄璐Photo/何俊涛
从2015年年末起，柳州楼市给人最直接的观感，就是各个项目的首开周期“短平快”，拿地、开发、销售等多方面明显提速。但从2017年10月份开始，各大开发商似乎开始放缓节奏，不仅首开周期（注：指拿地到首开时间）恢复至10个月甚至更长，推新数量和节奏也有所不同，坊间将这一现象归结于逐渐升高的土地成本，事实真的是这样吗？
开盘频爽约，新盘慢慢卖？
“中海这块地楼面价过8000，容积率才2.2，他们肯定得做好打‘持久战\’的准备。”尽管距离地块成功出让已过去半个月，但业内对于中海入柳首作的讨论仍不绝于耳，柳州市柳泽投资有限公司总经理高生甚至期待，中海能让当下相对浮躁的市场环境，回归到专注于改善人们居住体验的开发本身。
事实上，随着柳州土地市场诞生出一大批高溢价地块，这些新盘的确开始或正走在“慢地产”这条路上。
对于开发商放缓节奏，购房者刘女士的感受最为真实。自去年城中区某高溢价纯新盘亮相以后，包括售楼部和样板间开放等节点，刘女士都是每场必到，但令她意想不到的是，该项目声称于去年12月底前开盘，却至今没有如期上市。
与刘女士有相同感受的购房者不在少数，他们发现，相比往常交了诚意金后1个月内就开盘的情况，这些高溢价地项目的首开周期都有些不同。
原因各不同，回归正常周期
从2015年年末起，随着越来越多的大型房企进驻柳州，高速开发节奏成为柳州楼市的常态。2015年11月，柳南万达广场首开，彼时距离万达拿地仅过去3个月零3天，而由柳江碧桂园、柳州碧桂园领衔的“碧桂园”速度，也将新盘的首开周期锁定在5个月之内。
但到了2017年，碧桂园在建项目首开周期已拉长至8个月，而碧桂园·滨江府自2017年6月28日拿地以来，目前仍未入市，这样的情况，在于去年拿地的彰泰、龙光、金科、融创等身上都能得到印证，他们之中最晚的首开周期将近11个月。
在广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红看来，这样的一个首开周期才基本符合正常的开发节奏。“彼时品牌开发商刚刚入柳，急需通过快节奏的形象展示迅速积累人气。”黄湘红说道。援引CRIC研究中心数据，在全国平均开盘速度较快的十家典型企业里，首开周期在6~11个月之间。业内人士认为，现在各大开发商的首开周期可谓恢复常态。
记者走访还发现，一些新盘开发节奏变慢原因各有不同。碧桂园相关负责人坦言，旗下项目开发节点都由集团商议得出，“尽管都想赶‘快\’，但仍取决于建设进度。”该负责人说道。同时，规划总平图多次改动、“五证”尚未齐全抑或天气不好等原因，都会拉长了开发节奏。
操盘多斟酌，愈发“小步快跑”
除了项目首开周期放慢外，不少高溢价地块在售项目，确实存在着颇为不同的开发节奏。
“每周都有加推，每次开盘就卖二、三十套，这到底是饥饿营销，还是根本就老是在卖同一批产品啦？”购房者韦女士对当下不少高溢价地块项目，在推新数量和节奏呈现“小步快跑”的情况产生质疑。记者发现，目前就有包括恒大、联发、碧桂园等旗下项目，开始根据在售户型分类推盘。
“除了首开需要造势外，许多项目已弱化了开盘这一销售节点。”广西同众房地产投资顾问有限公司副总经理张洋指出，相对的，而是推盘节奏更为频繁的加推，每次销售周期从此前一个季度、一个月，甚至变成了现在的一周。
有业内人士认为，这直接给购房者带来销售节奏拖长的错觉，“好像一直都在卖某栋楼、某个组团一样。”该业内人士指出，同时，随着市场观察样本更为细致，也给高溢价地块项目的操盘带来更多可斟酌调整的空间。
张洋认为，高溢价地块项目的开发节奏更容易受到市场、政策等变动的影响，未来加推的形式或成销售常态。
不过，也有业内人士指出，这直接给购房者带来销售节奏拖长的错觉。“好像一直都在卖某栋楼、某个组团一样。”该业内人士道。同时，随着市场观察样本更为细致，也给高溢价地块项目的操盘带来更多可斟酌调整的空间。张洋认为，高溢价地块项目的开发节奏更容易受到市场、政策等变动的影响，未来加推的形式或成销售常态。
拿地到开盘流程简明示意图
阶段1：主要工作为前期准备，包括设计、相关许可证的获取。主要是产品方案的论证、确定和设计。
阶段2：按照设计成果进行施工，直到达到预售条件，领取预售证。主要差异是各类地块用途预售条件的限制。
（来源：知乎）
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